เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: ใครคือตัวจริงผู้นำตลาด?
โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA
ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เต็มไปด้วยการแข่งขัน การจะอ้างตนเป็น “ผู้นำ” นั้นไม่ใช่เรื่องง่าย แต่ละแบรนด์ต่างมีกลยุทธ์และจุดแข็งของตัวเอง ตั้งแต่การเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืน, ผู้นำในตลาดต่างจังหวัด, ไปจนถึงผู้นำคอนโดมิเนียมริมหาด แต่ในมุมมองของนักลงทุนและผู้ประกอบการ สิ่งที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริงอาจอยู่ที่ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย”
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูล Big Data การเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์) และคอนโดมิเนียม ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 เพื่อชี้ชัดว่าใครคือผู้นำที่แท้จริงในมิติเหล่านี้
ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: การปรับตัวสู่ตลาดบน
จากการสำรวจของ AREA พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
ปรากฏการณ์นี้สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคและสภาวะตลาด ในยุคที่เศรษฐกิจเผชิญความท้าทายและกำลังซื้อของผู้บริโภคส่วนใหญ่ลดลง โครงการในตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท กลับเผชิญปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่สูงขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบน (Premium Segment) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่นคงทางการเงินและยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง
10 บริษัทยักษ์ใหญ่ กุมส่วนแบ่งตลาดเกือบ 3 ใน 4
สิ่งที่น่าสนใจอย่างยิ่งคือ การกระจุกตัวของตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ การสำรวจพบว่า 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทย สามารถครองส่วนแบ่งตลาดรวมกันได้อย่างมหาศาล โดยมีอิทธิพลต่อตลาดรวมถึงเกือบ 3 ใน 4 สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์ และความสามารถในการเข้าถึงแหล่งทุน ตลอดจนการบริหารจัดการโครงการขนาดใหญ่
มิติที่ 1: “จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่” – ความเคลื่อนไหวของผู้เล่นหลัก
ในภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งจากช่วงก่อนหน้า เหลืออยู่ที่ 15,452 ยูนิต
อย่างไรก็ตาม ในกลุ่ม 10 บริษัทแรก มีการเปิดตัวรวมกันสูงถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนถึง 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด
“แสนสิริ” ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่
สำหรับครึ่งปีแรก 2568 บริษัท บมจ.แสนสิริ ได้สร้างความเคลื่อนไหวที่น่าจับตา ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่สูงสุดถึง 1,847 หน่วย คิดเป็น 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด (จากตลาดรวม 15,452 ยูนิต) ด้วยมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท จากการพัฒนา 7 โครงการใหม่ ส่งผลให้แสนสิริก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท
ตามมาด้วยผู้เล่นหลักอื่นๆ ใน 5 อันดับแรก ได้แก่:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์: 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท: 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 875 หน่วย
มิติที่ 2: “มูลค่าลงทุนใหม่” – ใครคือผู้ทุ่มเม็ดเงินสูงสุด?
ในด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้นำอย่างแท้จริง ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็น 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (จากตลาดรวม 110,820 ล้านบาท)
แม้เอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต (ตามที่กล่าวไปในหัวข้อจำนวนหน่วย) แต่ด้วยกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่เน้นทำเลศักยภาพและตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อยูนิตของโครงการที่เอพีเปิดขายนั้นอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างมูลค่าเพิ่มและ positioning ของแบรนด์ในตลาด
สำหรับ 5 อันดับแรกในด้านมูลค่าลงทุนเปิดขายใหม่ ประกอบด้วย:
บมจ.แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท
“ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” – สีสันของตลาด Ultra-Luxury
ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวัดความสำเร็จไม่ได้อยู่ที่ปริมาณเพียงอย่างเดียว แต่ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” ก็เป็นอีกหนึ่งตัวชี้วัดที่น่าจับตา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ที่เราได้เห็นความเคลื่อนไหวที่น่าตื่นตาตื่นใจในตลาดระดับบน
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท เป็นสถิติที่น่าประทับใจ
ในขณะที่ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ติดอันดับ 1 ใน 10 อันดับแรก ด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดถึง 20.627 ล้านบาท
ส่วน บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังคงรักษามาตรฐานความเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าระดับพรีเมียม ด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในครึ่งปีแรกที่ 11.843 ล้านบาท แม้ว่าจะมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมเข้ามาผสมผสาน
อย่างไรก็ตาม ไฮไลท์ที่แท้จริงของตลาด Ultra-Luxury อาจจะเกิดขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 เมื่อมีการเปิดตัวบ้านเซ็กเมนต์ Ultra-Luxury แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนจำกัดเพียง 5 หลัง ราคาขายระหว่าง 260-400 ล้านบาทต่อหลัง คาดว่าจะผลักดันให้ตลาดบ้านหรูระดับ Super Luxury มีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน
บทสรุปและแนวโน้มการลงทุน
การวิเคราะห์ข้อมูลในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีการปรับตัวอย่างชัดเจน โดยกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด ในขณะที่ตลาดระดับบนยังคงมีความแข็งแกร่งและมีศักยภาพในการเติบโต
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจาก “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย” ควบคู่ไปกับการวิเคราะห์ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” จะช่วยให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น การเลือกซื้อหรือลงทุนในโครงการจากผู้พัฒนาที่มีความแข็งแกร่ง มีประวัติผลงานที่น่าเชื่อถือ และมีกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับทิศทางของตลาด จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาดและคว้าโอกาสทองในตลาดที่มีการแข่งขันสูงนี้ได้อย่างแน่นอน!
