ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้าน: ไม่ใช่ ‘อมตะ’ แต่ยืนหยัดอย่างมั่นคง ท่ามกลางกระแสเศรษฐกิจซบเซา (ฉบับปี 2569)
ปี 2569 ถือเป็นอีกปีแห่งความท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย พลังขับเคลื่อนของตลาดถูกฉุดรั้งด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซา แรงกดดันด้านอัตราดอกเบี้ย และความไม่แน่นอนจากปัจจัยภายนอก ทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ และผู้ประกอบการบางส่วนต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรักษาส่วนแบ่งการตลาด อย่างไรก็ตาม ในขณะที่ตลาดโดยรวมเผชิญกับอุปสรรค ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับมีสัญญาณที่น่าสนใจว่าสามารถยืนหยัดได้อย่างมั่นคง
แม้คำว่า “ไม่มีวันตาย” อาจจะเป็นคำกล่าวที่เกินจริงไปสักหน่อยสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ในทางปฏิบัติแล้ว ตลาดระดับบนนี้ยังคงมี “เรียลดีมานด์” ที่แข็งแกร่ง และได้รับการสนับสนุนจากฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพ ซึ่งมีอำนาจต่อรองและแนวโน้มที่จะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส จากข้อมูลของ คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ตลาดระดับราคานี้ยังคงแสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่นและมีส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด แม้จะต้องใช้ระยะเวลาในการตัดสินใจที่นานขึ้นกว่าเดิม
ภาวะตลาดไตรมาส 1 ปี 2569: ภาพรวมอสังหาฯ ชะลอตัว ตลาดบนยังคงโต
จากการวิเคราะห์โดย คุณสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 1 ของปี 2569 ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวอย่างชัดเจน เห็นได้จากการที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกที่จะ “ลดจำนวนโครงการใหม่” ในตลาดคอนโดมิเนียม และหันมาโฟกัสกับการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยงและเพิ่มความคล่องตัวในการขาย
ผู้บริโภคเองก็ได้รับผลกระทบและมีแนวโน้มชะลอการตัดสินใจซื้อเช่นเดียวกัน ซึ่งสะท้อนให้เห็นจากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ที่ลดลงในปี 2568 แต่ในขณะที่ตลาดโดยรวมอยู่ในภาวะ “ชะลอตัว” ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทกลับมีแนวโน้มที่ “เติบโต” อย่างน่าสนใจ
กลุ่มที่น่าจับตาคือ ตลาดบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป พบว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ (Affordability) และความพร้อมทางด้านการเงินของกลุ่มลูกค้าในตลาดบน ทำให้ตลาดบนกลายเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดในช่วงเวลานี้
“โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่” คุณสุรเชษฐ กล่าว
4 บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาด: กลยุทธ์ที่หลากหลายท่ามกลางความท้าทาย
ในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ผู้ประกอบการแต่ละรายต่างงัดกลยุทธ์ที่หลากหลายเพื่อสร้างจุดเด่นทางการแข่งขัน และตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่หลากหลาย โดยมีผู้เล่นรายสำคัญที่น่าสนใจหลายราย ทั้งรายเก่าและรายใหม่ ซึ่งผู้บริโภคที่กำลังมองหาบ้านในระดับราคาดังกล่าวมีตัวเลือกที่น่าพิจารณาอย่างยิ่ง
แสนสิริ (Sansiri): ผู้นำแบรนด์ที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการ
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ยังคงเป็นผู้เล่นรายหลักที่มีส่วนแบ่งการตลาดสูงในกลุ่มนี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “เศรษฐสิริ” ที่ครองใจกลุ่มลูกค้ามาอย่างยาวนาน มีการปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชัน และการตกแต่งให้เข้ากับเทรนด์ของตลาดอย่างต่อเนื่อง เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าที่ทันสมัย
แบรนด์ “เศรษฐสิริ” ถูกสร้างภาพจำว่าเป็นแบรนด์ที่สะท้อนถึงรสนิยม ความสำเร็จ และสถานะทางสังคมของผู้ที่อยู่อาศัย โดยบริษัทให้ความสำคัญกับประสบการณ์การใช้ชีวิตอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ ระบบรักษาความปลอดภัยที่ได้มาตรฐาน และการบริการหลังการขายที่ใส่ใจ
นอกจากนี้ แสนสิริยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ซึ่งเป็นแบรนด์บ้านเดี่ยวที่อยู่ระดับราคาใกล้เคียงกัน แต่เน้นการออกแบบที่ให้ความรู้สึกหรูหราเหมือนอยู่ในรีสอร์ต พร้อมบรรยากาศที่เงียบสงบและเป็นส่วนตัว พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขาย และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ซึ่งเป็นจุดขายสำคัญที่ทำให้แสนสิริโดดเด่นในตลาดนี้
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses): พี่ใหญ่แห่งคุณภาพและความเชื่อมั่น
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ซึ่งเป็นพี่ใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงรักษาภาพจำในเรื่องของคุณภาพ และความน่าเชื่อถือของแบรนด์บ้านเดี่ยวระดับราคา 10-30 ล้านบาท โดยมีแบรนด์ที่แข็งแกร่งอย่าง “ชัยพฤกษ์” และ “มัณฑนา” ซึ่งเป็นแบรนด์ที่ได้รับความนิยมสูง และมีรูปแบบบ้านที่ปรับเปลี่ยนไปให้ทันสมัยตามยุคสมัย
แม้ราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์ที่แข็งแกร่ง ความมั่นคงของโครงการ และชื่อเสียงในด้านคุณภาพ ทำให้แบรนด์ของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เป็นตัวเลือกที่ผู้บริโภคให้ความไว้วางใจเสมอ
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset): เน้นความพรีเมียมและทำเลศักยภาพ
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในตลาดระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ซึ่งมีราคาเริ่มต้นสูงขึ้นไปตั้งแต่ 20-35 ล้านบาท
จุดเด่นของ SC คือการคัดเลือกทำเลที่มีศักยภาพสูง และการออกแบบโครงการที่เน้นความหรูหรา ความทันสมัย และความเป็นส่วนตัว เหมาะสำหรับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงที่มองหาบ้านในทำเลใกล้เคียงเมืองและโครงข่ายคมนาคมที่สะดวกสบาย
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): ขยายฐานครอบคลุมทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP เป็นอีกหนึ่งผู้เล่นรายใหญ่ที่เข้ามาแข่งขันในตลาดนี้ โดยมีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” ซึ่งกระจายตัวอยู่ในหลากหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล
แบรนด์ของ AP เน้นความทันสมัย การออกแบบฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ และความคุ้มค่าที่มอบให้แก่ลูกค้า การกระจายตัวของโครงการทำให้ผู้บริโภคมีทางเลือกที่หลากหลายในการเลือกทำเลที่เหมาะสมกับความต้องการ
นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ เช่น ศุภาลัย และพฤกษา ซึ่งมีส่วนแบ่งการตลาดในกลุ่มนี้เช่นกัน แต่จำนวนอาจจะไม่เท่ากับรายหลักข้างต้น
เป้าหมาย “เศรษฐีรุ่นใหม่”: ก้าวสำคัญของคนยุคนี้
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทนั้น คุณสุรเชษฐ ได้ให้มุมมองว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง ไม่ได้ซื้อเพื่อเก็งกำไรเพียงอย่างเดียว
กลุ่มลูกค้าเหล่านี้ไม่ได้มองแค่ราคาบ้านเป็นหลัก แต่พวกเขาให้ความสำคัญกับ “ความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย” และ “ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์” ซึ่งรวมถึงการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ ความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน สภาพแวดล้อมทางสังคม และภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต”
ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึง ปริม
