เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: Big Players ยังคงครองเกม สวนกระแสเศรษฐกิจที่ผันผวน
กรุงเทพฯ, 2568 – วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ยังคงถูกขับเคลื่อนด้วยผู้เล่นรายใหญ่ หรือ Big Players ที่สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำในตลาดได้อย่างแข็งแกร่ง แม้ภาพรวมเศรษฐกิจจะเผชิญกับความท้าทายและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจชะลอตัวลง ข้อมูลเชิงลึกจากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ชี้ให้เห็นถึงการกระจุกตัวของส่วนแบ่งทางการตลาดในกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการปรับตัว กลยุทธ์การตลาดที่เฉียบคม และความเชื่อมั่นที่ผู้บริโภคมีต่อแบรนด์เหล่านี้
ในยุคที่ผู้บริโภคมีทางเลือกหลากหลายและมีความคาดหวังที่สูงขึ้น ผู้ประกอบการแต่ละรายต่างพยายามสร้างจุดเด่นและตำแหน่งทางการตลาดของตนเอง บางรายเน้นการเป็นผู้นำในตลาดบ้านหรูระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป บางรายชูธงความยั่งยืนในการพัฒนาโครงการ หรือแม้กระทั่งการเจาะตลาดภูมิภาค หรือเน้นการพัฒนาคอนโดมิเนียมติดริมชายหาด อย่างไรก็ตาม AREA ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก โดยแบ่งการเป็นผู้นำออกเป็นสองมิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัว” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ครึ่งปีแรก 2568: การเติบโตที่น่าจับตา
จากการสำรวจของ AREA พบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางของธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและคอนโดมิเนียมที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการโดยรวมสูงถึง 110,820 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในภาวะเศรษฐกิจที่อาจมีปัจจัยกดดันและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นที่นิยมในกลุ่มตลาดแมส (Mass Market) กลับเผชิญกับปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินในอัตราที่สูงขึ้น ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน (Upper Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีศักยภาพในการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการของกลุ่มทุนและผู้บริโภคที่มีความพร้อมทางการเงิน ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด
10 ผู้เล่นหลัก ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 70%
การกระจุกตัวของอำนาจทางการตลาดในกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ เป็นอีกหนึ่งประเด็นที่น่าสนใจอย่างยิ่ง โดยข้อมูลพบว่า 10 บริษัทชั้นนำ สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดรวมกันได้มากถึง 71% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด นี่แสดงให้เห็นว่า แม้จะมีผู้ประกอบการจำนวนมากในตลาด แต่ผู้เล่นรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ และมีชื่อเสียงเป็นที่ยอมรับ ต่างมีศักยภาพในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน การบริหารจัดการโครงการ และการทำการตลาดที่เหนือกว่า
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่” ตลาดรวมในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนๆ โดยอยู่ที่ 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำ สามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้รวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% ของตลาดทั้งหมด ซึ่งเกินกว่า 2 ใน 3 ของจำนวนยูนิตที่เปิดขายในภาพรวม
ในขณะที่มิติของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” ตลาดรวมมีมูลค่าการลงทุนทั้งสิ้น 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำ สามารถระดมทุนและลงทุนในโครงการใหม่รวมมูลค่า 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 71% ของมูลค่าตลาดรวม การที่ผู้เล่นรายใหญ่สามารถดึงเม็ดเงินลงทุนจำนวนมหาศาลมาสู่ตลาดได้ ย่อมส่งผลต่อทิศทางและความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม
“แสนสิริ” นำทัพด้านจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่
เมื่อเจาะลึกถึงผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แต่ละราย พบว่าในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เป็นผู้นำในด้าน “จำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่” โดยสามารถเปิดโครงการใหม่ได้ถึง 1,847 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
แสนสิริ ได้เปิดตัวโครงการใหม่จำนวน 7 โครงการ ด้วยมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ความสำเร็จในครั้งนี้ ตอกย้ำถึงความสามารถของแสนสิริในการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคในวงกว้าง และการบริหารจัดการต้นทุนการผลิตได้อย่างมีประสิทธิภาพ
อันดับรองลงมาในด้านจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ ได้แก่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ด้วยจำนวน 1,661 หน่วย ตามมาด้วย บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) จำนวน 929 หน่วย และบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย การแข่งขันในกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำยังคงเข้มข้น โดยแต่ละรายต่างมีกลยุทธ์ในการขยายตลาดและนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่แตกต่างกันไป
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่
ในขณะที่แสนสิริ เป็นผู้นำด้านปริมาณยูนิต บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กลับเป็นผู้นำในด้าน “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” โดยสามารถพัฒนามูลค่าโครงการรวมกันสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด
เอพี (ไทยแลนด์) ได้พัฒนารวม 1,661 ยูนิต ซึ่งเมื่อนำมูลค่าการลงทุนมารวมกับจำนวนยูนิต จะพบว่ามีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดโดยรวม การที่เอพีฯ สามารถเจาะตลาดระดับกลางถึงบน และนำเสนอโครงการที่มีมูลค่าสูงได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงความเข้าใจในความต้องการของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย และความสามารถในการบริหารจัดการโครงการที่ซับซ้อน
สำหรับบริษัทอื่นๆ ที่ติดอันดับ 2-5 ด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ได้แก่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ด้วยมูลค่า 10,519 ล้านบาท, บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่า 10,362 ล้านบาท, บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 8,230 ล้านบาท และบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 8,230 ล้านบาท การแข่งขันในด้านมูลค่าการลงทุนนี้ สะท้อนให้เห็นถึงการลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพสูง และการมองหาโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
หนึ่งในสีสันที่น่าจับตาของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่สามารถสร้างมูลค่าโครงการรวมได้สูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้สูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นสถิติที่น่าทึ่ง
นอกจากนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ยังคงรักษาตำแหน่งการเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดใน 10 อันดับแรก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
สำหรับ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ที่มักเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาสูง ก็ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้ โดยในช่วงครึ่งปีแรก มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม นอกจากนี้ การเปิดตัวแบรนด์บ้านระดับอัลตราลักเซอรี่ “SONLE Residences” ซึ่งมีเพียง 5 หลัง ราคาขายต่อหลังอยู่ที่ 260-400 ล้านบาท จะถูกยกยอดไปเป็นสถิติการเปิดตัวในครึ่งปีหลัง 2568
การแข่งขันในตลาดบ้านหรูระดับซูเปอร์ลักเซอรี่นี้ คาดว่าจะยิ่งทวีความร้อนแรงมากขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องงัดกลยุทธ์และนวัตกรรมในการนำเสนอโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้ามหาเศรษฐี ซึ่งมีความพิถีพิถันและมองหาคุณค่าที่ไม่เหมือนใคร
บทสรุปและแนวโน้มอนาคต
ข้อมูลจากการสำรวจในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล แม้จะเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย แต่กลุ่มทุนและผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูง ยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของตลาด
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย การศึกษาข้อมูลเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญเช่น AREA จะช่วยให้คุณเข้าใจถึงทิศทางของตลาด และตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด การพิจารณาถึงมูลค่าการลงทุน จำนวนหน่วย และราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการต่างๆ จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการวางแผนการเงินและเลือกโครงการที่เหมาะสมกับความต้องการของคุณ
หากคุณพร้อมที่จะก้าวสู่การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสการลงทุนที่คุ้มค่า อย่ารอช้า! ติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม ซึ่งจะช่วยให้คุณสามารถคว้าโอกาสทองในตลาดที่น่าจับตามองนี้ไปได้อย่างแน่นอน
