ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: การกระจุกตัวของบิ๊กแบรนด์และราคาที่พุ่งสูง
โดย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ประสบการณ์ 10 ปี
ในโลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การจับตาดูแนวโน้มและทิศทางของตลาดคือหัวใจสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ที่ผ่านมา ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้เผยให้เห็นภาพรวมของการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางที่ใหญ่ที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ข้อมูลเชิงลึกนี้ ไม่เพียงแต่สะท้อนถึงกลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ แต่ยังบ่งชี้ถึงพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงสภาวะเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อกำลังซื้อในตลาด
การครองตลาดของบิ๊กแบรนด์: 10 บริษัท คว้าส่วนแบ่งกว่า 70%
แม้ว่าในความเป็นจริง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ทุกค่ายต่างมีจุดยืนและกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งในการนำเสนอตัวเอง ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรู (ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป), ผู้นำด้านความยั่งยืน, ผู้นำตลาดในต่างจังหวัด, หรือผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมชายหาด แต่ข้อมูลจาก AREA ได้จัดระเบียบการนำเสนอความเป็นผู้นำในมิติที่น่าสนใจยิ่งกว่า นั่นคือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่ลงทุน” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568)
ผลการสำรวจครอบคลุมตลาดที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่ามีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงเวลาที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในภาวะเศรษฐกิจที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อจำกัด ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมระดับกลาง (ราคา 3-5 ล้านบาท) กลับประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารที่สูงขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบน (ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป) ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงการกระจุกตัวของกำลังซื้อในกลุ่มที่มีความมั่นคงทางการเงิน
ที่น่าสนใจยิ่งกว่านั้นคือ การกระจุกตัวของการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ การสำรวจพบว่า 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้อย่างลึกซึ้ง โดย “ท็อป 10” บริษัทนี้ สามารถคว้าส่วนแบ่งตลาดไปได้ถึง 67% ในแง่ของจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่ และสูงถึง 71% ในแง่ของมูลค่าการลงทุนใหม่ ซึ่งหมายความว่า เกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 กระจุกตัวอยู่ในมือของผู้เล่นรายใหญ่เพียงไม่กี่ราย
“แสนสิริ” ขึ้นแท่นผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
เมื่อพิจารณาในรายละเอียดของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) สามารถครองอันดับหนึ่งในด้าน “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” โดยได้เปิดตัวโครงการทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 หน่วย) ด้วยมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท จากการพัฒนา 7 โครงการใหม่ ทำให้ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท
ตามมาด้วยบริษัทอื่นๆ ที่มีผลงานโดดเด่นในด้านนี้ ได้แก่:
อันดับ 2: บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
ข้อมูลนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทเหล่านี้ในการพัฒนาโครงการจำนวนมากเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคในตลาด โดยเฉพาะกลุ่มที่มองหาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้น
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่
ในขณะที่ “แสนสิริ” ชนะในแง่ของจำนวนยูนิตที่เปิดตัว บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กลับเป็นผู้นำในด้าน “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” ด้วยมูลค่ารวมถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท) แม้จะพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต เท่ากับอันดับสองในด้านจำนวนยูนิต แต่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่เอพี (ไทยแลนด์) พัฒนาอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างชัดเจน
บริษัทที่ตามมาในอันดับต้นๆ ด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5: บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
การที่เอพี (ไทยแลนด์) สามารถสร้างมูลค่าการลงทุนที่สูงกว่า แสดงให้เห็นถึงการมุ่งเน้นไปที่โครงการที่มีมูลค่าสูงขึ้น หรือการพัฒนาโครงการในทำเลที่มีราคาสูง ซึ่งสะท้อนถึงการปรับตัวของผู้พัฒนาเพื่อจับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อและต้องการที่อยู่อาศัยในระดับพรีเมียม
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” ทะยานสู่สูงสุดด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วย 101.3 ล้านบาท
สีสันที่โดดเด่นที่สุดของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ต้องยกให้กับ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่แสดงให้เห็นถึงการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยระดับอัลตราลักเซอรี่ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าทึ่งและสะท้อนถึงกลุ่มเป้าหมายที่เฉพาะเจาะจงและกำลังซื้อที่สูงมาก
นอกจากนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็ยังคงรักษามาตรฐานในการพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียม โดยมีราคาเฉลี่ยสูงสุดใน 10 อันดับแรก อยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
ขณะที่ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นที่รู้จักกันดีในฐานะผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับหรู ก็ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำในตลาดนี้ไว้ได้ แม้ว่าในช่วงครึ่งปีแรกจะมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งอาจเป็นผลมาจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมร่วมด้วย
สิ่งที่น่าจับตาสำหรับครึ่งปีหลัง 2568 คือ การเปิดตัวโครงการบ้านระดับซูเปอร์หรูแบรนด์ “SONLE Residences” ของ SC Asset ที่มีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายตั้งแต่ 260-400 ล้านบาทต่อหลัง คาดการณ์ว่าการเปิดตัวโครงการนี้ จะทำให้ตลาดบ้านระดับอัลตราลักเซอรี่มีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดอย่างแน่นอน
แนวโน้มและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568
จากข้อมูลข้างต้น เราสามารถวิเคราะห์แนวโน้มและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยสำหรับปี 2568 ได้ดังนี้:
การเติบโตของตลาดระดับบน: สภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนและกำลังซื้อที่กระจุกตัวในกลุ่มคนที่มีรายได้สูง ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนยังคงมีศักยภาพในการเติบโต ผู้พัฒนาที่สามารถนำเสนอโครงการที่มีเอกลักษณ์ คุณภาพสูง และทำเลที่ตั้งที่โดดเด่น จะสามารถดึงดูดกลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ความสำคัญของ “มูลค่า” ที่เหนือกว่า “จำนวน”: แม้ว่าการเปิดตัวโครงการจำนวนมากจะช่วยสร้างการรับรู้ แต่ในสภาวะที่ตลาดมีการแข่งขันสูง ผู้พัฒนาจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับ “มูลค่า” ที่แท้จริงของโครงการ ไม่ว่าจะเป็นคุณภาพการก่อสร้าง การออกแบบ การบริการหลังการขาย หรือแม้กระทั่งศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าในอนาคต
กลยุทธ์การเข้าถึงกลุ่มลูกค้า: การทำความเข้าใจพฤติกรรมและกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นสิ่งสำคัญ ผู้พัฒนาต้องปรับกลยุทธ์การตลาดและการสื่อสารให้สอดคล้องกับกลุ่มเป้าหมายแต่ละกลุ่ม โดยเฉพาะในตลาดระดับบนที่มักต้องการความเป็นส่วนตัว ความหรูหรา และบริการที่เป็นเลิศ
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property): นอกเหนือจากการซื้อเพื่ออยู่อาศัย นักลงทุนจำนวนมากยังมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าหรือการขายต่อ การศึกษาแนวโน้มราคาในอนาคตและศักยภาพของทำเล เป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจลงทุน
มองหาโอกาสทองในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568?
ปี 2568 ถือเป็นปีที่มีความท้าทายแต่ก็เปี่ยมไปด้วยโอกาสสำหรับผู้ที่มองหาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การเข้าใจถึงพลวัตของตลาด การกระจายตัวของกำลังซื้อ และกลยุทธ์ของผู้เล่นหลัก จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ หากท่านกำลังมองหาที่ปรึกษาที่พร้อมให้คำแนะนำอย่างมืออาชีพ และช่วยค้นหาโอกาสการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาท่านสู่การตัดสินใจลงทุนที่คุ้มค่าและมั่นคงที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
