จับตาวิกฤติความสามารถกู้ซื้อ! 6 ทำเลร้อน 2026: โอกาสหรือความเสี่ยงในตลาดอสังหาฯ ไทย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันกำลังเผชือนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ส่งผลให้ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายต้องถอนตัวออกจากตลาดแมส (Mass Market) และหันไปพึ่งพาตลาดระดับบน (Luxury Segment) ที่มีกำลังซื้อสูงและไม่พึ่งพาการกู้ยืมเป็นหลัก
อย่างไรก็ตาม ในอีกมุมหนึ่ง ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ยังคงมี “โอกาส” โดยเฉพาะแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังคงเป็นโซนที่ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงกำลังมองหาอยู่เสมอ จากการสำรวจโครงการกว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ โดย เทอร์ร่า มีเดีย (Terra Media) ระบุว่ามี 6 โซนที่น่าจับตามอง ซึ่งแต่ละโซนมีโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกัน และต้องใช้กลยุทธ์การขายที่หลากหลายเพื่อเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย
วิกฤตความสามารถกู้ซื้อ: ผลกระทบที่แท้จริงต่อตลาดอสังหาฯ
ปัญหาความสามารถในการกู้ซื้อนี้ ไม่ใช่เพียงตัวเลขทางสถิติที่สูงขึ้น แต่ส่งผลกระทบเชิงโครงสร้างต่อภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างลึกซึ้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมักเป็นเป้าหมายของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเป็นหลัก การที่ธนาคารเกือบ 70% ปฏิเสธสินเชื่อ ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวครั้งใหญ่ จากเดิมที่เคยเน้นตลาดแมส ก็ต้องหันไปจับกลุ่มลูกค้าระดับบนที่มีเงินสดและกำลังซื้อสูง การเปลี่ยนทิศทางนี้ทำให้เกิดการกระจุกตัวของสินค้าในตลาดลักชัวรี และทำให้ผู้บริโภคที่มีความต้องการบ้านจริง แต่กำลังซื้อไม่สูงนัก เริ่มเข้าถึงตลาดได้ยากขึ้นเรื่อยๆ
ภาพรวมของ 6 โซนอสังหาฯ ในปี 2566
ปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มการเติบโตและความท้าทายของ 6 โซนหลักในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ดังนี้:
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD): สีลม สาทร สุขุมวิท พระราม 3 กลายเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche) โดยมีราคาเฉลี่ยสูงกว่า 65 ล้านบาทต่อยูนิต แม้จะเผชือนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด แต่ยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่งที่ 10% ต่อปี คอนโดมิเนียมเปิดตัวเพิ่มขึ้น 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรทรงตัว ซึ่งบ่งชี้ว่านี่คือตลาดสำหรับผู้มีกำลังซื้อสูงเท่านั้น สินค้าเหลือขายส่วนใหญ่เป็นลักชัวรีที่ต้องขายตรงไปยังกลุ่มต่างชาติและกลุ่มบุคคลที่มีสินทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวนมากตั้งแต่ 30 ล้านบาท หรือ HNWI (High Net Worth Individuals) ทำให้ตลาดนี้เหมาะสำหรับโครงการระดับลักชัวรีที่ “ขายประสบการณ์มากกว่าตารางเมตร” แต่ก็ยังมีความท้าทายสูงในเรื่องต้นทุนและคู่แข่ง
โซนในเมือง (Urban): จตุจักร รัชดา พญาไท ห้วยขวาง เผชิญกับจังหวะต่ำสุดในรอบ 10 ปีของตลาดคอนโด โครงการใหม่หายไปอย่างมีนัยสำคัญ คอนโดที่ยังขายได้คือราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตร.ม. ขณะที่ทาวน์โฮม 3 ชั้นกลายเป็นฮีโร่ของโซนนี้ เป็นโอกาสของสินค้ากลาง-ล่างที่ออกแบบเพื่ออยู่อาศัยจริง แต่ก็ต้องแข่งขันกับคอนโดมือสองจำนวนมากในตลาด
โซนตะวันออก เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช ลาดกระบัง: โซนนี้กำลังเป็นดาวรุ่งของตลาดแนวราบแบบติดเทอร์โบ! เพราะมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง 11% ต่อปี โดยเฉพาะช่วงราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ขณะที่คอนโดยังคงนิ่งที่ระดับ 70,000-80,000 บาทต่อตร.ม. แต่ยูนิตขายดีอยู่ที่ต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งเป็นโอกาสของกลุ่มคนที่กำลังหาบ้านจริงเพื่ออยู่จริงและยอมจ่ายมากขึ้น ส่วนความท้าทายคือการเดินทางและระบบขนส่งที่ต้องรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่
โซนตะวันตก ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ พระราม 2: โซนนี้ราคาขยับขึ้นแต่ความเสี่ยงก็สูงขึ้นเช่นกัน แนวราบมีการปรับราคาขึ้น 5% แต่จำนวนโครงการใหม่ลดลง สต็อกระดับราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายยาก เพิ่มสูงขึ้น ขณะที่ตลาดแมสราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทกลับขายดี คอนโดเปิดใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี สะท้อนถึงการตั้งรับเต็มรูปแบบของดีเวลลอปเปอร์ เป็น “โอกาส” สำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ขณะเดียวกันก็เป็นความท้าทายของตลาดกลาง-บนที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกออกไป
โซนเหนือ ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต ลำลูกกา: โซนนี้เป็นทำเลที่ได้รับอานิสงส์จากการขยายตัวของระบบรถไฟฟ้า ทำให้ตลาดทาวน์โฮมและคอนโดมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ตลาดแนวราบยังคงทรงตัวทั้งราคาและจำนวนเปิดตัว สินค้าที่กระจายอยู่ส่วนใหญ่มีราคา 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมและคอนโดที่ได้แรงหนุนจากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคต ทำให้ราคาเริ่มขยับขึ้นสู่โซน 60,000-150,000 บาทต่อตร.ม. แต่ปัญหาคือ “สต็อกเหลือจำนวนมาก” จุดขายที่เป็นโอกาสคือทำเลที่เชื่อมต่อระหว่างเมืองและชานเมืองที่กำลังพัฒนาเต็มรูปแบบ แต่ความท้าทายคือการบริหารสต็อกไม่ให้ล้นตลาด
โซนนนทบุรี: ถือเป็นทำเลที่เติบโตแรงที่สุดของตลาดแนวราบ โดยราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี นานติดต่อกัน 5-6 ปี สินค้าที่ขายดีมีราคา 3-7 ล้านบาท เนื่องจากเป็นตลาดเรียลดีมานด์ที่มีผู้ซื้อจริงจำนวนมาก ในขณะเดียวกัน คอนโดสายสีม่วงยังคงต้องระบายสต็อกจำนวนมากที่เกิดจากการเปิดตัว 58,000 ยูนิต ในปีเดียว ทำให้เกิดภาวะ Over Supply ยาวนานเกือบหนึ่งทศวรรษ ระดับราคาที่เหลืออยู่ส่วนใหญ่ต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งเป็น “โอกาส” ที่บ้านแนวราบยังเติบโตได้อีก ขณะเดียวกันก็เป็นความท้าทายที่ตลาดคอนโดต้องใช้เวลาในการเคลียร์สต็อกในภาวะที่ตลาดอ่อนแรง
เทรนด์ตลาดอสังหาฯ ปี 2566: กลยุทธ์รับมือวิกฤต
แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญปัญหารุนแรงตั้งแต่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อที่อ่อนแอ หนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัว แต่โอกาสในตลาดยังคงมีอยู่จริง โดยมี 2 กลุ่มที่โดดเด่น ได้แก่:
ตลาดลักชัวรี (Luxury Segment): ถูกมองว่าเป็น Safe Haven (แหล่งหลบภัย) เพราะกำลังซื้อยังคงแข็งแกร่ง แต่ผู้ประกอบการต้องแข่งขันด้วยความแตกต่างและคุณค่าใหม่ๆ เพื่อดึงดูดลูกค้ากลุ่มนี้
ตลาดแมส (Mass Market): มีโอกาสในกลุ่มบ้านระดับราคา 3-10 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว ทางรอดของผู้ประกอบการยุคนี้คือการ “ช่วยลูกค้าให้กู้ผ่าน” และสร้างมูลค่าเพิ่ม (Value Added) ให้กับสินค้ามากกว่าคู่แข่ง
อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย: การก้าวสู่คุณภาพชีวิต
ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวข้ามการขายบ้านไปสู่การขาย “คุณภาพชีวิต” ผู้ซื้อไม่ได้มองหาแค่ที่อยู่อาศัย แต่ต้องการ “ชีวิตที่ดีขึ้น” ในราคาที่เอื้อมถึง นี่คือโจทย์ใหม่ที่กำลังนิยามอนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคตอันใกล้นี้
กลยุทธ์การตัดสินใจซื้อบ้านในปี 2566
จากแนวโน้มที่กล่าวมา ผู้ซื้อที่กำลังพิจารณา ซื้อบ้าน หรือ ซื้อคอนโด ในปี
