ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: ชะลอตัวแรง สะท้อนความกังวล “หนี้สิน” ผู้บริโภค
วิเคราะห์รายได้และกำไร 40 บริษัทอสังหาฯ จดทะเบียน ตลาดหลักทรัพย์ฯ ดิ่ง 15.21% และ 37.17% ตามลำดับ
ในปี 2568 นี้ วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญความท้าทายครั้งใหญ่ ข้อมูลล่าสุดจาก LWS Wisdom บริษัทวิจัยในเครือ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เผยให้เห็นภาพรวมที่น่ากังวลสำหรับ 40 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในช่วงครึ่งปีแรก (มกราคม – มิถุนายน 2568) รายได้รวมของบริษัทเหล่านี้ปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 15.21% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยอยู่ที่ 131,217.08 ล้านบาท ในขณะที่กำไรสุทธิกลับดิ่งลงหนักถึง 37.17% กลายเป็น 8,369.92 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 18 บริษัทที่รายงานผลประกอบการเป็น “ขาดทุน”
ตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่เพียงแค่สถิติทางการเงินของผู้ประกอบการ แต่เป็น “กระจกสะท้อน” สภาวะเศรษฐกิจไทยที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนและความกังวลใจ ผู้บริโภคจำนวนมากแสดงท่าทีระมัดระวังในการก่อหนี้สินใหม่ โดยเฉพาะการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือเป็นปัจจัยพื้นฐานในการดำรงชีวิตอย่าง “บ้าน” หรือ “คอนโดมิเนียม” การตัดสินใจเลื่อนแผนการมีบ้านออกไปนี้สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่กำลังหดตัวอย่างชัดเจน
ปัจจัยลบที่กดดันกำลังซื้อ: รายได้ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนสูง ดอกเบี้ยแพง
หลายปัจจัยซ้อนทับกันจนกลายเป็นแรงกดดันมหาศาลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประการแรกคือ อัตราการเติบโตของรายได้ที่ชะลอตัว เมื่อประชาชนส่วนใหญ่มีรายได้เพิ่มขึ้นไม่ทันกับค่าครองชีพที่สูงขึ้น การวางแผนทางการเงินเพื่อการลงทุนก้อนใหญ่จึงเป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ ประการที่สองคือ ระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ซึ่งเป็นภาระทางการเงินที่สร้างความกังวลใจให้กับผู้บริโภค ทำให้ความสามารถในการกู้ยืมเพิ่มเติมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ และประการสุดท้ายคือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง แม้ธนาคารแห่งประเทศไทยจะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายบ้าง แต่ภาระดอกเบี้ยสำหรับผู้กู้รายย่อยโดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัย ยังคงเป็นต้นทุนที่สูง ทำให้ต้นทุนการเป็นเจ้าของบ้านสูงขึ้นอย่างมาก
เมื่อปัจจัยเหล่านี้มารวมกัน “ความฝัน” ในการมีบ้านของคนไทยจำนวนมากจึงถูกยืดเวลาออกไปอย่างไม่มีกำหนด สิ่งนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้รับการยอมรับว่าเป็น “เครื่องยนต์สำคัญ” ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ปัจจุบัน ภาคส่วนนี้กำลังเผชิญกับการชะลอตัวอย่างน่าเป็นห่วง และอาจกล่าวได้ว่า วิกฤตการณ์นี้ไม่ใช่แค่ผู้ประกอบการที่ได้รับผลกระทบ แต่กำลังลามไปสู่เศรษฐกิจในภาพรวม ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึง “ความกลัวหนี้สิน” ที่ฝังรากลึกในจิตใจของผู้บริโภคไทยยุคปัจจุบัน
ภาพรวมรายได้และกำไร 10 บริษัทอสังหาฯ ชั้นนำ (ม.ค.-มิ.ย. 2568)
ในท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำต่างก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน โดย 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุด มีการปรับตัวลดลงในภาพรวม ดังนี้
บริษัท เอ.พี. ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) : ทำรายได้สูงสุด 17,786.61 ล้านบาท ลดลง 0.33%
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) : 15,677.66 ล้านบาท ลดลง 19.44%
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) : 12,107.57 ล้านบาท ลดลง 17.77%
บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) : 10,667.34 ล้านบาท ลดลง 16.70%
บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) : 10,336.18 ล้านบาท ลดลง 0.77%
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) : 7,891.04 ล้านบาท ลดลง 8.77%
บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) : 6,947.38 ล้านบาท ลดลง 12.18%
บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) : 6,944.37 ล้านบาท ลดลง 29.59%
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) : 4,998.72 ล้านบาท ลดลง 24.83%
บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) : 3,773.78 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 111.52% (เป็นบริษัทเดียวในกลุ่ม Top 10 ที่เติบโตอย่างโดดเด่น)
ส่วนในแง่ของ กำไรสุทธิ 10 อันดับแรก มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจเช่นกัน โดยบริษัทที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่งและมีกลยุทธ์การบริหารต้นทุนที่ดี ยังคงสามารถรักษาผลกำไรไว้ได้ หรือปรับตัวลดลงไม่มากนัก
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) : 2,212.48 ล้านบาท
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) : 2,028.11 ล้านบาท
บริษัท เอ.พี. ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) : 1,870.04 ล้านบาท
บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) : 1,509.27 ล้านบาท
บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) : 1,192.82 ล้านบาท
บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) : 736.36 ล้านบาท
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) : 531.08 ล้านบาท
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) : 430.97 ล้านบาท
บริษัท แอสเซท ไวส์ จำกัด (มหาชน) : 399.89 ล้านบาท
บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (G Land) : 230.97 ล้านบาท
สินค้าคงค้างสะสม: สต็อกบ้านและคอนโดฯ มูลค่าสูง เพิ่มภาระผู้ประกอบการ
อีกหนึ่งสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์คือ มูลค่าสินค้าคงเหลือ (Inventory) ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งรวมถึงโครงการที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ได้ และโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา พบว่ามีมูลค่ารวมกันสูงถึง 725,404.57 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.89% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แม้เปอร์เซ็นต์การเพิ่มขึ้นจะไม่สูงมากนัก แต่การมีสต็อกจำนวนมากหมายถึงเงินทุนจมที่ผู้ประกอบการต้องแบกรับ ซึ่งหากสถานการณ์ยังคงยืดเยื้อ อาจส่งผลกระทบต่อกระแสเงินสดและแผนการลงทุนในอนาคต
บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญ: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ให้มุมมองว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มมีความชัดเจนมากขึ้นในช่วงไตรมาส 3 และ 4 ของปี 2568 นี้ และจะเป็นจุดเริ่มต้นของการปรับตัวเพื่อการฟื้นตัวในระยะยาว ผู้ประกอบการจำเป็นต้องทบทวนและปรับกลยุทธ์การดำเนินงานอย่างเร่งด่วน เพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอดในสภาวะวิกฤติ และเตรียมพร้อมสำหรับการกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งเมื่อตลาดฟื้นตัว
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อระบบเศรษฐกิจไทย โดยคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 8-10% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) และยังเชื่อมโยงโดยตรงกับภาคส่วนอื่นๆ เช่น อุตสาหกรรมก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง และภาคการเงิน การที่รายได้และกำไรของผู้ประกอบการชะลอตัวลง ควบคู่ไปกับการมีสต็อกสินค้าคงค้างที่สูงขึ้น จึงเป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนของ “ภาวะความไม่มั่นใจ” ของผู้บริโภค ที่กำลังหลีกเลี่ยงการก่อหนี้สินในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจยังมีความไม่แน่นอนสูง
สัญญาณเตือนที่ต้องจับตา: ความเชื่อมั่นผู้บริโภคคือตัวแปรสำคัญ
แม้ว่าสถานการณ์ปัจจุบันอาจจะยังไม่ถึงขั้นเป็น “วิกฤตการณ์” ที่รุนแรง แต่ถือเป็น “สัญญาณเตือน” ที่ต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด หากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและการจับจ่ายใช้สอยไม่ฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ การชะลอตัวในภาคอสังหาริมทรัพย์อาจส่งผลกระทบต่อเนื่องไปยังภาคเศรษฐกิจโดยรวมในระยะยาวได้
มองไปข้างหน้า: โอกาสใหม่ในวิกฤต
แม้ภาพรวมจะดูน่ากังวล แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่ปรับตัวได้อย่างรวดเร็วและมองเห็นเทรนด์ใหม่ๆ ในปี 2568 นี้ เราอาจได้เห็นผู้ประกอบการที่เน้นการพัฒนา “บ้านประหยัดพลังงาน” และ “บ้านอัจฉริยะ (Smart Home)” มากขึ้น เพื่อตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ใส่ใจเรื่องค่าใช้จ่ายระยะยาวและความสะดวกสบาย นอกจากนี้ ตลาด “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนระยะยาว (Long-term Investment)” เช่น โครงการสำหรับผู้สูงอายุ หรือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ อาจเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย อาจเป็น “ช่วงเวลาทอง” ที่จะได้เปรียบในการเจรจาต่อรองกับผู้ขาย หรือมองหาโครงการที่ผู้ประกอบการจัดโปรโมชั่นพิเศษเพื่อระบายสต็อก อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจซื้อควรอยู่บนพื้นฐานของความพร้อมทางการเงินที่มั่นคง และการประเมินศักยภาพของทำเลและโครงการในระยะยาว
อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความยืดหยุ่นและการปรับตัวสู่ความยั่งยืน
ในยุคที่ความผันผวนทางเศรษฐกิจเป็นเรื่องปกติ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจำเป็นต้องสร้างความแข็งแกร่งภายในองค์กร โดยการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนานวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการสร้างความสัมพันธ์ที่ยั่งยืนกับลูกค้า การปรับตัวให้เข้ากับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป การให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านความยั่งยืน (Sustainability) และการนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการดำเนินงาน จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะพาอุตสาหกรรมนี้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทาย และก้าวสู่การเติบโตที่มั่นคงและยั่งยืนในอนาคต
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังวางแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือมองหาบ้านในฝัน อย่าเพิ่งถอดใจ! ศึกษาข้อมูลให้รอบด้าน ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และมองหาโอกาสในช่วงเวลาที่เหมาะสม คอนโดมิเนียม หรือบ้านหลังแรกของคุณ อาจอยู่ใกล้แค่เอื้อม.
