เจาะลึกตลาดอสังหาฯ 2568: ยักษ์ใหญ่คุมเกม “มูลค่า” และ “ปริมาณ”
กรุงเทพฯ, ประเทศไทย – การขับเคี่ยวในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ยังคงเข้มข้น โดยข้อมูลเชิงลึกจาก AREA (ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย) ชี้ชัดให้เห็นถึงการกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ แม้ว่าผู้เล่นทุกรายจะพยายามสร้างจุดเด่นและตำแหน่งทางการตลาดของตนเอง ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูระดับ 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้บุกเบิกความยั่งยืน, ผู้ครองตลาดต่างจังหวัด, หรือผู้เชี่ยวชาญด้านคอนโดมิเนียมริมหาด แต่ AREA ได้ทำการจัดหมวดหมู่เพื่อสะท้อนความเป็นผู้นำที่แท้จริงในสองมิติสำคัญ คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568
10 บิ๊กเพลเยอร์ กุมส่วนแบ่งตลาด 71%
ผลการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและคอนโดมิเนียมที่ใหญ่ที่สุดของไทย โดย AREA พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสูงขึ้นกว่าช่วงก่อนหน้านี้ที่เศรษฐกิจยังเติบโตได้ดี
สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตของตลาดในช่วงภาวะเศรษฐกิจที่กำลังเผชิญกับความท้าทาย แม้ว่ากำลังซื้อโดยรวมจะลดลง แต่ผู้บริโภคในตลาดแมส (ราคา 3-5 ล้านบาท) กลับประสบปัญหาการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินสูงขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบน (ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป) ยังคงมีสภาพคล่องในการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์อย่างต่อเนื่อง
การวิเคราะห์การเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ แสดงให้เห็นถึงการกระจุกตัวที่ชัดเจนในกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือที่เรียกว่า “บิ๊กแบรนด์” ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย แม้จะมีเพียง 10 บริษัท แต่กลับสามารถครองส่วนแบ่งการตลาด (Market Share) ได้มากถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
สองตัวชี้วัดหลักที่ AREA นำเสนอ ได้แก่:
ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่: ในภาพรวมของกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วงครึ่งปีแรก 2568 พบว่าจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียง 15,452 ยูนิต อย่างไรก็ตาม ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำได้เปิดขายรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าลงทุนใหม่: สำหรับมูลค่าการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ในช่วงเดียวกัน ตลาดรวมมีมูลค่าสูงถึง 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำมีมูลค่าการลงทุนรวม 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขาย
เมื่อพิจารณาจากจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 บมจ.แสนสิริ ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำอันดับหนึ่ง ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็น 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต)
แสนสิริได้พัฒนาโครงการรวมมูลค่า 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท
ตามมาด้วยบริษัทอื่นๆ ใน 5 อันดับแรก ประกอบด้วย:
อันดับ 2: บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” กวาดมูลค่าการลงทุนสูงสุด
ในมิติของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้นำอย่างแท้จริง ด้วยมูลค่าการพัฒนาโครงการรวมกว่า 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต แต่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการในระดับราคาที่สูงขึ้น
บริษัทที่ติดอันดับ 2-5 ในด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บมจ.แสนสิริ มูลค่า 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่า 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่า 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5: บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่า 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างสถิติราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
สีสันที่น่าจับตาที่สุดของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ แม้จะเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่สามารถสร้างมูลค่ารวมได้ถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้สูงถึง 101.3 ล้านบาท ถือเป็นสถิติที่น่าทึ่ง
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังเป็นอีกหนึ่งผู้พัฒนาที่ติดอันดับราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรีอย่างสม่ำเสมอ ในช่วงครึ่งปีแรกนี้มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
อย่างไรก็ตาม สถิติสูงสุดด้านราคาของครึ่งปีแรก อาจถูกท้าทายในช่วงครึ่งปีหลัง ด้วยการเปิดตัวโครงการบ้านซูเปอร์ลักชัวรีแบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังสูงถึง 260-400 ล้านบาท ปรากฏการณ์นี้คาดว่าจะยิ่งเพิ่มดีกรีการแข่งขันในตลาดบ้านซูเปอร์หรู สร้างมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดให้แก่ตลาดในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 นี้
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568: โอกาสสำหรับนักลงทุน
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 แสดงให้เห็นถึงการปรับตัวที่แข็งแกร่งของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ในขณะเดียวกันก็สะท้อนถึงกำลังซื้อที่ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะในตลาดระดับกลางถึงบน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่มองหาการเติบโตของมูลค่าสินทรัพย์ในระยะยาว
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีศักยภาพ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจ เชิญปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมค้นหาโครงการที่ใช่และกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ
