อสังหาริมทรัพย์ไทย 2568: ยุคทองของบิ๊กแบรนด์ ผู้นำตลาดตัวจริง
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและทิศทางการเติบโตที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ที่ครองส่วนแบ่งการตลาดอย่างมีนัยสำคัญ นี่คือบทวิเคราะห์เจาะลึกจากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในวงการกว่า 10 ปี
ในปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ได้ถูกมองเพียงแค่การสร้างที่อยู่อาศัยอีกต่อไป แต่กลายเป็นสนามรบแห่งกลยุทธ์การตลาด การสร้างแบรนด์ และการบริหารจัดการมูลค่าการลงทุน ผู้ประกอบการทุกค่ายต่างพยายามสร้างจุดยืนที่ชัดเจนให้กับตนเอง ไม่ว่าจะเป็นผู้นำด้านตลาดที่อยู่อาศัยระดับหรู (Super Luxury) ที่มีราคาตั้งแต่ 15 ล้านบาทขึ้นไป, การเป็นผู้นำด้านการพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืน (Sustainable Development), การขยายตลาดสู่ต่างจังหวัด (Provincial Market), หรือแม้กระทั่งการเป็นผู้นำด้านตลาดคอนโดมิเนียมติดริมหาด (Beachfront Condominiums) ที่ดึงดูดนักลงทุนและผู้ซื้อจากทั่วโลก
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA (Agency for Real Estate Affairs) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) เพื่อสะท้อนภาพความเป็นผู้นำในสองมิติหลัก ได้แก่ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ซึ่งข้อมูลที่ได้นั้น สะท้อนภาพรวมของตลาดได้อย่างชัดเจน
10 บิ๊กแบรนด์ ครองตลาด 71% : การรวมศูนย์อำนาจในมือผู้เล่นรายใหญ่
ผลการสำรวจของ AREA ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ พบว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้บ่งชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในภาวะที่เศรษฐกิจกำลังเผชิญกับความท้าทาย และกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยรวมอาจลดลง ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นตลาดแมส (Mass Market) กลับพบกับปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่สูงขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบน (Upper Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการซื้อของกลุ่มเป้าหมายในตลาดระดับบนที่ยังคงแข็งแกร่ง
การกระจุกตัวของตลาดเห็นได้ชัดเจน เมื่อพิจารณาถึงการเปิดขายโครงการใหม่ของผู้ประกอบการ 10 รายแรก พบว่า 10 บริษัทนี้ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สามารถครอบครองส่วนแบ่งการตลาดได้อย่างมหาศาล โดยกินพื้นที่ไปเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
เมื่อแยกพิจารณาตามตัวชี้วัดหลัก 2 ด้าน:
ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่: ภาพรวมตลาดในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียง 15,452 ยูนิต จาก 10 บริษัทชั้นนำ มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดทั้งหมด
ข้อมูลมูลค่าลงทุนใหม่: สำหรับมูลค่าการลงทุนเปิดโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก ตลาดรวมมีมูลค่ากว่า 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำ มีมูลค่าการลงทุนใหม่รวมกันถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
ข้อมูลเหล่านี้ตอกย้ำว่า ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 นี้ ผู้เล่นรายใหญ่หรือ “บิ๊กแบรนด์” ได้เข้ามามีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการขับเคลื่อนตลาด และเป็นผู้นำที่แท้จริงในด้านการพัฒนาและมูลค่าการลงทุน
“แสนสิริ”: ผู้นำด้านจำนวนหน่วยลงทุน สู่การเข้าถึงตลาดที่กว้างขวาง
เมื่อพิจารณาในแง่ของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำอันดับ 1 ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต)
แสนสิริได้พัฒนาโครงการใหม่ 7 โครงการ โดยมีมูลค่าโครงการรวม 10,519 ล้านบาท ด้วยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงกลยุทธ์การเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่หลากหลาย และความพยายามในการนำเสนอที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่จับต้องได้มากขึ้นภายใต้แบรนด์ที่แข็งแกร่ง
สำหรับอันดับรองลงมาในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
การที่แสนสิริสามารถนำเสนอจำนวนหน่วยที่มากขนาดนี้ แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการบริหารจัดการโครงการขนาดใหญ่ การเข้าถึงแหล่งเงินทุน และความเข้าใจในความต้องการของผู้ซื้อในตลาดที่กว้างขวาง
“เอพี (ไทยแลนด์)”: ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน สร้างมูลค่าสูงสุดสู่ตลาด
ในอีกมิติหนึ่ง ซึ่งก็คือ “มูลค่าการเปิดขายใหม่” บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้วยมูลค่าการลงทุนที่สูงที่สุดในครึ่งปีแรกของปี 2568 โดยมีมูลค่ารวมถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 19% ของมูลค่าตลาดรวม (110,820 ล้านบาท)
เอพี (ไทยแลนด์) ได้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต แต่ด้วยกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่เน้นกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูง ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของเอพี (ไทยแลนด์) อยู่ที่ประมาณ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม สะท้อนให้เห็นถึงการมุ่งเน้นไปที่การสร้างมูลค่า และการตอบสนองความต้องการของลูกค้าในตลาดระดับกลางถึงบน
สำหรับบริษัทที่ติดอันดับรองลงมาในด้านมูลค่าการเปิดขายใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5: บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
การที่เอพี (ไทยแลนด์) สามารถสร้างมูลค่าการลงทุนได้สูงขนาดนี้ แสดงถึงความสามารถในการบริหารจัดการโครงการที่มีมูลค่าสูง การออกแบบที่ตอบโจทย์ลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย และการทำการตลาดที่ประสบความสำเร็จ
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์”: เจาะตลาด Ultra Luxury มูลค่าเฉลี่ยหน่วยละ 101.3 ล้านบาท
สีสันที่น่าจับตาของการเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งปีแรกของปี 2568 คือการปรากฏตัวของผู้ประกอบการที่สามารถสร้าง “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่สูงอย่างน่าทึ่ง สะท้อนให้เห็นถึงการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยระดับ Ultra Luxury ที่กำลังได้รับความนิยม
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) แม้จะเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่สามารถสร้างมูลค่าโครงการรวมถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้สูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเจาะตลาดกลุ่มลูกค้า Ultra High Net Worth Individuals (UHNWIs) ได้อย่างน่าประทับใจ
ในส่วนของบริษัทที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดใน 10 อันดับแรก คือ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ที่มีราคาเฉลี่ย 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ยังคงรักษาตำแหน่ง “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าระดับราคาสูงอย่างต่อเนื่อง โดยในช่วงครึ่งปีแรก มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งรวมถึงการเปิดตัวคอนโดมิเนียม และการพัฒนาบ้านในเซ็กเมนต์อัลตราลักเซอรี่ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีจำนวนเพียง 5 หลัง โดยมีราคาขายต่อหลังอยู่ในช่วง 260-400 ล้านบาท
ปรากฏการณ์นี้คาดว่าจะส่งผลให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักเซอรี่มีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับผู้ประกอบการที่มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการระดับบน และเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนที่มองหาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและมีศักยภาพในการเติบโต
โอกาสทองสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ยังคงเต็มไปด้วยโอกาสสำหรับนักลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สามารถขับเคลื่อนตลาด และนำเสนอโครงการที่ตอบสนองความต้องการของกลุ่มเป้าหมายที่หลากหลาย
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการลงทุน ควรพิจารณาถึง:
ทำเลศักยภาพ: การเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการเป็นปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลต่อมูลค่าและการเติบโตในอนาคต
ประเภทของอสังหาริมทรัพย์: การพิจารณาว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ หรือคอนโดมิเนียม ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์การลงทุนและกลุ่มเป้าหมาย
ผู้ประกอบการ: การเลือกนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียงและประวัติผลงานที่ดี จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการได้รับผลตอบแทนที่น่าพอใจ
แนวโน้มตลาด: การติดตามแนวโน้มเศรษฐกิจ นโยบายภาครัฐ และความต้องการของผู้บริโภค จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างแม่นยำ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่า และต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในตลาดไทยมายาวนาน พร้อมข้อมูลเชิงลึกที่ทันสมัยที่สุด อย่ารอช้า! ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและค้นหาโอกาสการลงทุนที่ใช่สำหรับคุณได้แล้ววันนี้!
