วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ: 6 เขตพื้นที่ต้องจับตาในประเทศไทย โอกาสหรือความเสี่ยงสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายที่ยากจะหลีกเลี่ยง โดยเฉพาะอย่างยิ่งปัญหาความสามารถในการขอสินเชื่อ ซึ่งส่งผลกระทบต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทอย่างรุนแรง ตัวเลขล่าสุดระบุว่า อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มนี้พุ่งสูงถึง 70% ทำให้ผู้ประกอบการต้องหันเหกลยุทธ์ไปสู่ตลาดระดับบน (High-end) ที่ไม่ต้องพึ่งพาการกู้ยืมมากนัก อย่างไรก็ตาม ในขณะที่บางส่วนถอยร่น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในเขตเมืองหลักๆ กำลังเป็นสนามทดสอบกลยุทธ์ใหม่ของผู้ประกอบการ เพื่อเจาะตลาดผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยเฉพาะกลุ่มบ้านแนวราบที่มีราคาสูงขึ้นเล็กน้อย
ในปี 2568 และต่อเนื่องสู่ปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงจับตามองวิกฤตความสามารถในการกู้ซื้ออย่างใกล้ชิด ปิยะพร เลิศวิสุทธิไพบูลย์ หัวหน้าฝ่ายวิจัยจากเทอร์ร่า มีเดีย ได้ทำการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ และพื้นที่ปริมณฑล เพื่อวิเคราะห์สถานการณ์ล่าสุดและแนวโน้มที่น่าสนใจ
ข้อมูลที่ได้ชี้ให้เห็นถึงสัญญาณเตือนว่าตลาดกำลังเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเผชิญภาวะความสามารถในการกู้ซื้อที่แย่ลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ผู้ประกอบการบางรายต้องถอยออกจากกลุ่มลูกค้าตลาดมวลชน (Mass Market) และหันไปเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีสินทรัพย์สูง (HNWI) ที่ซื้อด้วยเงินสด อย่างไรก็ตาม ในขณะที่บางกลุ่มต้องเผชิญความยากลำบาก กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยเฉพาะกลุ่มบ้านแนวราบราคาไม่เกิน 10 ล้านบาทในเขตชานเมืองที่กำลังเติบโต ยังคงเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพสูง
รายงานนี้ได้วิเคราะห์ 6 พื้นที่หลักในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งแต่ละพื้นที่กำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง บางพื้นที่กำลังกลายเป็นตลาดดาวรุ่ง ในขณะที่บางพื้นที่ยังคงเป็นตลาดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ซึ่งผู้ประกอบการจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ที่แตกต่างกันเพื่อเข้าถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมายที่หลากหลายเหล่านี้
ใจกลางธุรกิจ (CBD) สีลม สาทร สุขุมวิท พระราม 3: ตลาดเฉพาะกลุ่มระดับบนสุด
โซนศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ อย่างสีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 ยังคงเป็นที่ต้องการของกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง แต่ตลาดกำลังเปลี่ยนรูปแบบไปสู่กลุ่มที่พักอาศัยแบบเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ที่เน้นประสบการณ์มากกว่าพื้นที่ใช้สอย
แนวราบในพื้นที่เหล่านี้ ราคาเฉลี่ยสูงกว่า 65 ล้านบาทต่อยูนิต และมีอัตราการเติบโตต่อเนื่อง 10% ต่อปี ขณะเดียวกัน คอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรค่อนข้างคงที่ สะท้อนว่าที่นี่เป็นตลาดของกลุ่มมหาเศรษฐี (HNWI) และนักลงทุนเท่านั้น
ความท้าทายและโอกาส:
สินค้าคงคลัง: สินค้าคงค้างส่วนใหญ่เป็นที่พักอาศัยระดับลักชัวรี ซึ่งตลาดนี้เน้นการเจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติและกลุ่มบุคคลที่มีสินทรัพย์สูงที่ต้องการลงทุน ซึ่งมักมีสินทรัพย์ลงทุนตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป ผู้ประกอบการต้องเน้น “การสร้างประสบการณ์” และการออกแบบที่แตกต่าง เพื่อดึงดูดความสนใจในตลาดที่มีคู่แข่งสูง
อุปสรรค: ต้นทุนการก่อสร้างในเขต CBD สูงมาก การแข่งขันรุนแรง และลูกค้ามีทางเลือกหลากหลาย ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการต้องวางแผนการตลาดและกลยุทธ์การขายให้ดีเยี่ยม
ตลาดคอนโด: ในตลาดคอนโดมีผู้เล่นรายใหญ่หลายราย เช่น ศุภาลัย ไอคอน สาทร ที่ประสบความสำเร็จในการเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดบน ทำให้ผู้ประกอบการต้องเพิ่มมูลค่า (Value Added) ของโครงการ เช่น การออกแบบที่ทันสมัย บริการระดับโรงแรม และการใช้เทคโนโลยีใหม่ๆ
อย่างไรก็ตาม แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ชั้นในยังคงเป็น “Safe Haven” สำหรับกลุ่มกำลังซื้อสูงที่ต้องการลงทุนในระยะยาว ความท้าทายคือการนำเสนอโครงการที่สร้างความแตกต่างและมีคุณค่าใหม่ๆ
เขตเมือง (Urban) จตุจักร รัชดา พญาไท ห้วยขวาง: ยุคของทาวน์โฮม 3 ชั้น
โซนในเมืองที่มีศักยภาพอย่างจตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับภาวะที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีสำหรับตลาดคอนโดมิเนียม การเปิดตัวโครงการใหม่ลดน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ คอนโดที่ยังขายได้ดีมักมีราคาสูงสุดไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร
แต่ในขณะเดียวกัน กลุ่มสินค้าแนวราบ โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น กลายเป็นดาวรุ่งของโซนนี้ เป็นโอกาสสำหรับสินค้าในระดับกลางถึงต่ำ (Mid-to-Low End) ที่เน้นการอยู่อาศัยจริงสำหรับครอบครัว โดยเน้นการใช้ประโยชน์จากพื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพ
ความท้าทายและโอกาส:
สินค้าเหลือขาย: สินค้าคงเหลือส่วนใหญ่ในโซนนี้มาจากกลุ่มคอนโดขนาดเล็กที่สร้างมาหลายปี แต่ยังขายไม่ได้ ปัญหานี้ทำให้ผู้ประกอบการไม่กล้าเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก
โอกาส: ทาวน์โฮม 3 ชั้นราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท กลายเป็นสินค้าที่น่าสนใจมากสำหรับครอบครัวคนเมืองที่ต้องการมีบ้านของตัวเองและยินดีที่จะขยับออกไปจากใจกลางเมืองเล็กน้อย
กลยุทธ์: ผู้ประกอบการต้องแข่งขันกับคอนโดมือสองจำนวนมากที่อยู่ในตลาด การสร้างความแตกต่างด้วยดีไซน์ ฟังก์ชันการใช้งาน หรือการรวมสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับครอบครัว (Family Amenities) กลายเป็นสิ่งจำเป็น
ตลาดคอนโด: ในปี 2568 ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ ได้รับอิทธิพลจากปัญหาวิกฤตความสามารถในการกู้ซื้ออย่างมาก ทำให้ผู้ซื้อต้องลังเล และการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง ซึ่งเป็นผลมาจากกำลังซื้อที่ลดลงและความกังวลเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น
เขตตะวันออก เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช ลาดกระบัง: ดาวรุ่งตลาดแนวราบ
โซนตะวันออกของกรุงเทพฯ ซึ่งประกอบด้วยพื้นที่เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังกลายเป็นตลาดที่เติบโตอย่างรวดเร็วสำหรับบ้านแนวราบ มีอัตราการเติบโตต่อเนื่อง 11% ต่อปี โดยเฉพาะในช่วงราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ในขณะที่ตลาดคอนโดยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร
ความท้าทายและโอกาส:
ความต้องการจริง: ความต้องการที่อยู่อาศัยในโซนนี้สูง เพราะเป็นพื้นที่ขยายตัวของชุมชน โดยเฉพาะกลุ่มคนทำงานที่ต้องการบ้านของตัวเองในราคาที่จับต้องได้ และพร้อมที่จะจ่ายเพื่อสิ่งอำนวยความสะดวกและคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น
การแข่งขัน: ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายมีการลงทุนอย่างหนักในโซนนี้ ทำให้การแข่งขันเริ่มรุนแรงขึ้น
เทคโนโลยีใหม่: การใช้แอปพลิเคชันอสังหาฯ (Property Apps) และแพลตฟอร์มออนไลน์ ทำให้ผู้ซื้อสามารถเปรียบเทียบโครงการและราคานอกพื้นที่เดิมได้ง่ายขึ้น
โครงสร้างพื้นฐาน: โซนนี้ยังคงต้องพึ่งพาระบบขนส่งสาธารณะ เช่น รถไฟฟ้าสายสีชมพู และสายสีส้ม ซึ่งช่วยเพิ่มความสะดวกสบายในการเดินทาง แต่ยังต้องติดตามการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง
ตลาดคอนโด: อัตราการขายดีในตลาดคอนโดอยู่ที่ราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร สะท้อนความต้องการของตลาดที่ยังต้องการคอนโดราคาไม่สูง แต่ผู้ประกอบการกำลังปรับราคาให้สูงขึ้นเพื่อรองรับต้นทุนที่เพิ่มขึ้น
เขตตะวันตก ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ พระราม 2: การปรับฐานในกลุ่มตลาดกลาง-บน
โซนตะวันตกอย่างปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 กำลังอยู่ในช่วงการปรับฐาน ราคาขยับขึ้นเล็ก
