สำรวจตลาดบ้านหรูไทย 10-30 ล้านบาท: กลยุทธ์เอาตัวรอดของผู้ประกอบการและโอกาสทองของกลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่ในยุคเศรษฐกิจผันผวน
สภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวนและสถานการณ์เงินเฟ้อที่ยังคงเป็นปัจจัยกดดัน ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยปี 2569 ส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการจำนวนมากปรับกลยุทธ์ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยง อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในเชิงลึก จะพบว่าตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ยังคงเป็นดาวรุ่งที่สดใส โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าสูงกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำ สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าเป้าหมายในตลาดบนยังคงมีศักยภาพทางด้านการเงินที่แข็งแกร่ง และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจไม่มากนัก ทำให้ตลาดบนกลายเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน
บทวิเคราะห์ภาพรวมตลาดบ้านหรูไทย 2026: ก้าวข้ามความท้าทายสู่ความสำเร็จ
ในฐานะหัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาของบริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ผมขอฉายภาพรวมสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาส 1 ปี 2569 ผ่านบทวิเคราะห์เชิงลึกถึงแนวโน้มการเติบโตและโอกาสทางธุรกิจในอนาคต สิ่งที่น่าสนใจคือการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคที่หันมาสนใจบ้านหรูเป็นตัวเลือกหลักในการลงทุน และการปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่หันมามุ่งเป้าไปที่กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงเหล่านี้
ในสภาวะเศรษฐกิจที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน ผู้บริโภคไทยเริ่มใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อนานขึ้น ซึ่งเป็นเรื่องปกติที่เกิดขึ้นในช่วงที่สภาพเศรษฐกิจโดยรวมไม่แน่นอน แต่ในขณะเดียวกันกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงในตลาดบ้านหรูยังคงมีความต้องการซื้อจริง (Real Demand) อยู่ และมีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง ทำให้ตลาดกลุ่มนี้ยังคงเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง
บทบาทสำคัญของบ้านหรูในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากเรามองภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะพบว่าตลาดบ้านหรูในระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลายเป็นเครื่องจักรสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด และนี่คือเหตุผลสำคัญที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต่างให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการในกลุ่มนี้อย่างต่อเนื่อง
“บ้านหรูขับเคลื่อนตลาด” เป็นคำกล่าวที่ไม่เกินจริงในปัจจุบัน เนื่องจากโครงการบ้านจัดสรรแนวราบในกลุ่มนี้ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดทั้งหมด และยังมีศักยภาพในการขยายตัวในอนาคต ผู้ประกอบการจึงเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการบ้านหรูอย่างต่อเนื่อง เพราะกลุ่มลูกค้าในตลาดนี้มีฐานกำลังซื้อที่กว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่มาก ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการมีความได้เปรียบในการแข่งขันและสามารถสร้างยอดขายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
4 ผู้ประกอบการรายใหญ่เจ้าตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: การแข่งขันเพื่อชิงกำลังซื้อเศรษฐีรุ่นใหม่
ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กำลังเป็นสนามรบที่ดุเดือดระหว่างผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดบ้านจัดสรร ทั้งนี้ ผู้ประกอบการแต่ละรายต่างงัดกลยุทธ์และนวัตกรรมใหม่ๆ เพื่อสร้างความโดดเด่นและตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าที่หลากหลาย
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (Sansiri): ถือเป็นผู้นำในตลาดบ้านหรูด้วยแบรนด์หลัก “เศรษฐสิริ” ซึ่งมีการปรับเปลี่ยนดีไซน์และฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง ทำให้ “เศรษฐสิริ” กลายเป็นแบรนด์ที่สร้างภาพลักษณ์และชื่อเสียงให้กับผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ แสนสิริยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ที่เน้นดีไซน์บรรยากาศการพักผ่อนสไตล์รีสอร์ต พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ซึ่งช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (Land and Houses): เป็นพี่ใหญ่ของวงการที่มีชื่อเสียงด้านคุณภาพและความน่าเชื่อถือของโครงการแบรนด์หลัก ได้แก่ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งมีรูปแบบบ้านที่ปรับเปลี่ยนให้เข้ากับยุคสมัย แม้ราคาขายอาจจะเริ่มต้นมากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพ ทำให้เป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการบ้านในราคานี้เสมอ แบรนด์เหล่านี้เน้นการออกแบบที่สวยงาม ทันสมัย และตอบสนองความต้องการของครอบครัวยุคใหม่
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC Asset): เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ด้วยแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท โดยโครงการเหล่านี้เน้นการออกแบบที่หรูหรา ทันสมัย และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่ต้องการบ้านที่มีระดับและมีเอกลักษณ์
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) (AP Thailand): มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” กระจายตัวอยู่ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเน้นการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมที่มีดีไซน์ทันสมัย ฟังก์ชันครบครัน และทำเลที่เดินทางสะดวกตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมือง
นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนอาจจะไม่เทียบเท่า อาทิ ศุภาลัย และพฤกษา ซึ่งผู้ประกอบการเหล่านี้ต่างแข่งขันกันในการนำเสนอโครงการที่มีจุดเด่นแตกต่างกัน เพื่อชิงกำลังซื้อจากกลุ่มเป้าหมาย
กลุ่มเป้าหมายหลักของบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: เศรษฐีรุ่นใหม่ที่มองหาคุณภาพชีวิต
กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในเซ็กเมนต์บ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ และความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
วิเคราะห์ต้นทุนการผลิตและปัจจัยสนับสนุนจากมาตรการภาครัฐ
ด้านต้นทุนการผลิต แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสถานการณ์ตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น “ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการ
