วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ครึ่งปีแรก 2568: ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่กับมิติแห่งมูลค่าและการลงทุน
ในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีการแข่งขันสูงอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการต่างมุ่งเน้นการสร้างจุดยืนที่แข็งแกร่งและแตกต่างเพื่อช่วงชิงส่วนแบ่งทางการตลาด แม้ว่าภาพรวมของตลาดจะเต็มไปด้วยผู้เล่นรายใหญ่ที่มีชื่อเสียง แต่ละแบรนด์ก็มีกลยุทธ์ในการนำเสนอตัวเองที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูระดับพรีเมียมสำหรับกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง (ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป) ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการที่ยั่งยืนและใส่ใจสิ่งแวดล้อม ผู้นำในการขยายตลาดไปยังต่างจังหวัด หรือผู้นำในตลาดคอนโดมิเนียมติดทะเล (Beachfront Condominium) ที่ได้รับความนิยมอย่างสูง
สำหรับภาพรวมในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม – มิถุนายน 2568) ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกที่น่าสนใจเกี่ยวกับการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์) และคอนโดมิเนียม โดยเน้นไปที่สองมิติสำคัญ ได้แก่ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ซึ่งจะช่วยสะท้อนถึงทิศทางและพฤติกรรมของตลาดได้อย่างชัดเจน
10 ยักษ์ใหญ่ครองตลาด: ส่วนแบ่งสูงถึง 71%
ผลการสำรวจของ AREA ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 พบว่า มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการรวมกันสูงถึง 110,820 ล้านบาท คิดเป็นราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงการปรับตัวสูงขึ้นของราคาเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่กำลังซื้อของผู้บริโภคบางกลุ่มมีแนวโน้มลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาบ้านและคอนโดมิเนียมอยู่ในช่วง 3-5 ล้านบาท ซึ่งเผชิญกับปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินสูงขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบน (Upper Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงสามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกำลังซื้อในกลุ่มนี้
การกระจุกตัวของตลาดปรากฏชัดเจนเมื่อพิจารณาการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ แม้จะมีเพียง 10 บริษัท แต่ก็สามารถกินส่วนแบ่งตลาดรวมได้มากถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดทั้งหมด
AREA ได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกผ่าน 2 ตัวชี้วัดหลัก:
ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่ (New Unit Launches): โดยภาพรวมในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลืออยู่ที่ 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก สามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้รวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม แสดงให้เห็นถึงการครอบงำของบริษัทขนาดใหญ่ในแง่ปริมาณการผลิต
ข้อมูลมูลค่าลงทุนใหม่ (New Investment Value): ในมิติของมูลค่าการลงทุน ตลาดรวมในช่วงครึ่งปีแรกมีมูลค่าการลงทุนอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท สำหรับ 10 บริษัทแรก มีมูลค่าการลงทุนใหม่รวมกันสูงถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม สะท้อนว่าไม่ใช่แค่ปริมาณ แต่ผู้เล่นรายใหญ่ยังเป็นผู้นำในแง่ของมูลค่าการลงทุนที่ใส่เข้าไปในตลาดด้วย
“แสนสิริ” ผู้นำด้านปริมาณการเปิดขาย: 1,847 หน่วยสู่ตลาด
เมื่อเจาะลึกในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่” บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำอันดับ 1 ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต)
แสนสิริ ได้พัฒนาโครงการใหม่รวมมูลค่า 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นราคาที่น่าสนใจและเข้าถึงได้สำหรับผู้บริโภคในตลาดระดับกลางถึงบน
ในอันดับถัดมาตามจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ก้าวสู่ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน: 21,085 ล้านบาท
ในอีกด้านหนึ่ง สำหรับมิติของ “มูลค่าเปิดขายใหม่” บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำ โดยสามารถพัฒนามูลค่าโครงการใหม่รวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
แม้ว่า เอพี (ไทยแลนด์) จะมีการเปิดตัวโครงการจำนวน 1,661 หน่วย (เป็นอันดับ 2 ในแง่จำนวนหน่วย) แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างเห็นได้ชัด สะท้อนถึงการเน้นพัฒนาโครงการในทำเลศักยภาพและตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่ต้องการคุณภาพชีวิตระดับสูง
สำหรับบริษัทที่ตามมาในกลุ่มผู้นำด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5: บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด: 101.3 ล้านบาท
สีสันที่น่าจับตามองอย่างยิ่งในการเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่แสดงให้เห็นถึงการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับหรู (Luxury Real Estate) และอัลตรารักซ์ชัวรี (Ultra-Luxury Real Estate)
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการดังกล่าวพุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ถือเป็นโครงการที่มีราคาสูงที่สุดในบรรดาโครงการที่เปิดตัวในภาพรวม
นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่พัฒนาโครงการในราคาเฉลี่ยสูงสุด บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงการมุ่งเน้นพัฒนาโครงการคุณภาพสูงในทำเลที่มีมูลค่า
อีกหนึ่งบริษัทที่มักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมเสมอ คือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) แม้ว่าในช่วงครึ่งปีแรกนี้ ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยจะอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมที่หลากหลาย แต่การเตรียมเปิดตัวโครงการบ้านเซ็กเมนต์อัลตราลักชัวรีภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” จำนวนเพียง 5 หลัง โดยมีราคาขายตั้งแต่ 260-400 ล้านบาทต่อหลัง คาดว่าจะทำให้ตลาดบ้านซูเปอร์หรูมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 นี้
เทรนด์ที่น่าจับตามอง: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปี 2568
ข้อมูลจากการสำรวจของ AREA ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นแนวโน้มที่สำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้แก่:
การกระจุกตัวของตลาด: ผู้เล่นรายใหญ่ยังคงครองส่วนแบ่งตลาดในสัดส่วนที่สูงมาก ทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่าการลงทุน สะท้อนถึงความได้เปรียบด้านเงินทุน ประสบการณ์ และเครือข่าย
การฟื้นตัวของตลาดระดับบน: แม้เศรษฐกิจจะเผชิญความท้าทาย แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับราคาสูงยังคงมีความแข็งแกร่งและได้รับผลกระทบน้อยกว่าตลาดแมส
การแข่งขันด้านมูลค่า: ผู้ประกอบการไม่ได้แข่งขันกันเพียงแค่จำนวนยูนิต แต่ยังให้ความสำคัญกับมูลค่าโครงการและการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายของตลาด
ตลาดอัลตราลักชัวรีกำลังมาแรง: การเปิดตัวโครงการที่มีราคาสูงมาก แสดงถึงศักยภาพของตลาดกลุ่มกำลังซื้อสูงพิเศษ ที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่สะท้อนถึงสถานะและความเป็นเอกลักษณ์
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจภาพรวมตลาดนี้จะช่วยให้ตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเติบโตของมูลค่า (Property Investment) การซื้อเพื่ออยู่อาศัย (Residential Property) หรือการมองหาโอกาสทางธุรกิจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย (Thailand Real Estate Market)
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่อยู่อาศัยที่ตรงกับไลฟ์สไตล์ของคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้การตัดสินใจของคุณบรรลุเป้าหมายสูงสุด
