ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: ความมั่งคั่งที่ยั่งยืน ท่ามกลางความผันผวนปี 2569
การกลับมาของความมั่นคงในวิกฤตเศรษฐกิจ: เจาะลึกแรงขับเคลื่อน “เศรษฐีรุ่นใหม่” ที่พลิกภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย
ปี 2569 นับเป็นช่วงเวลาแห่งการปรับฐานอย่างรุนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สัญญาณการชะลอตัวที่ชัดเจนของตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะในกลุ่มผู้บริโภครายได้ปานกลาง ซึ่งได้รับผลกระทบโดยตรงจากภาวะการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ทำให้ภาพรวมของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งประเทศลดลงอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม ภายใต้ภาพรวมที่ดูหดหู่ดังกล่าว กลับมีตลาด “บ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท” ที่ไม่เพียงแต่ “ไม่มีวันตาย” แต่ยังคงยืนหยัดเป็นกำลังหลักในการขับเคลื่อนตลาด โดยมีผู้ประกอบการรายใหญ่ 4 ราย ที่กำลังเดินหน้าช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม “เศรษฐีรุ่นใหม่” ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริงและมีสถานะการเงินที่มั่นคง
ในฐานะอุตสาหกรรมที่มีประสบการณ์ด้านนี้มากว่า 10 ปี ผมสังเกตเห็นปรากฏการณ์นี้อย่างต่อเนื่อง ตลาดบ้านหรูไม่ได้เพียงแค่เป็นกลุ่ม “สินทรัพย์ปลอดภัย” แต่กำลังกลายเป็น “สัญลักษณ์ของความสำเร็จ” และ “คุณภาพชีวิตที่แท้จริง” สำหรับคนรุ่นใหม่ที่กำลังก้าวขึ้นสู่จุดสูงสุดของชีวิต การวิเคราะห์เจาะลึกในวันนี้จะพาไปสำรวจว่าอะไรคือปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดนี้ยังคงเติบโตได้แม้ในยามวิกฤต รวมถึงกลยุทธ์ของผู้เล่นรายใหญ่ในการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่ทรงพลังนี้
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้าง
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ได้ฉายภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาส 1 ปี 2569 ว่า สัญญาณการชะลอตัวมีความชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงได้ปรับกลยุทธ์หันไปพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคา เพื่อกระจายความเสี่ยง และบริหารจัดการต้นทุนในการก่อสร้างให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น
ข้อมูลสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สะท้อนถึงความกังวลของผู้บริโภคที่มีต่อภาวะเศรษฐกิจโลก และความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของคนในตลาด “แมส” โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ปานกลาง ซึ่งเป็นฐานลูกค้าหลักของตลาดคอนโดมิเนียม
อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับเป็นกลุ่มเดียวที่ยังคงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมในระดับราคานี้ ที่มียอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์ที่ได้รับผลกระทบน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่าอย่างเห็นได้ชัด เหตุผลสำคัญประการหนึ่งคือ กลุ่มลูกค้าในตลาดบนมีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งกว่า และมีความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) สูง
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) กับความเสี่ยงที่ต้องจับตา
ในสภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนหลายรายหันไปให้ความสนใจกับ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) ซึ่งมีทั้งกองทุนอสังหาฯ ที่ลงทุนในอาคารสำนักงาน และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที่เน้นลงทุนในโครงการบ้านจัดสรร เพื่อรับผลตอบแทนจากค่าเช่าและกำไรจากการขายโครงการ อย่างไรก็ตาม แม้จะเป็นสินทรัพย์ที่น่าสนใจ แต่การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็มีความเสี่ยงเช่นกัน ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบคอบ และพิจารณาความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นก่อนตัดสินใจลงทุน
ปัจจัยขับเคลื่อนตลาดบ้านหรู: “คุณภาพชีวิต” และ “มูลค่าระยะยาว”
“สุรเชษฐ” ได้อธิบายเพิ่มเติมว่า ปัจจุบันตลาดบ้านหรูมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่งอย่างไม่น่าเชื่อ เนื่องจากกลุ่มลูกค้ามีศักยภาพทางการเงินสูง และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวน้อยกว่ากลุ่มอื่น ๆ ประกอบกับข้อมูลตลาดบ้านหรูพบว่า โครงการแนวราบครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบ้านหรูทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกที่จะให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง และเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่ (Ultra-Luxury)
การเปลี่ยนแปลงสู่การใช้จ่ายเพื่อ “ประสบการณ์” (Experience Economy)
ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เศรษฐกิจโลกได้ก้าวเข้าสู่ยุคที่ผู้บริโภคหันมาให้ความสำคัญกับ “ประสบการณ์” มากกว่า “การครอบครอง” สิ่งของ การซื้อบ้านจึงไม่ได้ถูกมองว่าเป็นเพียงการลงทุนเพื่อการอยู่อาศัย แต่เป็นการ “ซื้อประสบการณ์ชีวิต” การเลือกบ้านในกลุ่มราคา 10-30 ล้านบาท จึงมักจะมาพร้อมกับความต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกที่มากกว่า เช่น ระบบรักษาความปลอดภัยระดับพรีเมียม พื้นที่ส่วนกลางขนาดใหญ่ และการออกแบบที่สะท้อนรสนิยม
4 ผู้เล่นรายใหญ่ที่ครองตลาดบ้านหรูปี 2569
ปัจจุบัน ผู้ประกอบการในตลาดบ้านหรูต่างสร้างจุดเด่นและกลยุทธ์ของตนเอง เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า และสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน โดยมี 4 บริษัทชั้นนำที่ครองตลาดและเป็นผู้นำในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) – “บ้านของความสำเร็จ”
แสนสิริยังคงเป็นผู้นำอันดับหนึ่งในตลาดบ้านหรู ด้วยแบรนด์หลักอย่าง “เศรษฐสิริ” ซึ่งมีการปรับปรุงดีไซน์และฟังก์ชันของบ้านอย่างต่อเนื่อง เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า และสร้างภาพลักษณ์ความเป็นผู้นำทางด้านคุณภาพชีวิต
นอกจากนี้ “เศรษฐสิริ” ยังมาพร้อมกับจุดเด่นด้านบริการหลังการขาย และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่ช่วยให้ลูกค้ารู้สึกมั่นใจในการอยู่อาศัย ประกอบกับ บุราสิริ (Burasiri) แบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน ที่เน้นการออกแบบบรรยากาศการพักผ่อนในรีสอร์ต แสนสิริถือเป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของการนำเสนอ “ประสบการณ์” ให้กับผู้ซื้อ
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) – “ความเชื่อมั่นและคุณภาพ”
ในฐานะพี่ใหญ่ของวงการ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงมีชื่อเสียงในด้านคุณภาพและความน่าเชื่อถือ โดยมีแบรนด์หลักที่โดดเด่นอย่าง “ชัยพฤกษ์” และ “มัณฑนา” แม้ราคาขายจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และความมั่นคง ทำให้ยังเป็นที่ต้องการของผู้ที่กำลังมองหาบ้านในระดับราคาดังกล่าว
นอกจากนี้ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงให้ความสำคัญกับการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property) เพื่อตอบโจทย์นักลงทุนที่ต้องการสร้างกระแสเงินสดระยะยาว โดยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอพาร์ตเมนต์ให้เช่า (Rental Apartments) ซึ่งเป็นส่วนสำคัญของกลยุทธ์การเติบโตในระยะยาว
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC) – “ความลักชัวรี่และไลฟ์สไตล์”
SC ยังคงเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด (Bangkok Boulevard)” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ (Bangkok Boulevard Signature)” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท
SC มักนำเสนอดีไซน์ที่ทันสมัยและเน้นการใช้พื้นที่อย่างคุ้มค่า ประกอบกับการบริการที่ครบวงจร เพื่อตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่ต้องการความสะดวกสบายและบริการที่เป็นเลิศ
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) (AP) – “ทำเลและเครือข่าย”
AP มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้ (The City)” และ “เซนโทร (Centro)” ที่กระจายตัวอยู่ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล ซึ่งเป็นจุดแข็งของ AP คือการเข้าถึงที่ดินที่มีศักยภาพและการ
