เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: ยักษ์ใหญ่ครองส่วนแบ่ง, ราคาพุ่ง, คอนโดฯ หรูนำเทรนด์
การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจาก AREA เผยภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ชี้ 10 ผู้พัฒนาหลักกวาดส่วนแบ่งตลาดมหาศาล สะท้อนการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคและทิศทางตลาดที่น่าจับตามอง
ในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีการแข่งขันสูง แต่ละค่ายต่างมุ่งเน้นสร้างจุดยืนและเอกลักษณ์ของตนเอง เพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งตลาดและสร้างความแตกต่างในสายตาผู้บริโภค บางแบรนด์อาจชูจุดเด่นด้านการเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูในเซ็กเมนต์ราคาสูงกว่า 15 ล้านบาท บางรายเน้นย้ำเรื่องความยั่งยืนในการพัฒนาโครงการ หรือเป็นผู้นำตลาดในต่างจังหวัด ไปจนถึงผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมติดทะเล (Beachfront) อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ที่เจาะลึกถึงแก่นแท้ของความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณาจาก “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัว” ซึ่งถือเป็นสองตัวชี้วัดสำคัญที่จะสะท้อนถึงอำนาจทางการตลาดและศักยภาพการเติบโตของแต่ละบริษัทได้อย่างชัดเจน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูล Big Data เกี่ยวกับการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) เพื่อนำเสนอภาพรวมที่สมบูรณ์ยิ่งขึ้นว่าใครคือผู้นำที่แท้จริงในมิติที่สำคัญเหล่านี้
ภาพรวมตลาด: 10 ผู้พัฒนาหลัก กวาดส่วนแบ่ง 71%
ผลการสำรวจชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางการพัฒนาและเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมกันทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงขึ้น สะท้อนถึงภาวะเศรษฐกิจที่เริ่มฟื้นตัวและกำลังซื้อของผู้บริโภคระดับบนที่ยังคงแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสนใจอย่างยิ่งคือ การกระจุกตัวของส่วนแบ่งทางการตลาดในกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ โดยเพียง 10 บริษัทชั้นนำ สามารถครองส่วนแบ่งตลาดไปได้ถึง 71% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด และ 67% ของจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่
“บิ๊กดาต้า” ชี้เทรนด์: ราคาบ้าน-คอนโดฯ ตลาดแมสเผชิญความท้าทาย, ตลาดบนยังคงแข็งแกร่ง
สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 นี้ บ่งชี้ให้เห็นถึงความแตกต่างอย่างชัดเจนระหว่างกลุ่มลูกค้า ดร.โสภณ ชี้ว่า ในภาวะที่เศรษฐกิจยังมีความผันผวนและกำลังซื้อของผู้บริโภคบางกลุ่มลดลง โครงการในตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท กำลังเผชิญกับปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่ยากขึ้น หรือมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูง ในทางกลับกัน โครงการในตลาดบน (Upper Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงสามารถดำเนินไปได้อย่างต่อเนื่อง มีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างราบรื่น สะท้อนถึงกลุ่มผู้ซื้อที่มีความมั่นคงทางการเงินและยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยในระดับพรีเมียม
การวิเคราะห์เชิงลึก: ผู้นำด้านจำนวนหน่วยและมูลค่าลงทุน
ผู้นำด้าน “จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่”: “แสนสิริ” ครองแชมป์
เมื่อพิจารณาในแง่ของ “จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ที่ผ่านมา บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) สามารถครองตำแหน่งผู้นำได้อย่างโดดเด่น ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนถึง 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล (จากจำนวนรวม 15,452 หน่วย)
แสนสิริได้เปิดตัวโครงการใหม่ 7 โครงการ ด้วยจำนวนหน่วยรวม 1,847 หน่วย มูลค่าการลงทุนรวม 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาที่ค่อนข้างเข้าถึงได้ในตลาดระดับกลางถึงบน
ตามมาด้วยบริษัทชั้นนำอื่นๆ ใน 5 อันดับแรก ได้แก่:
บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน): 1,661 หน่วย
บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน): 1,355 หน่วย
บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด: 929 หน่วย
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): 875 หน่วย
ผู้นำด้าน “มูลค่าลงทุนเปิดขายใหม่”: “เอพี (ไทยแลนด์)” ก้าวขึ้นแท่น
ในมิติของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ได้แสดงศักยภาพที่น่าจับตามอง ด้วยการพัฒนามูลค่าโครงการใหม่รวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (จากมูลค่าตลาดรวม 110,820 ล้านบาท)
แม้ว่า เอพี (ไทยแลนด์) จะมีการเปิดตัวโครงการรวม 1,661 หน่วย (ซึ่งเป็นอันดับ 2 ในแง่จำนวนหน่วย) แต่ด้วยกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม ทำให้บริษัทสามารถครองตำแหน่งผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนได้อย่างแข็งแกร่ง
5 อันดับแรกในส่วนของมูลค่าลงทุนเปิดขายใหม่ ประกอบด้วย:
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน): 10,519 ล้านบาท (อันดับ 2)
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): 10,362 ล้านบาท (อันดับ 3)
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): 8,230 ล้านบาท (อันดับ 4)
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน): 8,230 ล้านบาท (อันดับ 5)
สีสันตลาด: “เมเจอร์” โชว์ราคาเฉลี่ย 101.3 ล้านบาท, “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” และ “เอสซี แอสเสท” แข่งขันตลาดพรีเมียม
สิ่งที่ทำให้การวิเคราะห์ตลาดในช่วงครึ่งปีแรก 2568 นี้ มีสีสันและน่าตื่นเต้นเป็นพิเศษคือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่สะท้อนถึงการขยับตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูที่มีมูลค่าสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ถือเป็นดาวเด่นในเรื่องนี้ แม้จะมีการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่ด้วยมูลค่ารวมถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าทึ่งและสะท้อนถึงการตอบรับของตลาด Luxury Property
นอกจากนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ยังคงเป็นผู้พัฒนาที่มีราคามัธยาสูง โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในกลุ่ม 10 อันดับแรก อยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
ในขณะที่ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีชื่อเสียงในด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมมาอย่างสม่ำเสมอ ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท โดยส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
ปัจจัยที่เสริมความน่าสนใจให้กับตลาด Luxury Property คือการเปิดตัวโครงการบ้านเซ็กเมนต์ Ultra Luxury แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนจำกัดเพียง 5 หลัง ราคาขายต่อหลังสูงถึง 260-400 ล้านบาท แม้ว่าโครงการนี้จะถูกนับรวมเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 แต่ก็สะท้อนถึงทิศทางและศักยภาพการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่น่าจะยิ่งทวีความร้อนแรงในตลาดบ้านซูเปอร์ลักซ์ชูรีในช่วงครึ่งปีหลังนี้
โอกาสทองสำหรับนักลงทุนที่มองหา “บ้านหรู” และ “คอนโดมิเนียมพรีเมียม”
จากข้อมูลทั้งหมดนี้ สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ไม่ได้มีเพียงแค่การแข่งขันด้านจำนวน แต่ยังรวมถึงการยกระดับมูลค่าและคุณภาพของโครงการ โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดบนและตลาดหรูที่ยังคงเติบโตและมีศักยภาพในการลงทุนสูง
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 นี้ การทำความเข้าใจถึงทิศทางของตลาด การกระจายตัวของส่วนแบ่งตลาด และการวิเคราะห์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่เปิดตัวใหม่ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนให้ประสบความสำเร็จ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ตรงกับไลฟ์สไตล์และความต้องการ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ขอเชิญทุกท่านเข้ามาพูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมค้นหาโครงการที่ใช่ และวางแผนการลงทุนที่ดีที่สุดสำหรับคุณ
