อสังหาฯ ไทย ปี 2568: จับตาผู้นำตลาด “มูลค่า” และ “ปริมาณ” ท่ามกลางเศรษฐกิจผันผวน
กรุงเทพฯ, 2568 – ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ยังคงเป็นสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความเคลื่อนไหว โดยเฉพาะการเปิดตัวโครงการใหม
่ของผู้ประกอบการรายใหญ่ สะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวและความแข็งแกร่งภายใต้บริบทเศรษฐกิจที่ท้าทาย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA (Agency for Real Estate Affairs) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกจากการสำรวจการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม ซึ่งเผยให้เห็นถึงแนวโน้มและทิศทางของตลาดที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง
ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ ผู้เล่นรายใหญ่ต่างมีจุดยืนและกลยุทธ์ที่แตกต่างกันไป แต่ละแบรนด์มักจะนิยามตนเองในฐานะผู้นำในมิติต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการที่ยั่งยืน, ผู้นำตลาดในต่างจังหวัด, หรือแม้แต่ผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมหาด อย่างไรก็ตาม AREA ได้จัดหมวดหมู่ข้อมูลเพื่อชี้วัดความเป็นผู้นำในสองมิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัว” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 เพื่อให้เห็นภาพรวมของตลาดที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
Top 10 ครองส่วนแบ่งตลาดมหาศาล: กลยุทธ์รวมศูนย์ของผู้เล่นรายใหญ่
การสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 พบว่า มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 110,820 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้ในภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความท้าทาย
สิ่งที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ การกระจุกตัวของตลาดที่ชัดเจน โดย 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สามารถครองส่วนแบ่งตลาดรวมกันไปเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดทั้งหมด นี่แสดงให้เห็นถึงพลังและอิทธิพลของผู้เล่นรายใหญ่ที่มีต่อทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
“มูลค่าลงทุน” และ “จำนวนหน่วย” สองตัวชี้วัดสำคัญ
AREA ได้นำเสนอข้อมูลสำคัญ 2 ด้าน ได้แก่:
ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่: ในภาพรวม ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 การเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียง 15,452 ยูนิต อย่างไรก็ตาม ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก สามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้รวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกิน 2 ใน 3 ของตลาดรวม แสดงให้เห็นว่าแม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว แต่ผู้เล่นรายใหญ่ยังคงมีความสามารถในการผลักดันโครงการใหม่ได้อย่างต่อเนื่อง
ข้อมูลมูลค่าลงทุนใหม่: ในแง่ของมูลค่าการลงทุน ตลาดรวมในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรก มีส่วนร่วมในการลงทุนใหม่รวมถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม การกระจุกตัวของมูลค่านี้บ่งชี้ว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่เพียงแต่มีจำนวนโครงการมาก แต่ยังสามารถพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูง ซึ่งอาจเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดภาพรวม
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วย: ขยายฐานลูกค้า สู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 บมจ.แสนสิริ ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด (จากจำนวนรวม 15,452 หน่วย) การดำเนินกลยุทธ์ที่เน้นการพัฒนาโครงการหลากหลายรูปแบบและครอบคลุมกลุ่มลูกค้าที่กว้างขึ้น ช่วยให้แสนสิริสามารถรักษาตำแหน่งผู้นำในด้านปริมาณการเปิดตัวโครงการได้
แสนสิริได้พัฒนาโครงการใหม่รวมมูลค่า 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและราคาขาย เพื่อเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่หลากหลาย
สำหรับอันดับถัดมาในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ประกอบด้วย บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ที่ 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ ที่ 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ที่ 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่ 875 หน่วย บริษัทเหล่านี้ต่างมีกลยุทธ์การพัฒนาที่แตกต่างกันไป แต่ล้วนแสดงให้เห็นถึงความพยายามในการขยายส่วนแบ่งตลาดผ่านการเพิ่มจำนวนยูนิตที่เสนอขาย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผู้นำด้านมูลค่า: มุ่งเน้นโครงการระดับไฮเอนด์ ขับเคลื่อนรายได้
ในอีกมุมหนึ่ง บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำในด้าน “มูลค่าเปิดขายใหม่” ด้วยมูลค่ารวมถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท) การประสบความสำเร็จนี้สะท้อนถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าต่อหน่วยสูง และการตอบรับที่ดีจากตลาดในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับบน
เอพี (ไทยแลนด์) ได้พัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดโดยรวม การเน้นโครงการที่มีราคาสูงขึ้นนี้ อาจเป็นกลยุทธ์ในการเพิ่มรายได้และผลกำไร ท่ามกลางความท้าทายด้านกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดระดับกลางและล่าง
บริษัทที่ตามมาในด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่ บมจ.แสนสิริ ที่ 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่ 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่ 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ 8,230 ล้านบาท การแข่งขันในตลาดมูลค่าสูงนี้ แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการสร้างรายได้และการเติบโตของผู้ประกอบการชั้นนำ
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สู่ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” : ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย สะท้อนความหรูหราและกลยุทธ์
สิ่งที่สร้างสีสันและเป็นที่น่าจับตามองในการเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งบ่งชี้ถึงระดับความหรูหราและราคาของโครงการที่นำเสนอ
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท นี่คือตัวเลขที่สะท้อนถึงความพรีเมียมและการเจาะตลาดกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงมาก (Ultra-Luxury)
ในขณะที่ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ สามารถทำราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในกลุ่ม Top 10 โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการเน้นพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าและคุณภาพสูง
นอกจากนี้ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังคงรักษามาตรฐานการพัฒนาโครงการระดับไฮเอนด์อย่างสม่ำเสมอ แม้ในช่วงครึ่งปีแรก ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยจะอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท เนื่องจากมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมเป็นส่วนหนึ่งของพอร์ต
ตลาด Super-Luxury: การแข่งขันที่เข้มข้น และโอกาสใหม่ในปี 2568
ปรากฏการณ์ที่น่าสนใจอีกประการคือ การเปิดตัวบ้านเซ็กเมนต์ Ultra-Luxury ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนจำกัดเพียง 5 หลัง โดยมีราคาขายต่อหลังตั้งแต่ 260-400 ล้านบาท แม้การเปิดตัวอย่างเป็นทางการจะเกิดขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง แต่ข้อมูลดังกล่าวได้ถูกยกยอดมาพิจารณาในฐานะสถิติของการเปิดตัวโครงการที่มีมูลค่าสูงสุด
การมีอยู่ของโครงการเหล่านี้ ย่อมส่งผลให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักชัวรีมีการแข่งขันที่เข้มข้นมากขึ้น และอาจเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในตลาดนี้พุ่งสูงขึ้นไปอีกในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: การปรับตัวสู่ยุคใหม่
จากข้อมูลที่นำเสนอ ชี้ให้เห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 แม้ภาพรวมของการเปิดตัวโครงการใหม่จะลดลง แต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด โดยแบ่งออกเป็นสองขั้วที่ชัดเจน คือ ผู้นำด้านจำนวนหน่วยที่เน้นการเข้าถึงลูกค้าในวงกว้าง และผู้นำด้านมูลค่าที่มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการระดับบน
ราคาบ้านและคอนโดมิเนียมในกลุ่มตลาดแมส (ราคา 3-5 ล้านบาท) ยังคงเผชิญกับความท้าทายจากการอนุมัติสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบน (ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป) ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง
ผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และสามารถปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์ปัจจุบัน จะสามารถคว้าโอกาสและเติบโตได้อย่างยั่งยืน การให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านทำเลที่ตั้ง คุณภาพการก่อสร้าง การออกแบบที่ทันสมัย และการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ จะเป็นกุญแจสำคัญในการแข่งขัน
ในปี 2568 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ที่เต็มไปด้วยโอกาสและความท้าทาย การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดและการตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาด จึงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับทุกท่าน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจ ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษา เพื่อร่วมสร้างความสำเร็จในการลงทุนของคุณ
