เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ไทยครึ่งปีแรก 2568: ใครคือผู้นำด้านการลงทุนและยอดขาย?
ปี 2568 เป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีความเคลื่อนไหวอย่างต่อเนื่อง แม้จะเผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจ แต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่เพื่อตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของผู้บริโภค ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ทั้งในรูปแบบบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม โดยเน้นวิเคราะห์ความเป็นผู้นำในสองมิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” เพื่อให้เห็นภาพรวมของตลาดและกลยุทธ์ของผู้เล่นรายใหญ่ได้อย่างชัดเจน
ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างมีจุดแข็งและกลยุทธ์ที่แตกต่างกันไป แต่ละแบรนด์สามารถอ้างความเป็นผู้นำในเซ็กเมนต์ของตนเองได้อย่างภาคภูมิใจ ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูมูลค่า 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืน, ผู้นำตลาดในต่างจังหวัด, หรือแม้กระทั่งผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมติดชายหาด อย่างไรก็ตาม AREA ได้ทำการจัดระเบียบข้อมูลเพื่อนำเสนอภาพความเป็นผู้นำในมิติที่นักลงทุนให้ความสนใจเป็นพิเศษ นั่นคือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568
ภาพรวมตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ครึ่งปีแรก 2568: สัญญาณการเติบโตในตลาดบน
จากการสำรวจของ AREA ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทย พบว่าในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการรวมสูงถึง 110,820 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ปรับสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในภาวะที่เศรษฐกิจเผชิญกับความท้าทายและกำลังซื้อของผู้บริโภคบางกลุ่มลดลง ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในระดับราคา 3-5 ล้านบาท (ตลาดแมส) กลับประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินสูงขึ้น ในขณะเดียวกัน ตลาดระดับบนที่ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีความต้องการซื้อและสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สิ่งนี้บ่งชี้ว่ากลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงยังคงมีความมั่นคงและพร้อมที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คุณภาพ
10 บริษัทอสังหาฯ ยึดครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 70%
ข้อมูลจากการเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เผยให้เห็นถึงการกระจุกตัวของตลาดที่ชัดเจน ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ยังคงมีอิทธิพลต่อภาพรวมของตลาดอย่างมาก น่าสนใจว่า แม้จะมีเพียง 10 บริษัทเท่านั้น แต่พวกเขาสามารถครองส่วนแบ่งการตลาด (Market Share) ได้ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม สะท้อนให้เห็นถึงอำนาจและความแข็งแกร่งของแบรนด์ใหญ่ในอุตสาหกรรมนี้
AREA ได้วิเคราะห์ข้อมูลออกเป็น 2 ตัวชี้วัดหลัก ได้แก่:
ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่: ในภาพรวมของครึ่งปีแรก 2568 เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า โดยมีจำนวนอยู่ที่ 15,452 ยูนิต แต่ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำได้เปิดตัวไปแล้วถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าลงทุนใหม่: ในส่วนของมูลค่าการลงทุน ภาพรวมครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรกมีมูลค่าการลงทุนใหม่รวมกันถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
เมื่อพิจารณาในแง่ของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 โดยเปิดตัวโครงการใหม่ไปถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (ซึ่งมีจำนวน 15,452 ยูนิต)
แสนสิริได้พัฒนาโครงการใหม่รวม 7 โครงการ มูลค่าการลงทุนรวม 10,519 ล้านบาท ด้วยจำนวนหน่วยที่มาก ทำให้ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ซึ่งยังคงอยู่ในระดับที่เข้าถึงได้สำหรับผู้บริโภคในวงกว้าง
สำหรับอันดับ 2 ถึง 5 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ประกอบด้วย:
อันดับ 2: บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผู้นำด้านมูลค่าเปิดขายสูงสุด
ในขณะที่ “แสนสิริ” ครองอันดับหนึ่งในด้านจำนวนหน่วย แต่เมื่อพิจารณาในมิติของ “มูลค่าเปิดขายใหม่” บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กลายเป็นผู้นำอย่างแท้จริง โดยมีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
แม้เอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 หน่วย (อันดับ 2 ด้านจำนวนหน่วย) แต่ด้วยกลยุทธ์การพัฒนาโครงการในระดับราคาที่สูงขึ้น ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่เอพีพัฒนาอยู่ที่ประมาณ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม สิ่งนี้บ่งชี้ถึงการมุ่งเน้นตลาดระดับบนและการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผลิตภัณฑ์
สำหรับอันดับ 2 ถึง 5 ในด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
อันดับ 4 (ร่วม): บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” ทะยานสู่แชมป์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
สีสันที่น่าจับตาของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ต้องยกให้กับ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่แสดงให้เห็นถึงความ “เว่อร์วังอลังการ” ของราคาในบางโครงการ
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กลายเป็นผู้สร้างความฮือฮา ด้วยการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าทึ่งอย่างยิ่ง
นอกจากนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้พัฒนาโครงการที่มีราคาเฉลี่ยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่มักจะปรากฏชื่อเป็น “แชมป์” ด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงอย่างสม่ำเสมอคือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากผลของการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม
อย่างไรก็ตาม การแข่งขันในตลาดบ้านซูเปอร์ลักซ์ชูรี่ยังคงเข้มข้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงการเปิดตัวบ้านเซ็กเมนต์อัลตราลักซ์ชูรี่แบรนด์ “SONLE Residences” ของ SC Asset ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังสูงถึง 260-400 ล้านบาท แม้โครงการนี้จะถูกยกยอดไปนับเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง แต่ก็เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่า ตลาดบ้านซูเปอร์หรูจะมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงขึ้นอย่างแน่นอนในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 นี้
แนวโน้มตลาดและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปี 2568
ข้อมูลจาก AREA ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่น่าสนใจหลายประการ ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงเป็นหัวใจสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล การเปิดตัวโครงการใหม่ยังคงดำเนินต่อไป แม้จะมีการปรับตัวลดลงในแง่ของจำนวนหน่วย แต่การมุ่งเน้นไปที่โครงการที่มีมูลค่าสูงขึ้น และการพัฒนาสินค้าในระดับราคาที่เข้าถึงได้สำหรับกลุ่มกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง ยังคงเป็นกลยุทธ์หลัก
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลของ AREA ถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจ การทำความเข้าใจว่าบริษัทใดมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตลาดในแต่ละเซ็กเมนต์ ไม่ว่าจะเป็นจำนวนหน่วยที่เข้าถึงได้ หรือมูลค่าโครงการที่สูงขึ้น จะช่วยให้สามารถวางแผนการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
คำแนะนำสำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
หากคุณเป็นนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงและยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด รวมถึงกลยุทธ์ของผู้ประกอบการรายใหญ่ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อวางแผนการลงทุนของคุณให้สอดคล้องกับเป้าหมายทางการเงินของคุณได้อย่างดีที่สุด
