ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: การกระจุกตัวของผู้นำและความท้าทายของตลาดแมส
ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เต็มไปด้วยการแข่งขันและการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง ข้อมูลเชิงลึกจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ได้นำเสนอภาพรวมอันน่าสนใจของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ซึ่งสะท้อนถึงพลวัตของตลาดที่อยู่อาศัยทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล บทวิเคราะห์นี้เจาะลึกถึงการกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ และชี้ให้เห็นถึงความแตกต่างของกำลังซื้อในแต่ละเซ็กเมนต์ราคา
เทรนด์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568: การแบ่งขั้วของกำลังซื้อ
สถานการณ์เศรษฐกิจในปี 2568 แสดงให้เห็นถึงความซับซ้อนของกำลังซื้อที่ชัดเจนยิ่งขึ้น ผู้บริโภคจำนวนมากประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดแมสระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งมักเผชิญกับการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่สูงขึ้น ปรากฏการณ์นี้เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่เข้าถึงได้ทั่วไป
ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน หรือที่เรียกว่าตลาด “ไฮเอนด์” ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มผู้บริโภคที่มีความพร้อมทางการเงินยังคงมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง และมองเห็นโอกาสในการลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัยในระดับพรีเมียม การแบ่งขั้วของกำลังซื้อนี้กำลังเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่กำหนดทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568
การผูกขาดส่วนแบ่งตลาดโดย 10 ผู้ประกอบการยักษ์ใหญ่
การวิเคราะห์ข้อมูลบิ๊กดาต้าจากการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในช่วงครึ่งปีแรก 2568 เผยให้เห็นถึงการกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดอย่างมีนัยสำคัญในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ โดยเฉพาะบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ทั้งหมดในช่วงเวลาดังกล่าว มีจำนวนรวม 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสูงขึ้นกว่าในอดีต สะท้อนถึงต้นทุนการพัฒนาที่เพิ่มสูงขึ้นและการมุ่งเน้นไปที่โครงการระดับกลางถึงบน
สิ่งที่น่าจับตามองคือ การที่ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ สามารถครองส่วนแบ่งตลาดได้อย่างมหาศาล โดยมีสัดส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ 67% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด และ 71% ของมูลค่าการลงทุนรวม ซึ่งหมายความว่า เพียงผู้ประกอบการ 10 ราย ก็สามารถครอบงำตลาดได้เกือบ 3 ใน 4 ของภาพรวมทั้งหมด
ตัวชี้วัดสำคัญ: จำนวนหน่วยและความคุ้มค่าในการลงทุน
AREA ได้แบ่งการวิเคราะห์ออกเป็นสองมิติหลัก เพื่อให้เห็นภาพผู้นำในแต่ละด้านอย่างชัดเจน:
ด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ตลาดรวมมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งจากปีก่อนๆ เหลือเพียง 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรกเปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการพัฒนาโครงการจำนวนมากของผู้ประกอบการรายใหญ่
ด้านมูลค่าการลงทุนใหม่: ภาพรวมมูลค่าการลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงเดียวกันอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรกมีส่วนแบ่งมูลค่าการลงทุนสูงถึง 72,219 ล้านบาท หรือคิดเป็น 71% ของตลาดรวม ตัวเลขนี้บ่งชี้ถึงการที่ผู้ประกอบการรายใหญ่สามารถระดมทุนและลงทุนในโครงการที่มีมูลค่าสูงได้อย่างต่อเนื่อง
“แสนสิริ” ผู้นำด้านปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่
เมื่อพิจารณาในมิติของจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) คือผู้นำอย่างแท้จริงในช่วงครึ่งปีแรก 2568 โดยสามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้ถึง 1,847 หน่วย คิดเป็น 12% ของตลาดรวมโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ทั้งหมด
โครงการที่พัฒนาโดยแสนสิริในช่วงดังกล่าว มีมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ซึ่งยังคงอยู่ในระดับราคาที่เข้าถึงได้สำหรับตลาดระดับกลางถึงบน
ในกลุ่ม 10 อันดับแรกด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ ประกอบด้วย:
แสนสิริ: 1,847 หน่วย
เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 หน่วย
แอสเซทไวส์: 1,355 หน่วย
พฤกษา เรียลเอสเตท: 929 หน่วย
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่
ในขณะที่แสนสิริครองความเป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วย บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) คือผู้ที่ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งในด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ด้วยมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม
เอพี (ไทยแลนด์) พัฒนาโครงการรวม 1,661 ยูนิต ทำให้มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างชัดเจน สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูง หรือการมุ่งเน้นไปที่ตลาดระดับบนมากขึ้น
10 อันดับแรกด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ประกอบด้วย:
เอพี (ไทยแลนด์): 21,085 ล้านบาท
แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” นำทัพด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
ปรากฏการณ์ที่น่าตื่นเต้นและสะท้อนถึงความหรูหราของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่สูงขึ้นอย่างน่าทึ่ง
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้สูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นสถิติใหม่ที่น่าจับตา
ขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็ติดอันดับต้นๆ ด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วย ด้วยมูลค่าเฉลี่ย 20.627 ล้านบาท
อีกหนึ่งผู้เล่นที่มักจะโดดเด่นในตลาดสินค้าราคาสูงอย่าง บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
นอกจากนี้ การเปิดตัวโครงการบ้านเซ็กเมนต์อัลตราลักเซอรี่แบรนด์ “SONLE Residences” ของ SC Asset ที่มีเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังตั้งแต่ 260-400 ล้านบาท ถูกยกยอดไปเป็นการเปิดตัวที่สร้างสถิติสูงสุดในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้
ปรากฏการณ์เหล่านี้ ชี้ให้เห็นว่า ตลาดบ้านซูเปอร์ลักชัวรีจะมีการแข่งขันที่ดุเดือดมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะในเรื่องของราคาเฉลี่ยต่อหน่วย ซึ่งจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนมีสีสันและความน่าสนใจเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน
โอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: กลยุทธ์และความรอบคอบ
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในปี 2568 นี้ ข้อมูลจาก AREA ชี้ให้เห็นถึงสองทิศทางที่ชัดเจน:
ตลาดแมส (3-5 ล้านบาท): ผู้ที่ต้องการซื้อหรือลงทุนในระดับราคานี้ ควรเตรียมพร้อมเรื่องการขอสินเชื่ออย่างรอบคอบ และอาจต้องพิจารณาทำเลหรือโครงการที่มีคุณสมบัติพิเศษที่ช่วยเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อ
ตลาดระดับกลางถึงบน (7 ล้านบาทขึ้นไป): ยังคงเป็นตลาดที่มีกำลังซื้อ และผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมุ่งมั่นพัฒนาโครงการในระดับราคานี้ การพิจารณาเลือกผู้ประกอบการที่มีผลงานและความน่าเชื่อถือ รวมถึงทำเลศักยภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญ
แม้ว่าตลาดจะมีการกระจุกตัวในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ แต่ก็ยังมีโอกาสสำหรับผู้ที่เข้าใจตลาดอย่างแท้จริง โดยเฉพาะในเซ็กเมนต์ที่มีความต้องการสูง และสามารถนำเสนอโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าได้อย่างตรงจุด
บทสรุปและคำเชิญชวน
การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 โดย AREA ได้เผยให้เห็นถึงภาพรวมที่ชัดเจนของการกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ ควบคู่ไปกับการแบ่งขั้วของกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบการที่สามารถบริหารจัดการต้นทุน พัฒนาโครงการที่ตรงกับความต้องการของตลาด และเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะยังคงรักษาความเป็นผู้นำและขยายการเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจเทรนด์ของตลาดเช่นนี้ ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญ หากคุณเป็นนักลงทุนที่มองหาศักยภาพการเติบโต หรือเป็นผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ชีวิตยุคใหม่ อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้การตัดสินใจของคุณเป็นไปอย่างชาญฉลาดและคุ้มค่าที่สุด
