วิเคราะห์เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: ผู้นำการลงทุนและภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่
กรุงเทพฯ, ประเทศไทย – ในวงการอสังหาริมทรัพย์ การกล่าวอ้างความเป็น “ผู้นำ” อาจมีหลากหลายรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านความยั่งยืน, ผู้นำตลาดต่างจังหวัด, หรือผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมติดหาด แต่สำหรับมุมมองเชิงลึกจากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงปริมาณ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ได้นำเสนอภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 โดยเน้นไปที่สองมิติสำคัญ คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” เพื่อสะท้อนภาพผู้นำที่แท้จริงในเชิงธุรกิจ
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ครึ่งปีแรก 2568: การกระจุกตัวของผู้นำ
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางและตลาดที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย พบว่าในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท หรือมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มราคาทรัพย์สินที่ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้จะอยู่ในช่วงที่เศรษฐกิจโดยรวมเผชิญกับความท้าทาย
สิ่งที่น่าสนใจคือ การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคในภาวะวิกฤตเศรษฐกิจนี้ ทำให้กำลังซื้อในกลุ่มตลาดแมส (ราคา 3-5 ล้านบาท) ประสบปัญหาในการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน (ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป) ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนถึงกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่นคงทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง
เมื่อพิจารณาถึงการลงทุนในโครงการใหม่ของผู้ประกอบการรายใหญ่ 10 อันดับแรก พบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีการกระจุกตัวของส่วนแบ่งการตลาดอย่างเด่นชัด ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย 10 แห่งนี้ สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดรวมกันได้สูงถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดทั้งหมด แสดงให้เห็นถึงพลังและความสามารถในการขับเคลื่อนตลาดของกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่
เจาะลึก 2 ตัวชี้วัดหลัก: จำนวนหน่วยเปิดขาย vs. มูลค่าการลงทุน
AREA ได้แบ่งการวิเคราะห์ออกเป็นสองมิติหลัก ดังนี้:
ข้อมูลจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ในภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า เหลืออยู่ที่ 15,452 ยูนิต ทว่า ในจำนวนนี้ ผู้ประกอบการ 10 อันดับแรกกลับสามารถเปิดตัวโครงการได้ถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: ในมิติของมูลค่าการลงทุน ตลาดรวมมีมูลค่าการลงทุนใหม่ทั้งสิ้น 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ สามารถระดมทุนและลงทุนในการเปิดโครงการใหม่ได้ถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายสูงสุด
จากข้อมูลของ AREA พบว่า บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เป็นผู้นำในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ โดยสามารถเปิดตัวโครงการได้สูงถึง 1,847 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต) แสนสิริได้พัฒนาโครงการใหม่รวม 7 โครงการ ด้วยมูลค่าการลงทุน 10,519 ล้านบาท ทำให้ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท
ตามมาด้วยบริษัทอื่นๆ ในอันดับ 2-5 ได้แก่:
บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน): 1,661 หน่วย
บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน): 1,355 หน่วย
บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด: 929 หน่วย
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนสูงสุด
ในส่วนของมูลค่าการเปิดขายโครงการใหม่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ก้าวขึ้นเป็นผู้นำ ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท) แม้เอพีจะพัฒนาโครงการไป 1,661 ยูนิต แต่มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างชัดเจน
บริษัทที่ตามมาในอันดับ 2-5 ของมูลค่าการลงทุนใหม่ ได้แก่:
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน): 10,519 ล้านบาท
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): 10,362 ล้านบาท
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): 8,230 ล้านบาท
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน): 8,230 ล้านบาท
ปรากฏการณ์ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” สูงลิ่ว: เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ นำเทรนด์
สิ่งที่สร้างสีสันและเป็นที่น่าจับตามองอย่างยิ่งในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างมาก ซึ่งสะท้อนถึงการขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับอัลตราลักซ์ชัวรี่
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ถือเป็นสถิติที่น่าทึ่ง
ในขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำในกลุ่ม 10 อันดับแรก ด้วยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงถึง 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นอีกบริษัทที่มีภาพลักษณ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมและลักซ์ชัวรี่อย่างสม่ำเสมอ ในช่วงครึ่งปีแรก มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลมาจากการเปิดตัวทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านระดับไฮเอนด์
จับตาครึ่งปีหลัง 2568: ตลาดซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ร้อนแรง
มีรายงานเพิ่มเติมว่า บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังได้เปิดตัวโครงการบ้านเซ็กเมนต์อัลตราลักซ์ชัวรี่ ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนจำกัดเพียง 5 หลัง โดยมีราคาขายต่อหลังสูงถึง 260-400 ล้านบาท โครงการนี้จะถูกนับรวมเป็นสถิติการเปิดตัวในครึ่งปีหลัง 2568
ปรากฏการณ์นี้คาดว่าจะส่งผลให้ตลาดบ้านระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่มีการแข่งขันที่ดุเดือดมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะในมิติของ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่จะสูงขึ้นไปอีกในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้
สรุปและแนวโน้ม
การวิเคราะห์ข้อมูลจาก AREA ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 เผยให้เห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล การกระจุกตัวของส่วนแบ่งการตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่นั้นชัดเจน ขณะที่การเปลี่ยนแปลงกำลังซื้อของผู้บริโภคส่งผลให้ตลาดระดับบนมีความแข็งแกร่ง
การที่ “แสนสิริ” นำในด้านจำนวนหน่วยเปิดขาย และ “เอพี (ไทยแลนด์)” นำในด้านมูลค่าการลงทุน แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่แตกต่างกันของสองผู้นำ แต่ล้วนมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด
สิ่งที่ไม่ควรมองข้ามคือ การเติบโตอย่างก้าวกระโดดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับอัลตราลักซ์ชัวรี่ โดยมี “เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” เป็นผู้นำในด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงที่สุด สะท้อนถึงกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงและมองหาเอกลักษณ์ ความพิเศษ และการลงทุนที่คุ้มค่า
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจถึงโครงสร้างตลาด แนวโน้มราคา และกลยุทธ์ของผู้ประกอบการแต่ละราย เป็นสิ่งสำคัญยิ่งในการตัดสินใจลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายและสถานการณ์ปัจจุบัน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเพื่อประกอบการตัดสินใจ ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในโครงการใหม่, บ้านหรู, หรือคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อร่วมค้นหาศักยภาพและวางแผนการลงทุนที่ใช่สำหรับคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วนี้
