เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: ใครคือผู้นำที่แท้จริง?
ในโลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีความผันผวนและเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา การทำความเข้าใจภาพรวมตลาดและจับตาดูความเคลื่อนไหวของผู้เล่นรายใหญ่ถือเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ สำหรับปี 2568 นี้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้นำเสนอบิ๊กดาต้าการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งปีแรก (มกราคม-มิถุนายน 2568) ซึ่งเผยให้เห็นถึงภูมิทัศน์ที่น่าสนใจและทิศทางที่ชัดเจนของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศไทย
แม้ผู้ประกอบการทุกค่ายต่างมีกลยุทธ์และจุดแข็งที่แตกต่างกันไป ไม่ว่าจะเป็นการเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านความยั่งยืน, การบุกตลาดต่างจังหวัด, หรือการเป็นเจ้าแห่งคอนโดมิเนียมริมหาด ทว่า AREA ได้จัดระเบียบข้อมูลเพื่อนำเสนอความเป็นผู้นำในสองมิติที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน ได้แก่ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย” ซึ่งจะสะท้อนภาพรวมของตลาดได้อย่างรอบด้าน
10 ผู้เล่นรายใหญ่ กุมส่วนแบ่งตลาดเกือบ 3 ใน 4
จากข้อมูลการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย พบว่าในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมกันทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท หรือมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสนใจเป็นพิเศษคือ ในช่วงเวลาที่ภาวะเศรษฐกิจมีความท้าทาย กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดแมส (Mass Market) กลับเผชิญกับปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่ยากขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบน (High-End) ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่นคงทางด้านการเงินและยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียม
เมื่อพิจารณาถึงการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ พบว่า มีการกระจุกตัวอย่างมีนัยสำคัญในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย แม้จะมีเพียง 10 บริษัทเท่านั้น แต่กลับสามารถครองส่วนแบ่งการตลาด (Market Share) ได้มากถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งบ่งชี้ถึงอำนาจและอิทธิพลของผู้เล่นรายใหญ่ที่มีต่อทิศทางตลาด
AREA ได้แบ่งการวิเคราะห์ออกเป็น 2 ตัวชี้วัดหลัก:
ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่: โดยรวมแล้วในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียง 15,452 ยูนิต ทว่าในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก ได้เปิดขายรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนถึง 67% หรือเกิน 2 ใน 3 ของตลาดทั้งหมด
ข้อมูลมูลค่าลงทุนใหม่: ในภาพรวมของครึ่งปีแรก มูลค่าการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ทั้งหมดอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรก มีมูลค่าการลงทุนรวมสูงถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
“แสนสิริ” ครองแชมป์ “จำนวนหน่วยเปิดขาย”
ในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” บมจ.แสนสิริ คือผู้ที่ยืนหยัดเป็นอันดับ 1 ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของหน่วยที่เปิดขายทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต) บริษัทได้พัฒนาโครงการรวมมูลค่า 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท
อันดับถัดมาในแง่จำนวนหน่วยเปิดขาย ได้แก่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” นำทัพ “มูลค่าการลงทุน”
ในส่วนของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้นำที่แท้จริง โดยบริษัทได้พัฒนามูลค่ารวมกันถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท) การลงทุนนี้มาจากการพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต ทำให้มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ
ตามมาด้วย บมจ.แสนสิริ ที่มีมูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ด้วยมูลค่า 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่มีมูลค่าเปิดตัวใหม่เท่ากันที่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” สูงสุด
สีสันและความน่าสนใจของการเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งปีแรก 2568 ไม่ได้หยุดอยู่เพียงแค่จำนวนหน่วยหรือมูลค่าการลงทุน แต่ยังรวมถึง “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่แสดงให้เห็นถึงความหรูหราและมูลค่าที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ กลายเป็นผู้ที่สร้างปรากฏการณ์ที่น่าจับตามอง ด้วยการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมกันสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงการพัฒนาโครงการที่เน้นความพรีเมียมและตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง
ในขณะที่ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ สามารถทำราคาเฉลี่ยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่ 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังคงเป็นหนึ่งในผู้เล่นที่โดดเด่นในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับราคาสูง โดยในครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากอิทธิพลของการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
ยิ่งไปกว่านั้น การเปิดตัวโครงการบ้านเซ็กเมนต์อัลตราลักเซอรี่ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังตั้งแต่ 260-400 ล้านบาท ได้ถูกยกยอดไปเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้ โดยคาดการณ์ว่า ตลาดบ้านซูเปอร์ลักซ์จะมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ดุเดือดและสร้างสีสันได้อย่างมากในช่วงครึ่งปีหลังนี้
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 และโอกาสในการลงทุน
จากข้อมูลที่ปรากฏในปี 2568 สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด ขณะที่ตลาดระดับบนแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกำลังซื้อที่ยังคงมีอยู่
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในปี 2568 การทำความเข้าใจถึงกลุ่มเป้าหมายของแต่ละโครงการ การประเมินศักยภาพของทำเลที่ตั้ง และการวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจ ถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง แม้ตลาดบ้านระดับราคา 3-5 ล้านบาท อาจเผชิญความท้าทายด้านสินเชื่อ ตลาดระดับพรีเมียมและลักเซอรี่ก็ยังคงเป็นที่น่าจับตามอง
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนระยะยาว ที่ต้องการการศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้านและการวางแผนอย่างมีกลยุทธ์ หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนที่คุ้มค่า หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำทางคุณสู่การตัดสินใจที่ดีที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 นี้ อย่ารอช้า ปรึกษาเราวันนี้เพื่อเปิดประตูสู่การลงทุนที่ยั่งยืนและมีกำไร!
