ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568: ผู้เล่นรายใหญ่ครองส่วนแบ่งตลาดอย่างไร?
ในโลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ผันผวนและมีการแข่งขันสูงในปัจจุบัน การทำความเข้าใจทิศทางและพฤติกรรมของผู้เล่นหลักในตลาดเป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวดสำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจเสมอ แม้ว่าผู้ประกอบการทุกรายจะพยายามสร้างจุดยืนที่โดดเด่นของตนเอง ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรู ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านความยั่งยืน, ผู้นำตลาดต่างจังหวัด, หรือผู้นำด้านคอนโดมิเนียมริมทะเล แต่เมื่อมองในภาพรวม การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากแหล่งที่น่าเชื่อถือ จะช่วยให้เราเห็นภาพใหญ่ที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ได้นำเสนอข้อมูลสำคัญเกี่ยวกับการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นสมรภูมิหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การวิเคราะห์นี้มุ่งเน้นไปที่การครองส่วนแบ่งทางการตลาดในสองมิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย” เพื่อสะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์และศักยภาพของผู้ประกอบการแต่ละราย
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568: การปรับตัวสู่ตลาดบน
การสำรวจของ AREA พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มที่ราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย และกำลังซื้อของผู้บริโภคมีแนวโน้มลดลง แต่ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมระดับกลาง (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท กลับประสบปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินในอัตราที่สูง ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน (High-End) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกลุ่มทุนและกำลังซื้อในตลาดบน ซึ่งผู้ประกอบการได้ปรับกลยุทธ์เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มนี้
10 บริษัทยักษ์ใหญ่: ผู้ควบคุมส่วนแบ่งตลาด 71%
การวิเคราะห์การลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า ตลาดนี้ถูกครอบงำโดยกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยอย่างชัดเจน แม้ว่าจะมีเพียง 10 บริษัทเท่านั้น แต่กลับสามารถครองส่วนแบ่งการตลาด (Market Share) ได้มากถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งแสดงให้เห็นถึงอำนาจและอิทธิพลของกลุ่มบริษัทยักษ์ใหญ่เหล่านี้
ด้านจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่:
ภาพรวมของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า โดยอยู่ที่ 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก ได้เปิดขายโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ด้านมูลค่าการลงทุนใหม่:
ในส่วนของมูลค่าการลงทุน ในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา ตลาดรวมมีมูลค่าเปิดขายโครงการใหม่สูงถึง 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรก ได้เข้ามาลงทุนใหม่เป็นมูลค่ารวม 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
ตัวเลขเหล่านี้ตอกย้ำให้เห็นว่า ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปัจจุบัน กลยุทธ์การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ การเข้าถึงแหล่งทุน และอำนาจทางการตลาดของผู้ประกอบการรายใหญ่ มีอิทธิพลอย่างมากต่อภาพรวมของตลาด
“แสนสิริ”: ผู้นำด้านปริมาณการเปิดขายโครงการใหม่
ในมิติของการเปิดขายโครงการใหม่ในแง่ของจำนวนหน่วย “บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)” (Sansiri Public Company Limited) ก้าวขึ้นเป็นผู้นำ โดยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ได้เปิดตัวโครงการใหม่เป็นจำนวนทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต)
แสนสิริได้พัฒนาโครงการใหม่รวม 7 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 10,519 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ซึ่งถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่สามารถเข้าถึงได้สำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
ตามมาด้วยบริษัทอื่นๆ ที่มีผลงานโดดเด่นในด้านจำนวนหน่วยเปิดขาย ได้แก่:
อันดับ 2: บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) (AP Thailand Public Company Limited) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) (Assetwise Public Company Limited) จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) (Pruksa Real Estate Public Company Limited) จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC Asset Corporation Public Company Limited) จำนวน 875 หน่วย
การที่แสนสิริสามารถเปิดโครงการใหม่ได้ในจำนวนมาก สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการโครงการ การเข้าถึงที่ดิน และการตอบสนองความต้องการของตลาดในวงกว้าง
“เอพี (ไทยแลนด์)”: ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่
ในขณะที่แสนสิริครองอันดับหนึ่งด้านจำนวนหน่วย แต่ในมิติของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” บริษัทที่ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำคือ “บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน)” (AP Thailand Public Company Limited) โดยได้พัฒนามูลค่ารวมถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม (110,820 ล้านบาท)
แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาโครงการใหม่เป็นจำนวน 1,661 ยูนิต (ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้านจำนวนหน่วย) แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงการมุ่งเน้นพัฒนาโครงการที่มีราคาสูงขึ้น หรือมีสัดส่วนของโครงการระดับบนมากขึ้น
สำหรับบริษัทอื่นๆ ที่มีมูลค่าเปิดขายใหม่สูงใน 5 อันดับแรก ได้แก่:
อันดับ 2: บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่า 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (Land and Houses Public Company Limited) มูลค่า 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5: บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (Origin Property Public Company Limited) มูลค่า 8,230 ล้านบาท
การที่เอพี (ไทยแลนด์) สามารถสร้างมูลค่าการลงทุนที่สูงขึ้น สะท้อนถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าเพิ่ม (Value Added) และการตอบสนองต่อกำลังซื้อในกลุ่มตลาดบนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์”: ผู้นำด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
เมื่อพิจารณาถึง “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งเป็นดัชนีที่น่าสนใจอย่างยิ่งในการสะท้อนถึงการพัฒนาโครงการระดับหรู (Luxury) หรืออัลตราลักชัวรี (Ultra-Luxury) บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (Major Development Public Company Limited) ได้สร้างความโดดเด่นอย่างมาก แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้สูงถึง 101.3 ล้านบาท
นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 อันดับแรก บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็มีความโดดเด่นด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ยังคงเป็นผู้เล่นที่มีความสม่ำเสมอในการพัฒนาโครงการราคาสูง โดยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม ประกอบกับบ้านในเซ็กเมนต์อัลตราลักชัวรีแบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่ราคาขายต่อหลังอยู่ที่ 260-400 ล้านบาท
ปรากฏการณ์นี้ โดยเฉพาะการเปิดตัวโครงการ “SONLE Residences” ที่มีมูลค่าสูงลิ่ว คาดว่าจะส่งผลให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักชัวรีมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงที่สุดในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 สร้างสีสันและความน่าสนใจให้กับตลาดระดับบนเป็นอย่างมาก
แนวโน้มและข้อคิดสำหรับนักลงทุน
จากข้อมูลที่นำเสนอ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ที่มีลักษณะเด่นดังนี้:
การกระจุกตัวของอำนาจตลาด: ผู้ประกอบการรายใหญ่ โดยเฉพาะบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ยังคงมีบทบาทสำคัญและครองส่วนแบ่งตลาดส่วนใหญ่ ทั้งในแง่ของจำนวนหน่วยและมูลค่าการลงทุน
การปรับตัวสู่ตลาดบน: ในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ตลาดระดับบนมีความแข็งแกร่งและสามารถทำยอดขายได้ต่อเนื่อง ขณะที่ตลาดระดับกลางเผชิญกับความท้าทายในการเข้าถึงสินเชื่อ
ความหลากหลายของกลยุทธ์: ผู้ประกอบการแต่ละรายมีกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน บางรายมุ่งเน้นปริมาณการขาย บางรายมุ่งเน้นมูลค่าโครงการที่สูงขึ้น และบางรายมุ่งมั่นพัฒนาโครงการระดับอัลตราลักชัวรี
การแข่งขันด้านราคาเฉลี่ย: การแข่งขันในตลาดระดับบนไม่ได้จำกัดอยู่แค่การออกแบบหรือทำเล แต่ยังรวมถึงการสร้างมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยให้สูงขึ้น เพื่อสะท้อนถึงความหรูหราและความเป็นเอกลักษณ์
สำหรับนักลงทุนที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจบทบาทและกลยุทธ์ของผู้เล่นรายใหญ่เหล่านี้ จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาด การเลือกบริษัทที่มีผลประกอบการแข็งแกร่ง มีแผนการพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับแนวโน้มตลาด และมีความเชี่ยวชาญในเซ็กเมนต์ที่ท่านสนใจ คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเพื่อประกอบการตัดสินใจ อย่าลังเลที่จะศึกษาข้อมูลจากแหล่งที่น่าเชื่อถือ และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในวงการ เพื่อให้การลงทุนของท่านเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าที่สุด.
