ชี้ทิศทางตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: ใครคือตัวจริงด้านมูลค่าและจำนวนหน่วย
รายงานพิเศษจาก ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA เผย Big Data การเปิดตัวโครงการใหม่ เจาะลึกกลยุทธ์ผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568
ในโลกของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยุคปัจจุบันที่เต็มไปด้วยความท้าทายและพลวัตการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การจะระบุว่าบริษัทใดคือ “ผู้นำ” ที่แท้จริงนั้น ไม่ใช่เรื่องง่ายอีกต่อไป เพราะผู้เล่นรายใหญ่ต่างก็มีจุดแข็งและกลยุทธ์ที่แตกต่างกันไป บางรายอาจเป็นผู้นำในตลาดบ้านหรูระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป บางรายเน้นความยั่งยืนในการพัฒนาโครงการ บางรายเจาะตลาดต่างจังหวัด หรือบางรายก็เชี่ยวชาญคอนโดมิเนียมริมชายหาด สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็น “ตัวตน” ของแต่ละแบรนด์ที่สร้างความแตกต่างและยืนหยัดในตลาดได้
ในฐานะศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) เราได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก “Big Data” การเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) โดยมุ่งเน้นไปที่สองมิติสำคัญที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย” เพื่อให้เห็นภาพรวมและทิศทางที่ชัดเจนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ครึ่งปีแรก 2568: การกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดและความท้าทายของผู้ซื้อ
จากการสำรวจของ AREA ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 นั้น มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการรวมสูงถึง 110,820 ล้านบาท หรือคิดเป็นราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจเคยเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในยุคที่เศรษฐกิจเผชิญกับความผันผวน และกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดแมส (Mass Market) กลับเผชิญปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่ยากขึ้น ขณะที่ตลาดระดับบน ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงการแบ่งกลุ่มผู้บริโภคตามกำลังซื้อที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ยิ่งไปกว่านั้น การวิเคราะห์การเปิดตัวโครงการใหม่ของ “10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ” พบว่า ตลาดมีการกระจุกตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สามารถครองส่วนแบ่งตลาดได้อย่างมหาศาล แม้จะมีเพียง 10 บริษัท แต่พวกเขากลับมี “มาร์เก็ตแชร์” หรือส่วนแบ่งทางการตลาดรวมกันสูงถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดทั้งหมด
สองมิติแห่งความเป็นผู้นำ: จำนวนหน่วย vs. มูลค่าลงทุน
AREA ได้จำแนกข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ออกเป็น 2 ตัวชี้วัดหลัก ดังนี้:
ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่: ในภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล การเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีจำนวนลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนๆ โดยมีจำนวนทั้งสิ้น 15,452 ยูนิต
จากจำนวนนี้ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ สามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้รวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม ซึ่งแสดงให้เห็นถึงอำนาจทางการตลาดและกำลังการพัฒนาของกลุ่มผู้เล่นหลัก
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: สำหรับมูลค่าการลงทุนในตลาดรวม ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีมูลค่าสูงถึง 110,820 ล้านบาท
ในจำนวนนี้ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ สามารถสร้างมูลค่าการลงทุนใหม่ได้ถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม ซึ่งตอกย้ำถึงบทบาทสำคัญของบริษัทเหล่านี้ในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
“แสนสิริ” ขึ้นแท่นผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
เมื่อเจาะลึกไปในแต่ละมิติ บมจ.แสนสิริ ได้พิสูจน์ตัวเองว่าเป็นผู้นำในด้าน “จำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 โดยสามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้มากที่สุดถึง 1,847 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต)
แสนสิริ ได้พัฒนาโครงการใหม่รวม 7 โครงการ ด้วยจำนวนหน่วยรวม 1,847 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท
ตามมาด้วยบริษัทอื่นๆ ที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายสูง ได้แก่:
อันดับ 2: บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนสูงสุด
ในขณะที่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ได้ขึ้นแท่นเป็นผู้นำในด้าน “มูลค่าการลงทุนใหม่” โดยสามารถพัฒนาโครงการใหม่ในมูลค่ารวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต (ซึ่งเป็นอันดับ 2 ด้านจำนวนหน่วย) แต่ด้วยกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่มีราคาสูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด ทำให้มูลค่าการลงทุนโดยรวมของบริษัทนี้โดดเด่นอย่างชัดเจน โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท สูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม
บริษัทอื่นๆ ที่มีมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่สูงใน 5 อันดับแรก ได้แก่:
อันดับ 2: บมจ.แสนสิริ มูลค่า 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่า 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่า 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5: บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่า 8,230 ล้านบาท
ปรากฏการณ์ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่น่าจับตา: สูงสุดทะลุ 100 ล้านบาท!
หนึ่งในสีสันที่น่าสนใจที่สุดของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงเทรนด์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมที่ได้รับความนิยม
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท จากจำนวน 45 หน่วย ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็เป็นอีกบริษัทที่พัฒนาโครงการด้วยราคาสูง โดยมีราคาเฉลี่ยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่ 20.627 ล้านบาท
ขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังคงรักษาตำแหน่ง “แชมป์” ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูอย่างต่อเนื่อง โดยในช่วงครึ่งปีแรก มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม ประกอบกับโครงการบ้านเซ็กเมนต์อัลตราลักเซอรี่ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีเพียง 5 หลัง ราคาขายต่อหลังตั้งแต่ 260-400 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าสถิติราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดนี้ จะถูกยกยอดไปสร้างปรากฏการณ์ในการเปิดตัวโครงการช่วงครึ่งปีหลัง 2568 และจะยิ่งทำให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักเซอรี่มีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ
บทสรุปและโอกาสในการลงทุน
ข้อมูลจากการวิเคราะห์ของ AREA ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดอย่างชัดเจนในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งสามารถบริหารจัดการทั้งด้านจำนวนหน่วยและมูลค่าการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ในขณะเดียวกัน ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่เปิดตัวก็มีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในตลาดระดับบนและอัลตราลักเซอรี่
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจถึงกลยุทธ์และจุดแข็งของแต่ละแบรนด์ รวมถึงแนวโน้มของราคาในแต่ละเซ็กเมนต์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพ
คุณพร้อมที่จะก้าวสู่การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่ หรือนักลงทุนที่มองเห็นโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 แล้วหรือยัง? ศึกษาข้อมูลเชิงลึก วิเคราะห์แนวโน้ม และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ.
