เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: ผู้นำแห่งมูลค่าและการเปิดตัว
รายงานวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุดจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) เผยภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ชี้ให้เห็นถึงการกระจุกตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในมือของผู้ประกอบการรายใหญ่ 10 อันดับแรก ซึ่งครองส่วนแบ่งการตลาดไปถึง 71% ของมูลค่าการลงทุนทั้งหมด และ 67% ของจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568: การปรับตัวรับยุคดอกเบี้ยสูง
ข้อมูลจากการสำรวจพบว่า ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการปรับตัวขึ้นของราคาเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูง ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ตลาดแมส (Mass Market) ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท ประสบปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน (High-End Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ซื้อในกลุ่มนี้ และความแข็งแกร่งของกลุ่มทุนที่ยังคงมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม
10 ยักษ์ใหญ่ผูกขาดตลาด: ส่วนแบ่งการตลาดที่น่าจับตา
การวิเคราะห์เจาะลึกพบว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ถูกครอบงำโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเป็นส่วนใหญ่ โดย 10 บริษัทชั้นนำ สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้อย่างมหาศาล
ด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ตลาดรวมมีการเปิดตัวใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เหลือเพียง 15,452 ยูนิต จาก 10 บริษัทแรก มีการเปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% ของตลาดรวม
ด้านมูลค่าการลงทุนใหม่: ตลาดรวมมีมูลค่าการลงทุนใหม่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำ สามารถระดมทุนและพัฒนาโครงการใหม่ มูลค่ารวม 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 71% ของมูลค่าตลาดรวม
ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงการกระจุกตัวของอำนาจตลาด (Market Concentration) ในมือของผู้เล่นรายใหญ่ ซึ่งอาจส่งผลต่อการแข่งขันในภาพรวม และโอกาสสำหรับผู้ประกอบการรายเล็กในอนาคต
แสนสิริ ขึ้นแท่นผู้นำ “จำนวนหน่วยเปิดขาย”
สำหรับผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุดในแง่ของจำนวนยูนิต คือ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ซึ่งสามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้ถึง 1,847 ยูนิต คิดเป็น 12% ของจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
แสนสิริ พัฒนาโครงการใหม่ 7 โครงการ รวมมูลค่า 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท การเปิดตัวที่มากถึง 1,847 ยูนิต ตอกย้ำตำแหน่งผู้นำในด้านปริมาณการผลิตอสังหาริมทรัพย์สำหรับกลุ่มลูกค้าในตลาดที่กว้างขึ้น
ตามมาด้วยบริษัทอื่น ๆ ในกลุ่มผู้นำ ได้แก่
บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน): 1,661 หน่วย
บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน): 1,355 หน่วย
บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน): 929 หน่วย
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): 875 หน่วย
เอพี (ไทยแลนด์) นำทัพ “มูลค่าการลงทุน”
ในขณะที่แสนสิริเป็นผู้นำด้านจำนวนยูนิต บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ผงาดขึ้นเป็นอันดับหนึ่งในด้าน “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” โดยสามารถพัฒนาโครงการรวมมูลค่าสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็น 19% ของมูลค่าตลาดรวม
แม้ว่าเอพีจะพัฒนาโครงการรวม 1,661 ยูนิต แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตของโครงการที่เปิดตัวโดยเอพี อยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่เน้นคุณภาพและมูลค่าในระดับที่สูงขึ้น
บริษัทที่ติดอันดับต้น ๆ ในด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน): 10,519 ล้านบาท
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): 10,362 ล้านบาท
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): 8,230 ล้านบาท
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน): 8,230 ล้านบาท
ความหรูหราที่จับต้องได้? ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งสูง
สิ่งที่สร้างสีสันและความน่าสนใจอย่างยิ่งในการเปิดตัวโครงการใหม่ครึ่งปีแรก 2568 คือ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการระดับพรีเมียมและซูเปอร์ลักซ์ชัวรี
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นสถิติที่น่าจับตาสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
นอกจากนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็ติดอันดับต้น ๆ ด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 20.627 ล้านบาท
สำหรับ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาสูง ก็ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้ โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
ปรากฏการณ์ที่น่าจับตามองอีกประการคือ การเปิดตัวโครงการบ้านซูเปอร์ลักซ์ชัวรีแบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีเพียง 5 หลัง แต่มีราคากว่า 260-400 ล้านบาทต่อหลัง การเปิดตัวนี้จะถูกนับรวมในสถิติครึ่งปีหลัง 2568 ซึ่งคาดว่าจะส่งผลให้ตลาดบ้านซูเปอร์หรูมีการแข่งขันด้านราคาสูง และอาจสร้างสถิติราคาเฉลี่ยต่อหน่วยใหม่ได้
บทสรุปและการมองไปข้างหน้า
รายงานจาก AREA สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด ขณะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ย แต่ตลาดระดับบนยังคงมีความแข็งแกร่งและมีศักยภาพในการเติบโต
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการเปิดตัวโครงการใหม่ มูลค่าการลงทุน และราคาเฉลี่ยต่อหน่วย ถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการตัดสินใจ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ แต่จำเป็นต้องพิจารณาถึงปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจและแนวโน้มตลาดอย่างรอบคอบ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่าพลาดที่จะติดต่อเราเพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและโอกาสในการลงทุนที่ดีที่สุดของคุณ
