ปี 2569: ตลาดบ้านหรู (10-30 ล้านบาท) แข็งแกร่ง สวนทางกำลังซื้อหดตัวในภาพรวม
สภาวะเศรษฐกิจไทยในปี 2569 ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แม้ภาคธุรกิจเอกชนจะพยายามปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือ แต่แนวโน้มอุปทานคอนโดมิเนียมใหม่ที่ชะลอตัวลง สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการที่ลดลง ประกอบกับสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปีก่อนหน้าปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับลักเซอรี่ โดยเฉพาะบ้านหรูราคา 10-30 ล้านบาท กลับยังคงมีสัญญาณบวก สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของเรียลดีมานด์ (Real Demand) ที่เป็นกลุ่มลูกค้าผู้มีกำลังซื้อสูงและได้รับผลกระทบจากความผันผวนทางเศรษฐกิจน้อยกว่า
บทวิเคราะห์ตลาด: ปี 2569 บ้านหรู (10-30 ล้านบาท) แข็งแกร่ง ขับเคลื่อนตลาด
วิเคราะห์ภาพรวมสถานการณ์: นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย (Cushman & Wakefield) ได้ให้ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในช่วงไตรมาสที่ 1 ของปี 2569 ว่า มีสัญญาณการชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายต่างมีการปรับกลยุทธ์ในการพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยง และลดการเปิดตัวโครงการใหม่
ขณะเดียวกัน ผู้บริโภคก็ยังคงมีความลังเลและชะลอการตัดสินใจอย่างต่อเนื่อง สถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 สะท้อนตัวเลขที่ลดลง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งถือเป็นสัญญาณเตือนให้เห็นถึงแรงกดดันในระบบกำลังซื้อภาพรวมของประเทศ
อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านหรูในกลุ่มราคา 10-30 ล้านบาท กลับเป็นเซ็กเมนต์ที่มีความเคลื่อนไหวสวนทางกับแนวโน้มดังกล่าวอย่างน่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาสูง พบว่าอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นถึงความมั่นคงทางการเงินและความพร้อมของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ซึ่งได้รับผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวน้อยกว่า ทำให้ตลาดบ้านหรูกลายเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน แม้ผู้บริโภคอาจใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้นจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจก็ตาม
ปัจจัยขับเคลื่อนตลาดบ้านหรู: นายสุรเชษฐ กล่าวเน้นย้ำว่า โครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้สามารถครองสัดส่วนตลาดได้สูงถึง 75-80% ของตลาดบ้านหรูทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายหันมาให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้เป็นหลัก นอกจากนี้ ตลาดบ้านหรูยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่ (Ultra-luxury) ซึ่งมีความจำเพาะของลูกค้ามากกว่า
กลยุทธ์ของผู้ประกอบการ: แข่งขันชิงตลาดเศรษฐีรุ่นใหม่
ในสภาวะการแข่งขันที่สูงขึ้น ผู้ประกอบการแต่ละรายต่างเร่งสร้างจุดเด่นของตนเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย และสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันในตลาด ซึ่งมีผู้เล่นรายใหญ่ที่น่าจับตามองดังนี้:
2.1 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI)
เศรษฐสิริ (Setthasiri): แบรนด์เรือธงของแสนสิริในตลาดนี้ มีการพัฒนาและปรับปรุงดีไซน์ รวมถึงฟังก์ชันให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดอย่างต่อเนื่อง สร้างภาพจำของแบรนด์ที่บ่งบอกถึงสถานะทางสังคมและรสนิยมของผู้ครอบครอง
บุราสิริ (Burasiri): อีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน แต่เน้นการออกแบบที่มอบบรรยากาศเสมือนการพักผ่อนในรีสอร์ต (Resort-style Living) พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขาย (After-sales Services) และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ซึ่งเป็นจุดแข็งที่แสนสิริใช้สร้างความได้เปรียบ
2.2 บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH)
ในฐานะพี่ใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีภาพจำในเรื่องของคุณภาพและความน่าเชื่อถือของโครงการ โดยแบรนด์หลักในกลุ่มราคานี้ ได้แก่ ชัยพฤกษ์ (Chaiyaphruek), มัณฑนา (Mathana), และสีวลี (Sivalee) ซึ่งแม้ราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์แบรนด์และคุณภาพโครงการ ทำให้เป็นที่สนใจของผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้เสมอ
2.3 บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC)
SC เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในกลุ่มราคาดังกล่าว โดยมีแบรนด์เรือธง 2 แบรนด์ที่โดดเด่น:
บางกอก บูเลอวาร์ด (Bangkok Boulevard): ราคาเริ่มต้นประมาณ 10 ล้านบาท
บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ (Bangkok Boulevard Signature): ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีมูลค่าตลาดสูงและให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าแก่ผู้ประกอบการ
2.4 บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) (AP)
AP มีแบรนด์หลักที่แข็งแกร่งในตลาดนี้ ได้แก่ เดอะซิตี้ (The City) และ เซนโทร (Centro) ซึ่งกระจายตัวอยู่หลากหลายทำเลทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทำให้สามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในวงกว้าง
นอกจากผู้เล่นรายใหญ่ข้างต้น ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการในตลาดนี้ เช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (SUPALAI) และ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) (PS) เป็นต้น แต่โดยรวมอาจมีขนาดของพอร์ตโฟลิโอที่เล็กกว่าเมื่อเทียบกับสี่บริษัทหลักที่กล่าวมาข้างต้น
กลุ่มเป้าหมายเศรษฐีรุ่นใหม่ (Young Successor)
สำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท นายสุรเชษฐ ได้วิเคราะห์ไว้ว่า กลุ่มเป้าหมายหลักคือ คนรุ่นใหม่ชาวไทย (Thai Young Professionals) ที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งมีความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) และมองหาปัจจัยต่าง ๆ ดังนี้:
ความคุ้มค่าด้านพื้นที่ใช้สอย (Space Utility): ในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ ผู้บริโภคให้ความสำคัญกับขนาดของบ้านและฟังก์ชันการใช้งานภายในที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และความเป็นอยู่ของครอบครัว
ทำเลที่ตั้ง (Location): โดยเฉพาะอย่างยิ่งทำเลที่เดินทางสะดวก เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงความใกล้กับโรงเรียนนานาชาติชั้นนำของบุตรหลาน (Expat and High-End Schools)
สภาพแวดล้อมทางสังคม (Social Environment): การเข้าถึงสถานที่อำนวยความสะดวกและบรรยากาศภายในโครงการที่ช่วยส่งเสริมภาพลักษณ์และบ่งบอกถึง “คุณภาพชีวิต” (Quality of Life) ทำเลที่ได้รับความนิยมสูงในกลุ่มนี้ได้แก่ รามอินทรา (Ram Intra), บางนา (Bang Na), ดอนเมือง (Don Mueang), ราชพฤกษ์ (Ratchaphruek), และปริมณฑล (Greater Bangkok) ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
ปัจจัยขับเคลื่อนการตัดสินใจ: กลุ่มผู้ซื้อเหล่านี้มักจะมีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของธุรกิจ (Business Owners) หรือผู้บริหารระดับสูง (Senior Executives) ที่มีฐานรายได้ที่มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากความสำเร็จในการประกอบอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อของกลุ่มนี้จึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาขายหรือของแถมเป็นหลัก แต่จะพิจารณาถึง “ความคุ้มค่า” (Value for Money) และ “ภาพลักษณ์” (Image) ที่สะท้อนความสำเร็จของตนเอง
ในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพสูงนี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดี
