บ้านหรู 10–30 ล้านบาท “ไม่มีวันตาย” 4 บิ๊กแบรนด์ เร่งสอยกำลังซื้อ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกของปี 2569 แสดงสัญญาณชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลกระทบต่ออารมณ์การตัดสินใจซื้อของกลุ่มผู้บริโภคในตลาดบ้านจัดสรร อย่างไรก็ตาม แม้ภาพรวมจะดูผันผวน แต่ตลาดใน “บางเซ็กเมนต์” กลับสวนกระแส โดยเฉพาะกลุ่มบ้านระดับบน ซึ่งยังคงมีเรียลดีมานด์ (Real Demand) จากผู้ซื้อที่มีศักยภาพทางการเงินสูง ทำให้ตลาดนี้ยังคงขับเคลื่อนไปได้ท่ามกลางความไม่แน่นอน
ตลาดบ้านหรู: ตัวขับเคลื่อนการเติบโต
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ให้ข้อมูลเชิงลึกว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2569 มีสัญญาณที่ชัดเจนว่าตลาดโดยรวมกำลังซบเซาลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียม ที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ หันไปมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบในหลากหลายระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยง และหลีกเลี่ยงความผันผวนจากการขออนุมัติสินเชื่อ
ในขณะเดียวกัน ผู้บริโภคเองก็ชะลอการตัดสินใจซื้ออย่างต่อเนื่อง ซึ่งเห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในประเทศไทยปี 2568 ที่ลดลงประมาณ 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ท่ามกลางความท้าทายนี้ ตลาดบ้านหรูในระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับกลายเป็นกลุ่มที่เติบโตโดดเด่น โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าสูงกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาที่ต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ที่ยังคงมีกำลังซื้อและมีความพร้อมทางการเงินอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ตลาดบนเป็นกำลังขับเคลื่อนสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในขณะนี้
“ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดบ้านหรูเติบโต คือการที่ตลาดกลุ่มนี้มีโครงการแนวราบเป็นส่วนใหญ่ คิดเป็นสัดส่วนถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายเลือกให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ ตลาดกลุ่มนี้ยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่าตลาดอัลตราลักเซอรี่” สุรเชษฐ อธิบายเพิ่มเติม
4 บิ๊กแบรนด์ยึดกุมตลาดบ้านหรู
จากข้อมูลล่าสุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ผู้ประกอบการแต่ละรายต่างสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขันผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบสนองความต้องการเฉพาะของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ได้แก่
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (Sansiri) ยังคงมุ่งเน้นแบรนด์หลักอย่าง “เศรษฐสิริ” ซึ่งเป็นที่รู้จักกันดีในเรื่องของคุณภาพและภาพลักษณ์ที่โดดเด่น มีการปรับปรุงดีไซน์ ฟังก์ชัน และนวัตกรรมการอยู่อาศัยให้ทันสมัยอยู่เสมอ นอกจากนี้ แสนสิริยังขยายตลาดไปยังแบรนด์ “บุราสิริ” ซึ่งเน้นการออกแบบที่ให้ความรู้สึกเหมือนพักผ่อนในรีสอร์ต พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (Land and Houses) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ในอุตสาหกรรมนี้ ยังคงรักษาภาพลักษณ์ความเป็นผู้นำในด้านคุณภาพและความน่าเชื่อถือ โดยมีแบรนด์ยอดนิยมในระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปอย่าง “ชัยพฤกษ์”, “มัณฑนา”, และ “สีวลี” ซึ่งแต่ละแบรนด์มีการปรับรูปแบบบ้านให้สอดคล้องกับยุคสมัยอยู่เสมอ
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC Asset) มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ในราคาเริ่มต้นที่ 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” สำหรับกลุ่มที่ต้องการบ้านหรูที่มีราคาสูงขึ้นมาอีกระดับ
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) (AP Thai) เป็นอีกหนึ่งผู้เล่นหลักที่มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยมีแบรนด์ที่แข็งแกร่งอย่าง “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” ที่กระจายอยู่ทั่วพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล
นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่มีจำนวนโครงการน้อยกว่า อาทิ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และบริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน)
กลุ่มเป้าหมาย: คนรุ่นใหม่ที่มองหาคุณภาพชีวิต
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในตลาด บ้านหรู 10-30 ล้านบาท นั้น สุรเชษฐ วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ชาวไทยที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งมีความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) เป็นหลัก โดยพวกเขามองหาความคุ้มค่าในด้านพื้นที่ใช้สอย และการเลือกทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์มากที่สุด
ปัจจัยสำคัญที่ผู้ซื้อกลุ่มนี้ให้ความสำคัญ ได้แก่:
การเดินทาง: ทำเลที่ตั้งต้องเชื่อมต่อกับโครงข่ายถนนสายหลักและระบบขนส่งสาธารณะที่สะดวกสบาย
สิ่งอำนวยความสะดวกและคุณภาพชีวิต: ใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำสำหรับบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ที่เหนือกว่า
ทำเลศักยภาพ: ทำเลที่ได้รับความนิยมสูง มักอยู่ในโซนที่มีความหนาแน่นของโครงการสูง เช่น รามอินทรา, บางนา, ดอนเมือง, และราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่ชานเมืองที่อยู่ติดกับกรุงเทพฯ ซึ่งกำลังมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐาน
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่ค่อนข้างมั่นคง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้สูง เป็นกลุ่ม Young Successor ที่ประสบความสำเร็จในหน้าที่การงานอย่างรวดเร็ว” สุรเชษฐ กล่าว “พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อของพวกเขาจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่จะเน้นไปที่ความคุ้มค่าของโครงการ และภาพลักษณ์ที่สะท้อนถึงความสำเร็จ”
ในสภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจนานขึ้น เพื่อให้ได้เงื่อนไขที่ดีที่สุด ซึ่งส่งผลให้พวกเขามีอำนาจต่อรองกับผู้ขายได้มากขึ้น
ต้นทุนการผลิตและการหนุนจากมาตรการภาครัฐ
แม้ว่าราคาวัสดุก่อสร้างจะปรับตัวสูงขึ้นในช่วงที่ผ่านมา (ประมาณ 5-10%) ประกอบกับแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันอันเนื่องมาจากสถานการณ์สงครามในภูมิภาคตะวันออกกลาง แต่ราคาขาย บ้านหรู 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น “ราคาต้นทุนเดิม” หากสถานการณ์ความไม่สงบยืดเยื้อเป็นระยะเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นตามต้นทุนการผลิตใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ในการเข้าครอบครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ” สุรเชษฐ เน้นย้ำ “นอกจากจะลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพ ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น การซื้อบ้านในเวลานี้จึงถือเป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากนี้ ช่วงนี้ยังเป็นจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ และยังมีมาตรการภาครัฐออกมาสนับสนุนถึง 2 มาตรการ ได้แก่:
การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV: เพื่อช่วยลดภาระการวางเงินดาวน์
การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: จากเดิม 2% เหลือเพียง 0.01% ซึ่งมาตรการนี้จะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569
การตัดสินใจ
