ผ่าวิกฤตอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: ใครคือผู้นำตัวจริง ด้านมูลค่าและการเปิดตัวโครงการใหม่?
ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างชัดเจน การเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนลดลง ขณะที่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยกลับปรับตัวสูงขึ้น สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อที่แตกต่างกันตามระดับราคา บทวิเคราะห์เชิงลึกจาก ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA เผยให้เห็นภาพรวมของตลาดและผู้เล่นหลักที่น่าจับตา
ภาพรวมตลาดครึ่งปีแรก 2568: ความท้าทายและการปรับตัว
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 พบว่า มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท หรือมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสูงขึ้นกว่าช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทายนี้ ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดแมส (Mass Market) กลับประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินสูงขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบน ตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง บ่งชี้ถึงกำลังซื้อที่แข็งแกร่งในกลุ่มผู้มีรายได้สูง และการมองหาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อความมั่นคง
10 บริษัทอสังหาฯ ยึดหัวหาด: ส่วนแบ่งการตลาดที่เหนือความคาดหมาย
ข้อมูลจากการสำรวจชี้ให้เห็นถึงการกระจุกตัวของการลงทุนและการเปิดขายโครงการใหม่ในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง 10 บริษัทชั้นนำ ที่สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้อย่างน่าประทับใจ
ด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ในภาพรวมครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือ 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก เปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนถึง 67% หรือกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม แสดงให้เห็นถึงการแข่งขันที่สูงในกลุ่มผู้เล่นหลัก
ด้านมูลค่าลงทุนใหม่: ในส่วนของมูลค่าการลงทุนใหม่ ตลาดรวมมีมูลค่า 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรก มีมูลค่าการลงทุนรวมกันถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม สะท้อนถึงการเป็นผู้กำหนดทิศทางและมูลค่าของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม
“แสนสิริ” ผู้นำด้านปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่
ในด้านปริมาณการเปิดขายโครงการใหม่ บมจ.แสนสิริ ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็น 12% ของตลาดรวม (15,452 หน่วย) มูลค่าโครงการรวม 10,519 ล้านบาท จากการพัฒนา 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท
ตามมาด้วยอันดับ 2-5 ได้แก่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการเปิดขายโครงการใหม่
สำหรับผู้ที่ครองความเป็นผู้นำในด้านมูลค่าการเปิดขายโครงการใหม่ คือ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวมกว่า 21,085 ล้านบาท คิดเป็น 19% ของมูลค่าตลาดรวม (110,820 ล้านบาท)
แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต (เท่ากับอันดับ 2 ด้านปริมาณ) แต่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่เน้นมูลค่าและการตอบสนองความต้องการของตลาดระดับบน
ส่วนอันดับ 2-5 ในด้านมูลค่า ได้แก่ บมจ.แสนสิริ มูลค่า 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่า 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่า 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่า 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
สีสันที่น่าจับตาที่สุดในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้สูงถึง 101.3 ล้านบาท
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงเป็นหนึ่งในผู้เล่นที่พัฒนาโครงการในราคาสูง โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยใน 10 อันดับแรก อยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังคงรักษามาตรฐานในการพัฒนาโครงการระดับพรีเมียม โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมในช่วงดังกล่าว
เทรนด์ซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่: การแข่งขันที่ร้อนแรงในครึ่งปีหลัง 2568
การเปิดตัวโครงการบ้านระดับอัลตราลักเซอรี่ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายระหว่าง 260-400 ล้านบาทต่อหลัง กำลังถูกจับตามองว่า จะเป็นปัจจัยสำคัญที่สร้างสีสันและผลักดันการแข่งขันในตลาดบ้านซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ ให้มีการประมูลราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568
ปรากฏการณ์นี้สะท้อนให้เห็นถึงการเติบโตของกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง ที่มองหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีเอกลักษณ์ หรูหรา และสามารถสะท้อนถึงสถานะทางสังคมได้ ตลาดระดับบนจึงยังคงเป็นเวทีสำคัญที่ผู้ประกอบการรายใหญ่จะงัดกลยุทธ์และความโดดเด่นมาประชันขันกัน
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: โอกาสและความท้าทายที่ต้องพิจารณา
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 จะเผชิญกับปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ แต่ก็ยังคงมีโอกาสสำหรับนักลงทุนที่เข้าใจตลาดอย่างแท้จริง การพิจารณาถึงกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน กลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง และความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสินเชื่อ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจ ขอเชิญชวนให้ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้การลงทุนของคุณมีประสิทธิภาพสูงสุด.
