เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568: ผู้นำใน “มูลค่า” และ “จำนวนหน่วย” เปิดตัวใหม่
กรุงเทพฯ, 2568 – ในโลกของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ขับเคลื่อนด้วยข้อมูลและการแข่งขันที่ดุเดือด การทำความเข้าใจภูมิทัศน์ข
องตลาด การเปิดตัวโครงการใหม่ ถือเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จสำหรับทั้งผู้ประกอบการและนักลงทุน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกที่น่าสนใจจาก Big Data การเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์) และคอนโดมิเนียม ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ซึ่งสะท้อนถึงทิศทางและกลยุทธ์ของผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด
ในความเป็นจริง ผู้เล่นรายใหญ่ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ต่างมีจุดยืนและความเชี่ยวชาญเฉพาะตัว ผู้ประกอบการแต่ละรายสามารถอ้างความเป็นผู้นำในด้านที่ตนเองโดดเด่นได้เสมอ ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการที่ยั่งยืน, ผู้นำตลาดในต่างจังหวัด, หรือผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมชายหาด (Beachfront Condominium) แต่สิ่งที่ AREA นำเสนอในครั้งนี้ เป็นการจัดระเบียบข้อมูลเพื่อระบุผู้นำในมิติที่สำคัญสองประการ ได้แก่ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัว” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568
10 บริษัทชั้นนำ กุมส่วนแบ่งตลาดกว่า 71%
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่สุดของประเทศไทย ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 พบภาพรวมที่น่าสนใจอย่างยิ่ง ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่รวมกันมีจำนวนทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการรวมกันสูงถึง 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้บ่งชี้ถึงการปรับตัวสูงขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
ที่น่าจับตาคือ ในภาวะที่เศรษฐกิจมีความผันผวนและกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยรวมลดลง ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในระดับราคา 3-5 ล้านบาท (Mass Market) กลับเผชิญกับปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่สูงขึ้น ในขณะที่ตลาดบนซึ่งมีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อที่แข็งแกร่งและความต้องการที่ยังคงมีอยู่สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในระดับราคาสูง
การกระจุกตัวของตลาดเป็นอีกปรากฏการณ์ที่เด่นชัด เมื่อพิจารณาการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และที่น่าทึ่งคือ แม้จะมีเพียง 10 บริษัท แต่กลับสามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาด (Market Share) ไปได้มากถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
มีตัวชี้วัดหลัก 2 ประการที่ AREA นำมาวิเคราะห์:
จำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่ (New Unit Launches): โดยภาพรวมในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงเวลาปกติ โดยอยู่ที่ 15,452 ยูนิต อย่างไรก็ตาม ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำสามารถเปิดตัวโครงการรวมกันได้ถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
มูลค่าการลงทุนใหม่ (New Investment Value): ในช่วงครึ่งปีแรก มูลค่าการลงทุนรวมในตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำมีส่วนร่วมในการลงทุนใหม่เป็นมูลค่ารวม 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 66% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
ในด้านปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ แสนสิริ สามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้มากที่สุดถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด (จากตลาดรวม 15,452 ยูนิต) ด้วยเหตุนี้ แสนสิริจึงถือเป็นผู้นำอันดับ 1 ในมิติของจำนวนหน่วยที่เปิดตัว
แสนสิริได้พัฒนาโครงการรวม 1,847 หน่วย จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ คิดเป็นมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5,695 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 2 ถึง 5 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ประกอบด้วย บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย, บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย, บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) จำนวน 929 หน่วย และ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ครองแชมป์มูลค่าเปิดขายใหม่
เมื่อพิจารณาในมิติของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP ถือเป็นผู้นำอันดับ 1 ด้วยมูลค่าการเปิดขายโครงการใหม่รวมกันสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (จากมูลค่าตลาดรวม 110,820 ล้านบาท)
AP ได้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต ทำให้มีราคาเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ
ส่วนอันดับ 2 ถึง 5 ในด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 10,519 ล้านบาท, บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่า 10,362 ล้านบาท, บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 8,230 ล้านบาท และ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” นำโด่งด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วย 101.3 ล้านบาท
สีสันของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ต้องยกให้กับ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งสะท้อนถึงความหรูหราและความพิเศษของโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับ Ultra-Luxury
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท
ในขณะที่บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) เป็นผู้ที่พัฒนาโครงการโดยมีราคาเฉลี่ยสูงสุดใน 10 อันดับแรก ด้วยมูลค่าเฉลี่ย 20.627 ล้านบาทต่อหน่วย
นอกจากนี้ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ยังคงรักษามาตรฐานการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมได้อย่างสม่ำเสมอ โดยในช่วงครึ่งปีแรก มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท อันเป็นผลมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม และการเพิ่มขึ้นของโครงการบ้านเซ็กเมนต์ Ultra-Luxury ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีจำนวนเพียง 5 หลัง ราคาขายต่อหลังอยู่ในช่วง 260-400 ล้านบาท ซึ่งคาดการณ์ว่าจะส่งผลให้ตลาดบ้าน Super-Luxury มีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงที่สุดในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568
โอกาสการลงทุนและข้อควรพิจารณาในปี 2568
ข้อมูลที่นำเสนอโดย AREA นี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ซับซ้อนและหลากหลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 แม้ว่าภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่จะลดลง แต่ผู้เล่นรายใหญ่ยังคงมีความแข็งแกร่งและสามารถเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับนักลงทุนที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีนี้ การพิจารณาถึงปัจจัยเหล่านี้ถือเป็นสิ่งสำคัญ:
ศักยภาพของแบรนด์: ผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียงและประวัติผลงานที่ดี มักได้รับความเชื่อมั่นจากผู้ซื้อและนักลงทุน
ทำเลที่ตั้ง: ทำเลที่ตั้งยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการกำหนดมูลค่าและการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์
กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย: การเข้าใจความต้องการและกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย จะช่วยในการตัดสินใจเลือกประเภทโครงการและระดับราคาที่เหมาะสม
แนวโน้มตลาด: การจับตาดูแนวโน้มของตลาดโดยรวม ทั้งในแง่ของอุปสงค์ อุปทาน อัตราดอกเบี้ย และนโยบายภาครัฐ จะช่วยในการวางแผนการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
อสังหาริมทรัพย์ระดับ Ultra-Luxury: การเปิดตัวโครงการมูลค่าสูงอย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงการเติบโตของตลาดระดับบน ซึ่งอาจเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนที่มีความพร้อม
บทสรุปและคำเชิญชวน
ปี 2568 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเต็มไปด้วยโอกาสและความท้าทาย การทำความเข้าใจผู้นำตลาดในมิติที่แตกต่างกัน ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการลงทุน รวมถึงการจับตาดูการเติบโตของตลาดระดับบน จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ทั้งด้านมูลค่าและศักยภาพในการเติบโต หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในการวิเคราะห์ตลาดและวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกที่สามารถนำไปสู่การตัดสินใจลงทุนที่ประสบความสำเร็จในปี 2568 นี้
