จับตาวิกฤตความสามารถกู้ซื้อ! 6 ทำเลร้อน “โอกาส” หรือความเสี่ยง?
ปี 2568: วิกฤตสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์กำลังทวีความรุนแรง! หากย้อนกลับไปในช่วงปลายปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับวิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อที่ส่งผลกระทบอย่างรุนแรง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% จนทำให้ผู้ประกอบการต้องถอยออกจากตลาดแมสไปพึ่งพากลุ่มไฮเอนด์ที่มีกำลังซื้อสูง แต่ในขณะเดียวกัน ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยเฉพาะกลุ่มบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ก็ยังคงเป็น “โอกาส” ที่น่าสนใจสำหรับกลุ่มเป้าหมายเหล่านี้
จากการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ โดย เทอร์ร่า มีเดีย ผู้เชี่ยวชาญด้านการตลาดและวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ ได้ระบุ 6 โซนที่มีโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกันออกไป และจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์การตลาดที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมายอย่างแท้จริง
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) สีลม สาทร สุขุมวิท และ พระราม 3
ทำเลศูนย์กลางธุรกิจใจกลางกรุงเทพฯ อย่างสีลม สาทร สุขุมวิท และ พระราม 3 ได้กลายเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche) ที่เน้นตลาดลักชัวรีเป็นหลัก โดยมีอัตราการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมที่สูงถึง 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรกลับทรงตัว สะท้อนให้เห็นว่าตลาดนี้เป็นตลาดของกลุ่มคนที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals: HNWI) ที่มักจะซื้อเพื่อการลงทุนหรือซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง ซึ่งมีทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ
ในขณะที่ตลาดบ้านแนวราบในทำเล CBD ก็ยังคงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการใหม่ที่มีราคาเฉลี่ยสูงกว่า 65 ล้านบาทต่อยูนิต โดยเฉลี่ยแล้ว ตลาดนี้ยังคงเติบโตได้ถึง 10% ต่อปี ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าตลาดลักชัวรีในใจกลางเมืองยังคงมีความต้องการอยู่เสมอ
ความท้าทาย: แม้ตลาดลักชัวรีในทำเล CBD จะยังคงมีความต้องการสูง แต่ก็ต้องเผชิญกับต้นทุนการพัฒนาที่สูง การแข่งขันที่รุนแรง และทางเลือกที่หลากหลายสำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
โซนในเมือง (Urban) จตุจักร รัชดา พญาไท ห้วยขวาง
โซนในเมืองอย่างจตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับภาวะที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีของตลาดคอนโดมิเนียม โดยโครงการใหม่ได้ลดจำนวนลงอย่างมาก สิ่งที่ยังขายได้ดีในตลาดนี้คือคอนโดที่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร
อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น กำลังกลายเป็นฮีโร่ของโซนนี้ เนื่องจากได้รับความนิยมจากกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) แต่ก็ต้องแข่งขันกับจำนวนสต็อกคอนโดมือสองจำนวนมากที่มีอยู่ในตลาดนี้เช่นกัน
ความท้าทาย: การแข่งขันกับสต็อกคอนโดมือสองจำนวนมาก และการสร้างความโดดเด่นของโครงการใหม่ในทำเลที่มีการแข่งขันสูง
โซนตะวันออก เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช ลาดกระบัง
โซนตะวันออกอย่างเกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังเป็นดาวรุ่งของตลาดบ้านแนวราบ โดยมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง 11% ต่อปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งได้รับความนิยมอย่างมากจากกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง
ในขณะที่ตลาดคอนโดในโซนนี้ยังคงทรงตัว โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยูนิตที่ขายได้ดีที่สุดคือคอนโดที่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มผู้ซื้อในโซนนี้ยอมจ่ายมากขึ้นเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น
ความท้าทาย: การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคมขนส่งให้รองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่ และการจัดการสต็อกบ้านแนวราบไม่ให้ล้นตลาด
โซนตะวันตก ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ พระราม 2
โซนตะวันตกอย่างปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 กำลังเผชิญกับความเสี่ยงที่สูงขึ้น โดยราคาบ้านแนวราบเพิ่มสูงขึ้น 5% แต่จำนวนโครงการใหม่กลับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สต็อกบ้านราคาระหว่าง 10-20 ล้านบาทกำลังเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายได้ยาก ในขณะที่ตลาดแมส ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท กลับขายได้ดีอย่างต่อเนื่อง และจำนวนโครงการคอนโดเปิดใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี ซึ่งสะท้อนถึงการเตรียมรับมือของดีเวลลอปเปอร์อย่างเต็มรูปแบบ
โซนนี้เป็น “โอกาส” สำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ในขณะเดียวกันก็เป็น “ความท้าทาย” สำหรับตลาดระดับกลาง-บน ที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อก
ความท้าทาย: การจัดการสต็อกบ้านราคาระหว่าง 10-20 ล้านบาท และการแข่งขันกับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท
โซนเหนือ ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต ลำลูกกา
โซนเหนืออย่างดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และลำลูกกา เป็นทำเลที่มีการเติบโตของบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า โดยสินค้าที่กระจายอยู่ในตลาดนี้ส่วนใหญ่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม ซึ่งได้รับแรงหนุนจากการขยายตัวของรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วงหมอชิ-คูคต ทำให้ราคาเริ่มขยับขึ้นสู่ช่วง 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร
อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่สำคัญของโซนนี้คือมี “สต็อกเหลือจำนวนมาก” จุดขายที่เป็นโอกาสของโซนนี้คือทำเลที่เชื่อมต่อระหว่างเมืองกับชานเมืองและมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง แต่ก็ต้องบริหารจัดการสต็อกไม่ให้ล้นตลาดเช่นเดียวกัน
ความท้าทาย: การบริหารจัดการสต็อกบ้านแนวราบและคอนโดไม่ให้ล้นตลาด และการแข่งขันกับราคาที่เริ่มปรับตัวสูงขึ้น
โซนนนทบุรี
โซนนนทบุรีเป็นทำเลที่มีการเติบโตของบ้านแนวราบอย่างต่อเนื่อง โดยราคาเพิ่มสูงขึ้นเฉลี่ย 10% ต่อปี นานถึง 5-6 ปี สินค้าที่ขายได้ดีคือราคา 3-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดเรียลดีมานด์ที่กำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง
ในทางตรงกันข้าม ตลาดคอนโดในโซนนี้ยังคงต้องระบายสต็อกจำนวนมากจากยุคที่เปิดตัวโครงการใหม่พร้อมกันมากถึง 58,000 ยูนิต ในปีเดียว ทำให้เกิดภาวะ Over Supply ยาวนานเกือบ 10 ปี ระดับราคาที่เหลืออยู่ในตลาดส่วนใหญ่ต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร
ความท้าทาย: การระบายสต็อกคอนโดในตลาดที่อ่อนแรง และการรักษาโมเมนตัมการเติบโตของตลาดบ้านแนวราบ
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568
แม้ตลาดจะเผชิญกับปัญหาหนักตั้งแต่กำลังซื้อที่หดตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยที่ยังไม่เป็นใจ แต่โอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ยังคงมีอยู่จริง โดยแบ่งออกเป็น 2 กลุ่มหลัก คือ
ตลาดไฮเอนด์: ถูกมองว่าเป็น Safe Haven เนื่องจากกำลังซื้อยังคงแข็งแกร่ง แต่ผู้พัฒนาต้องสร้างความแตกต่างและคุณค่าใหม่เพื่อให้โดดเด่นจากคู่แข่ง
ตลาดแมส: เป็นโอกาสสำหรับกลุ่มบ้านระดับราคา 3-10 ล้านบาทที่เป็นทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว ซึ่งผู้พัฒนาต้องช่วยเหลือลูกค้าให้ “กู้ผ่าน” และสร้างคุณค่าเพิ่มมากกว่าคู่แข่ง
ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวข้ามการขายบ้านไปสู่การขาย “คุณภาพชีวิต” ผู้ซื้อไม่ได้มอง
