เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568: ใครคือผู้นำตัวจริง?
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในครึ่งปีแรกของปี 2568 สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ ผู้เล่นรายใหญ่ยังคงครองส่วนแบ่งตลาดได้อย่างแข็งแกร่ง แต่ก็มีปัจจัยใหม่ๆ ที่กำลังเข้ามาขับเคลื่อนตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับบน
รายงานฉบับนี้ โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกจากการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม โดยมุ่งเน้นไปที่ความเป็นผู้นำในสองมิติหลัก ได้แก่ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน)
ในโลกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยุคปัจจุบัน ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ต่างมีจุดยืนและความเชี่ยวชาญเฉพาะตัวที่แตกต่างกันไป บางรายอาจเป็นผู้นำในตลาดบ้านหรูระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป บางรายเน้นการพัฒนาโครงการที่ยั่งยืน บางรายขยายฐานไปยังต่างจังหวัด หรือบางรายก็โดดเด่นในตลาดคอนโดมิเนียมริมชายหาด อย่างไรก็ตาม AREA ได้จัดระเบียบข้อมูลเพื่อชี้ให้เห็นถึงผู้เล่นที่มีบทบาทสำคัญในแง่ของมูลค่าการลงทุนและจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่
ท็อป 10 ผู้พัฒนา: ครองส่วนแบ่งตลาดเกือบ 3 ใน 4
ผลการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังเติบโตได้ดี
ที่น่าสนใจคือ แม้ในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจเผชิญความท้าทาย และกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง โดยเฉพาะในตลาดแมส (ราคา 3-5 ล้านบาท) ที่ประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินสูง แต่ตลาดระดับบน (ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป) ยังคงสามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง
การวิเคราะห์ผู้พัฒนาโครงการ 10 อันดับแรก พบว่า ตลาดส่วนใหญ่ยังคงกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งเป็นที่น่าจับตาว่า เพียง 10 บริษัทนี้ สามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาด (Market Share) ได้สูงถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
การเปิดตัวโครงการใหม่: สองมุมมองจาก Big Data
AREA ได้รวบรวมข้อมูลสำคัญ 2 ด้าน คือ “ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่” และ “ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่”
ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่: ภาพรวมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียง 15,452 ยูนิต โดย 10 บริษัทแรก เปิดตัวรวมกันทั้งสิ้น 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: สำหรับมูลค่าการลงทุนรวมทั้งตลาดอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรก ได้เข้ามาลงทุนในโครงการใหม่มูลค่ารวม 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
“แสนสิริ” นำทัพในแง่จำนวนหน่วยเปิดขาย
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดใหม่” บริษัท บมจ.แสนสิริ เป็นผู้นำสูงสุด โดยสามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้ถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด (จากตลาดรวม 15,452 ยูนิต)
แสนสิริได้พัฒนาโครงการทั้งหมด 7 โครงการ ด้วยมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นราคาที่เข้าถึงได้ง่ายในตลาดปัจจุบัน
อันดับถัดมาในกลุ่ม 10 อันดับแรกด้านจำนวนหน่วยเปิดขาย ได้แก่:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน
ในอีกด้านหนึ่ง สำหรับ “มูลค่าเปิดขายใหม่” บริษัท บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ที่ครองอันดับหนึ่ง ด้วยมูลค่าการพัฒนารวม 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม (จากตลาดรวม 110,820 ล้านบาท)
แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต แต่ด้วยมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม ทำให้บริษัทสามารถสร้างมูลค่าการลงทุนได้อย่างมหาศาล
บริษัทที่ติดอันดับ 2-5 ด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บมจ.แสนสิริ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
สีสันที่โดดเด่นที่สุดของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ถือเป็นผู้สร้างปรากฏการณ์ โดยแม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท
ขณะที่ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ติดอันดับหนึ่งใน 10 อันดับแรก ด้านราคาเฉลี่ยสูงสุดต่อหน่วยที่ 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังคงเป็นแบรนด์ที่โดดเด่นในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาสูง โดยในช่วงครึ่งปีแรก ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
ที่น่าจับตาสำหรับครึ่งปีหลัง 2568 คือ การเปิดตัวบ้านระดับอัลตราลักเซอรี่แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีเพียง 5 หลัง แต่ราคาขายต่อหลังอยู่ในช่วง 260-400 ล้านบาท การมาถึงของโครงการนี้ คาดว่าจะส่งผลให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักเซอรี่มีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด และสร้างสีสันให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม
แนวโน้มตลาดและโอกาสการลงทุน
การวิเคราะห์ข้อมูลจาก AREA ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่ชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังแบ่งขั้วชัดเจนขึ้น ผู้พัฒนาที่สามารถตอบโจทย์ความต้องการของตลาดบนได้อย่างตรงจุด ทั้งในแง่ของทำเล คุณภาพการออกแบบ และบริการหลังการขาย จะเป็นผู้ที่ได้รับประโยชน์สูงสุด
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีหลัง 2568 การพิจารณาโครงการในระดับราคาที่สูงขึ้น โดยเฉพาะในเซ็กเมนต์บ้านหรูและอัลตราลักเซอรี่ อาจเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานอย่างรอบด้าน รวมถึงศักยภาพในการเติบโตของทำเล และความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนา ยังคงเป็นสิ่งสำคัญที่สุด
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่สอดคล้องกับเทรนด์ตลาดปัจจุบัน หรือต้องการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม เพื่อตัดสินใจลงทุนอย่างชาญฉลาด ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษา เพื่อช่วยให้คุณค้นพบอสังหาริมทรัพย์ที่ตรงกับเป้าหมายของคุณมากที่สุด
