แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: ผู้นำในตลาดที่เปลี่ยนแปลง
ในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีการแข่งขันสูงและเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การทำความเข้าใจภาพรวมของการเปิดตัวโครงการใหม่เป็นสิ่งสำคัญยิ่งสำหร
ับนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้บริโภค การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญอย่าง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA จึงเป็นแหล่งข้อมูลอันทรงคุณค่าในการชี้ทิศทางตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจในตลาดทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: การกระจุกตัวของผู้นำ
รายงานการวิเคราะห์ข้อมูล Big Data จาก AREA ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม – มิถุนายน 2568) ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทย เผยให้เห็นภาพที่น่าสนใจเกี่ยวกับการกระจายตัวของส่วนแบ่งการตลาด การสำรวจนี้ได้จำแนกผู้นำในสองมิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย”
จากการสำรวจ พบว่าตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่โดยรวมมีจำนวนทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการรวมประมาณ 110,820 ล้านบาท คิดเป็นราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้บ่งชี้ถึงการปรับตัวสูงขึ้นของราคาเฉลี่ยเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในตลาดช่วงภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ซึ่งส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อในตลาดแมส (Mass Market) โดยเฉพาะบ้านและคอนโดมิเนียมราคา 3-5 ล้านบาท ที่อาจเผชิญปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่เข้มงวดขึ้น อย่างไรก็ตาม ตลาดระดับบน (High-End Market) ในช่วงราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่น่าจับตามองคือ การกระจุกตัวของอุปทานโครงการใหม่ในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือ Big Brands ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ข้อมูลชี้ชัดว่า แม้จะมีผู้ประกอบการจำนวนมากในตลาด แต่ผู้เล่นหลักเพียง 10 ราย สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยคิดเป็นสัดส่วนเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
การวิเคราะห์เชิงลึกจาก AREA พบสองตัวชี้วัดสำคัญ:
ข้อมูลจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 จำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือประมาณ 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำเปิดตัวโครงการรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม แสดงให้เห็นถึงการรวมศูนย์ของผู้ประกอบการรายใหญ่ในการผลักดันอุปทานใหม่
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: สำหรับมูลค่าการลงทุนในตลาดรวมช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท และ 10 บริษัทชั้นนำได้เข้ามาลงทุนในโครงการใหม่ด้วยมูลค่ารวม 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม เป็นการยืนยันบทบาทสำคัญของกลุ่มทุนรายใหญ่ในการกำหนดทิศทางและการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์
ผู้นำในแต่ละมิติ: แสนสิริ ครองจำนวนหน่วย, เอพี (ไทยแลนด์) ครองมูลค่า
เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดของ 10 บริษัทชั้นนำที่ครองส่วนแบ่งตลาด จะพบว่ามีผู้นำที่แตกต่างกันในแต่ละด้าน:
แสนสิริ: ผู้นำด้านจำนวนหน่วยที่เปิดขาย
ในด้าน จำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 1,847 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต) โดยโครงการเหล่านี้มีมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท การพัฒนาของแสนสิริครอบคลุม 7 โครงการใหม่ ด้วยราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาทต่อหน่วย
บริษัทที่ตามมาในกลุ่มผู้นำด้านจำนวนหน่วย ได้แก่:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์: 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท: 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 875 หน่วย
การที่แสนสิริสามารถเปิดตัวโครงการได้จำนวนมาก สะท้อนถึงกลยุทธ์การพัฒนาที่ครอบคลุมในหลากหลายทำเลและระดับราคา โดยเฉพาะการตอบสนองความต้องการของตลาดในกลุ่มที่มองหาที่อยู่อาศัยจำนวนมาก
เอพี (ไทยแลนด์): ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน
ในทางกลับกัน เมื่อพิจารณาในมิติ มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) คือผู้นำที่แท้จริง โดยสามารถพัฒนามูลค่าโครงการใหม่ได้สูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะมีการเปิดตัวโครงการจำนวน 1,661 ยูนิต (ซึ่งเป็นอันดับสองรองจากแสนสิริ) แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่เอพี (ไทยแลนด์) พัฒนาสูงถึง 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงการมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการในระดับราคากลางถึงบน หรือการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ
บริษัทที่ติดอันดับผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน 2-5 ได้แก่:
บมจ.แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท
การที่เอพี (ไทยแลนด์) เป็นผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูง การบริหารจัดการต้นทุนและราคาขายให้สามารถทำกำไรได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน
สีสันของตลาด: โครงการหรูและราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่พุ่งสูง
จุดเด่นที่น่าสนใจอีกประการหนึ่งของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการยกระดับของโครงการที่พักอาศัยให้มีความหรูหราและราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ เป็นหนึ่งในบริษัทที่สร้างความฮือฮา โดยแม้จะเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นโครงการที่มีมูลค่าต่อหน่วยสูงที่สุดในตลาด
ในขณะที่ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่พัฒนาโครงการในระดับราคาสูง โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก ที่ 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังคงรักษาตำแหน่ง “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าที่มีราคาสูงอย่างสม่ำเสมอ โดยในช่วงครึ่งปีแรกมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม
อย่างไรก็ตาม ไฮไลท์ที่คาดว่าจะสร้างสีสันให้กับตลาดในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 คือการเปิดตัวบ้านระดับอัลตราลักเซอรี่ในแบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนจำกัดเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายสูงถึงหลังละ 260-400 ล้านบาท การเปิดตัวโครงการสุดหรูนี้ จะยิ่งเพิ่มการแข่งขันในตลาดบ้านซูเปอร์ลักเซอรี่ และอาจผลักดันให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของตลาดบ้านหรูพุ่งสูงขึ้นไปอีก
ความท้าทายและโอกาสสำหรับปี 2568
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มที่ชัดเจนของการรวมศูนย์ของอำนาจตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่สามารถบริหารจัดการทั้งด้านจำนวนหน่วยและมูลค่าการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ การที่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยปรับตัวสูงขึ้น บ่งชี้ถึงการมุ่งเน้นไปที่ตลาดระดับบนและการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในตลาดแมส อาจต้องเผชิญกับความท้าทายด้านสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น และการแข่งขันด้านราคาที่อาจไม่เอื้ออำนวยเท่าที่ควร อย่างไรก็ตาม การมีตัวเลือกหลากหลายจากผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่ครอบคลุมทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่แตกต่างกัน ก็ยังคงเป็นโอกาสสำหรับผู้ซื้อ
ในส่วนของผู้ประกอบการรายย่อย การปรับตัวและหากลยุทธ์ที่แตกต่างเพื่อสร้างความโดดเด่นในตลาดที่มีการแข่งขันสูงนี้เป็นสิ่งจำเป็น อาจเป็นการมุ่งเน้นในเซ็กเมนต์เฉพาะ (Niche Market) การพัฒนาโครงการที่มีนวัตกรรม หรือการสร้างประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือกว่า
การติดตามแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึก และการวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จสำหรับทุกภาคส่วนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 นี้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจในการซื้อ-ขาย อสังหาริมทรัพย์ อย่าพลาดที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อให้ท่านได้รับคำแนะนำที่ดีที่สุดสำหรับอนาคตการลงทุนของท่าน
