วิกฤตสินเชื่อบ้าน: 6 ทำเลเด่นไทยปี 2566 ‘ซื้อ’ ถูก หรือ ‘พลาด’?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ เมื่อวิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ (Mortgage Rejection Crisis) โดยเฉพาะบ้านในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% จนทำให้ผู้ประกอบการต้องถอยห่างจากตลาดแมส (Mass) หันไปพึ่งพิงตลาดหรู (Luxury) ซึ่งไม่จำเป็นต้องพึ่งพาการกู้ซื้อเป็นหลัก
อย่างไรก็ตาม ในขณะเดียวกัน ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการอยู่จริง (Real Demand) ยังคงมี “โอกาส” โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านแนวราบราคาไม่เกิน 10 ล้านบาทในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งเป็นโซนที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจริงยังคงมองหาอย่างต่อเนื่อง
จากการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ โดยบริษัท เทอร์ร่า มีเดีย (Terra Media) ชี้ให้เห็นว่า มี 6 โซนที่น่าจับตามอง ซึ่งแต่ละโซนมีทั้งโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกัน นักพัฒนาจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ที่หลากหลาย เพื่อเข้าถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) – สีลม, สาทร, สุขุมวิท, พระราม 3
ทำเลศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ อย่างสีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 กำลังกลายเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche) โดยเฉพาะกลุ่มบ้านแนวราบที่มีราคาเฉลี่ยสูงเกินกว่า 65 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ยังคงเติบโตได้อย่างน่าสนใจที่ 10% ต่อปี
สำหรับคอนโดมิเนียม มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึง 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงทรงตัว สะท้อนว่าทำเลนี้เป็นตลาดสำหรับกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงมากเท่านั้น
สินค้าเหลือขายส่วนใหญ่ยังคงเป็นกลุ่มลักชัวรี ซึ่งผู้ประกอบการต้องมุ่งเป้าไปที่กลุ่มชาวต่างชาติและกลุ่มบุคคลที่มีสินทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวนมาก เริ่มต้นที่ 30 ล้านบาท หรือที่รู้จักกันในนามของบุคคลที่มีความมั่งคั่งสูง (HNWI) โครงการระดับลักชัวรีในทำเลนี้จำเป็นต้อง “ขายประสบการณ์มากกว่าตารางเมตร” แต่อย่างไรก็ตาม ทำเลนี้ยังคงต้องเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรง ต้นทุนการก่อสร้างที่สูง และทางเลือกของลูกค้าที่มีอยู่มากมาย
โซนในเมือง (Urban) – จตุจักร, รัชดา, พญาไท, ห้วยขวาง
โซนในเมืองกำลังเผชิญกับช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดในรอบ 10 ปีสำหรับตลาดคอนโดมิเนียม จะเห็นได้ว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ คอนโดที่ยังคงขายได้คือระดับราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร
ขณะเดียวกัน บ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น ได้กลายเป็นที่ต้องการอย่างมากในโซนนี้ ถือเป็นโอกาสของสินค้าในระดับราคาปานกลางถึงล่างที่ออกแบบมาเพื่อรองรับการอยู่อาศัยจริงของครอบครัว อย่างไรก็ตาม ผู้พัฒนาต้องเผชิญกับความท้าทายในการแข่งขันกับคอนโดมือสองจำนวนมากในตลาด
โซนตะวันออก – เกษตร-นวมินทร์, มีนบุรี, อ่อนนุช, ลาดกระบัง
โซนตะวันออกกำลังกลายเป็นดาวรุ่งสำหรับตลาดบ้านแนวราบด้วยอัตราการเติบโตที่สูงถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะในกลุ่มราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงทรงตัวอยู่ที่ระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่คอนโดที่ขายดีที่สุดอยู่ในระดับราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร
นี่เป็นโอกาสสำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงและยินดีจ่ายเพิ่มเพื่อความสะดวกสบาย อย่างไรก็ตาม ผู้พัฒนาต้องรับมือกับความท้าทายด้านการคมนาคมและระบบขนส่งสาธารณะที่จะต้องรองรับการขยายตัวของชุมชนในอนาคต
โซนตะวันตก – ปิ่นเกล้า, กาญจนาภิเษก, สุขสวัสดิ์, พระราม 2
โซนตะวันตกกำลังเผชิญกับการปรับราคาที่เพิ่มขึ้น แต่ก็มาพร้อมกับความเสี่ยงสูง ราคาบ้านแนวราบเพิ่มขึ้นประมาณ 5% แต่จำนวนโครงการใหม่ลดลงอย่างมาก สต็อกในระดับราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายได้ยาก ได้เพิ่มจำนวนมากขึ้น
ในขณะเดียวกัน ตลาดแมสราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทกลับขายได้ดีเยี่ยม และจำนวนโครงการคอนโดใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี สะท้อนให้เห็นถึงการตั้งรับอย่างเต็มรูปแบบของผู้พัฒนา นี่เป็น “โอกาส” สำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ขณะเดียวกันก็เป็น “ความท้าทาย” ของตลาดกลางถึงบน ที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกที่ค้างอยู่
โซนเหนือ – ดอนเมือง, แจ้งวัฒนะ, รังสิต, ลำลูกกา
โซนเหนือเป็นตลาดที่เน้นการขยายตัวของทาวน์โฮมและคอนโดตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ขณะที่ตลาดแนวราบมีราคาและจำนวนโครงการใหม่ค่อนข้างคงที่ สินค้าส่วนใหญ่ที่กระจายตัวอยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมและคอนโด
กลุ่มนี้ได้รับแรงหนุนอย่างมากจากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีแดงอ่อน (หมอชิต-คูคต) ทำให้ราคาเริ่มไต่ระดับขึ้นสู่ช่วง 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ปัญหาหลักคือ “สต็อกเหลือจำนวนมาก” จุดขายที่เป็นโอกาสคือทำเลที่เชื่อมโยงระหว่างเมืองและชานเมือง กำลังได้รับการพัฒนาอย่างเต็มที่ แต่ความท้าทายคือการบริหารจัดการสต็อกไม่ให้ล้นตลาด
โซนนนทบุรี – การเติบโตของบ้านแนวราบและสต็อกคอนโดเหลือล้น
โซนนนทบุรีเป็นทำเลที่มีอัตราการเติบโตสูงที่สุดในกลุ่มบ้านแนวราบ ราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี มานานถึง 5-6 ปี สินค้าที่ขายดีคือระดับราคา 3-7 ล้านบาท เนื่องจากเป็นตลาดสำหรับผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) และเข้าถึงได้
ในทางตรงกันข้าม ตลาดคอนโดมิเนียมที่อยู่บนเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง ยังคงต้องเผชิญกับการระบายสต็อกจำนวนมาก ซึ่งเกิดจากการเปิดตัวโครงการถึง 8,500 ยูนิต ในปีเดียว ทำให้เกิดภาวะสินค้าล้นตลาด (Over Supply) มาเกือบ 10 ปี ระดับราคาที่เหลืออยู่ส่วนใหญ่ต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร นี่คือ “โอกาส” ที่ตลาดบ้านแนวราบยังคงเติบโตได้อีก ในขณะเดียวกันก็เป็น “ความท้าทาย” สำหรับตลาดคอนโดที่ต้องใช้เวลาอีกนานในการเคลียร์สต็อกในตลาดที่อ่อนแรง
บทสรุป: โอกาสที่ซ่อนอยู่ท่ามกลางวิกฤต
แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับปัญหารุนแรงตั้งแต่กำลังซื้อที่หดตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และอัตราดอกเบี้ยที่ยังไม่เป็นใจ แต่โอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีอยู่จริงใน 2 กลุ่มหลัก ได้แก่
ตลาดไฮเอนด์ (High-End): ถูกมองว่าเป็นเสมือนที่พักพิงที่ปลอดภัย (Safe Haven) เนื่องจากผู้มีกำลังซื้อยังคงแข็งแกร่ง แต่ผู้พัฒนาต้องแข่งขันด้วยความแตกต่างและคุณค่าใหม่ที่ตอบโจทย์
ตลาดแมส (Mass): เป็นโอกาสสำหรับกลุ่มบ้านระดับราคา 3-10 ล้านบาท ซึ่งเป็นทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว ทางออกของผู้พัฒนาในยุคนี้คือการช่วยให้ลูกค้าสามารถ “กู้ผ่าน” และสร้างคุณค่าเพิ่ม (Value Added) ให้กับสินค้ามากกว่าคู่แข่ง
ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวข้ามจากการขายเพียงแค่ “บ้าน” ไปสู่การขาย “คุณภาพชีวิต” ผู้ซื้อไม่ได้มองหาแค่ที่อยู่อาศัย แต่ต้องการ “ชีวิตที่ดีขึ้น” ในราคาที่เอื้อมถึง นี่คือโจทย์ใหม่ที่กำลังนิยามอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในอีกไม่นาน
