เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: ใครคือผู้นำ ตัวจริงด้านมูลค่าและจำนวนหน่วย?
ในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่เต็มไปด้วยการแข่งขันและการพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง คำว่า “ผู้นำตลาด” มักถูกกล่าวอ้างจากหลากหลายบริษัท โดยแต่ละรายอาจชูจุดเด่นที่แตกต่างกันไป เช่น ความเป็นผู้นำในตลาดบ้านหรูระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ความเป็นเลิศด้านการพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืน, การเป็นผู้นำในตลาดต่างจังหวัด, หรือแม้กระทั่งการเป็นผู้นำในตลาดคอนโดมิเนียมริมหาด แต่ในความเป็นจริงแล้ว การวัดความเป็นผู้นำที่แท้จริงนั้น ควรพิจารณาจากข้อมูลเชิงลึกที่สะท้อนถึงภาพรวมของตลาดได้อย่างชัดเจน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูล Big Data การเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์) และคอนโดมิเนียม ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม – มิถุนายน 2568) เพื่อชี้ชัดว่าบริษัทใดคือผู้นำที่แท้จริง โดยพิจารณาจากสองมิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัว” ในภาพรวมของตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทย
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568: สัญญาณความแข็งแกร่งในตลาดบน
จากการสำรวจของ AREA พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจเติบโตได้ดีในอดีต
ปรากฏการณ์ที่น่าสนใจคือ ในภาวะเศรษฐกิจที่กำลังเผชิญกับความท้าทายและกำลังซื้อของผู้บริโภคมีแนวโน้มลดลง ตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท กลับพบปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินในอัตราที่สูง ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน (Luxury & Super Luxury Segment) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูง และความต้องการที่ยังคงมีอยู่สำหรับที่อยู่อาศัยในระดับพรีเมียม
10 บริษัทอสังหาฯ ผงาด! กวาดส่วนแบ่งตลาดเกือบ 3 ใน 4
ข้อมูลจากการเปิดขายโครงการใหม่โดย 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทยในครึ่งปีแรก 2568 เผยให้เห็นถึงการกระจุกตัวของตลาดอย่างชัดเจน โดยกลุ่มบริษัทขนาดใหญ่ที่เป็นที่รู้จักและจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สามารถครองส่วนแบ่งตลาดได้อย่างมหาศาล
จากการสำรวจ “ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่” ในภาพรวมครึ่งปีแรก 2568 พบว่ามีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียง 15,452 ยูนิต แต่ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก กลับมีส่วนแบ่งรวมถึง 10,324 ยูนิต หรือคิดเป็นสัดส่วนกว่า 67% ของตลาดรวม
ขณะที่ในมิติของ “ข้อมูลมูลค่าลงทุนใหม่” ตลาดรวมมีมูลค่าการลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่สูงถึง 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรก สามารถระดมทุนจากการเปิดตัวโครงการใหม่รวมกันถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม นี่แสดงให้เห็นว่า แม้จะมีผู้ประกอบการจำนวนมากในตลาด แต่ผู้เล่นรายใหญ่กลับมีอิทธิพลอย่างมากต่อทิศทางและการขับเคลื่อนของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่: ขยายฐานลูกค้า ครอบคลุมทุกกลุ่ม
เมื่อพิจารณาในด้านจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ขึ้นแท่นเป็นผู้นำอันดับ 1 อย่างชัดเจน โดยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 แสนสิริได้เปิดตัวโครงการใหม่ไปทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด การพัฒนาโครงการจำนวนมากนี้ครอบคลุมถึง 7 โครงการใหม่ โดยมีมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท และมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ตัวเลขดังกล่าวบ่งชี้ถึงกลยุทธ์การเข้าถึงลูกค้าในวงกว้าง การพัฒนาโครงการที่หลากหลายเพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่แตกต่างกัน และการขยายฐานผู้ซื้ออย่างมีประสิทธิภาพ
ตามมาด้วยบริษัทชั้นนำอื่นๆ ที่ติดอันดับ Top 5 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่ ได้แก่:
บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน): 1,661 หน่วย
บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน): 1,355 หน่วย
บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด: 929 หน่วย
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): 875 หน่วย
การที่แสนสิริสามารถเปิดตัวโครงการได้จำนวนมาก สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการโครงการที่หลากหลาย การวางแผนการตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย และการสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภค
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน: กลยุทธ์เจาะตลาดพรีเมียม
ในขณะที่แสนสิริครองความเป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วย บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) คือผู้นำที่แท้จริงในมิติของ “มูลค่าเปิดขายใหม่” โดยสามารถพัฒนามูลค่าโครงการรวมกันได้ถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะมีการเปิดตัวโครงการไป 1,661 ยูนิต ซึ่งเป็นจำนวนรองจากแสนสิริ แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่เอพีพัฒนาขึ้นมานั้นอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ สิ่งนี้บ่งชี้ถึงกลยุทธ์ของเอพีในการมุ่งเน้นพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูงขึ้น เจาะกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อระดับบน และการสร้างสรรค์โครงการที่มีเอกลักษณ์และตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด
บริษัทที่ตามมาในกลุ่ม Top 5 ด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน): 10,519 ล้านบาท
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): 10,362 ล้านบาท
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): 8,230 ล้านบาท
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน): 8,230 ล้านบาท
การที่เอพีสามารถสร้างมูลค่าการขายได้สูงสุด แสดงให้เห็นถึงความเข้าใจในตลาดระดับบน การพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพและฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง รวมถึงศักยภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและราคาขายให้สามารถสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” ทะยานสู่ดาวเด่น: โครงการมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด 101.3 ล้านบาท!
สีสันของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คงหนีไม่พ้นการพุ่งขึ้นของ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งสะท้อนถึงเทรนด์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นความหรูหราและเอกลักษณ์เฉพาะตัว
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ แต่มีจำนวน 45 หน่วย แต่สามารถสร้างมูลค่ารวมได้ถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง สะท้อนถึงความสำเร็จในการเจาะตลาด Ultra Luxury Segment และการสร้างสรรค์โครงการที่ตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าระดับมหาเศรษฐี
สำหรับบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็มีความโดดเด่นในการพัฒนาโครงการด้วยราคาเฉลี่ยสูงสุดในกลุ่ม Top 10 ที่ 20.627 ล้านบาท สะท้อนถึงการวางตำแหน่งผลิตภัณฑ์ที่มุ่งเน้นคุณภาพและการออกแบบที่ตอบโจทย์ลูกค้าในระดับบน
อีกหนึ่งบริษัทที่มักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาแพง คือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) แม้ว่าในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยจะอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม แต่การเปิดตัวบ้านระดับ Ultra Luxury แบรนด์ “SONLE Residences” จำนวนเพียง 5 หลัง ราคาขายหลังละ 260-400 ล้านบาทนั้น คาดว่าจะถูกนับเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง
ปรากฏการณ์เหล่านี้ ชี้ให้เห็นว่า ตลาดบ้านซูเปอร์หรู (Super Luxury) และ Ultra Luxury กำลังมีการแข่งขันที่ดุเดือด และผู้พัฒนาโครงการต่างมุ่งมั่นที่จะสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่มอบประสบการณ์ที่เหนือระดับ เพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง ซึ่งคาดว่าการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดนี้ จะยิ่งทวีความเข้มข้นในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ข้อมูลจาก AREA ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยกลุ่มผู้เล่นรายใหญ่อย่างแสนสิริและเอพี (ไทยแลนด์) ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด ทั้งในแง่ของจำนวนหน่วยที่เปิดตัวและการสร้างมูลค่าการลงทุน
ในขณะเดียวกัน การเติบโตของตลาดระดับบนและ Ultra Luxury Segment แสดงให้เห็นถึงกำลังซื้อที่แข็งแกร่งของกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง ซึ่งเป็นโอกาสสำคัญสำหรับผู้พัฒนาที่สามารถเข้าใจความต้องการและสร้างสรรค์โครงการที่ตอบโจทย์ได้อย่างตรงจุด
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ที่สนใจในเทรนด์ของตลาด การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนอย่างชาญฉลาดและประสบความสำเร็จ อย่าพลาดโอกาสในการร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย!
