แข่งขันเดือด! ตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: ใครคือผู้นำตัวจริง ด้านมูลค่าและจำนวนหน่วย?
กรุงเทพฯ, 2568 – ท่ามกลางความผันผวนทางเศรษฐกิจและการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมผู้บริโภค ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งป
ีแรกของปี 2568 ยังคงเป็นสมรภูมิที่ดุเดือดสำหรับผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ การแข่งขันเพื่อชิงส่วนแบ่งทางการตลาดไม่ได้วัดกันที่จำนวนโครงการหรือทำเลที่ตั้งเพียงอย่างเดียวอีกต่อไป แต่ยังรวมถึงกลยุทธ์ในการนำเสนอ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัว” ที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งและทิศทางการเติบโตของผู้ประกอบการแต่ละราย
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA (Agency for Real Estate Affairs) ได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกจากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเน้นวิเคราะห์ “บิ๊กดาต้า” การเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์) และคอนโดมิเนียม เพื่อชี้วัดความเป็นผู้นำในสองมิติสำคัญ ได้แก่ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน”
ภาพรวมตลาด: การหดตัวที่มาพร้อมกับราคาที่พุ่งสูง
ข้อมูลจากการสำรวจชี้ให้เห็นว่า ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการรวมสูงถึง 110,820 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าจับตาคือ ปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นในภาวะเศรษฐกิจที่กำลังเผชิญความท้าทาย ผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อลดลงอาจประสบปัญหาในการขอสินเชื่อสำหรับที่อยู่อาศัยในตลาดแมส (Mass Market) ซึ่งมีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท โดยมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ตลาดระดับบน (High-end Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงมีความสามารถในการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงการแบ่งแยกกำลังซื้อที่ชัดเจนยิ่งขึ้นในตลาดปัจจุบัน
10 บิ๊กแบรนด์ ครองส่วนแบ่งตลาด 71%: อำนาจของยักษ์ใหญ่ที่ยังคงเด็ดขาด
ผลการสำรวจยังเผยให้เห็นถึงการกระจุกตัวของตลาดอย่างชัดเจน โดย 10 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้อย่างมหาศาล แม้จะมีจำนวนเพียง 10 ราย แต่ทั้ง 10 รายนี้กลับสามารถเข้าครอบครองพื้นที่ตลาดไปได้ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
เมื่อพิจารณาจาก “ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่” พบว่า ในจำนวน 15,452 หน่วยที่เปิดตัวทั้งหมดในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีถึง 10,324 หน่วยที่มาจาก 10 บริษัทชั้นนำ คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ในส่วนของ “ข้อมูลมูลค่าลงทุนใหม่” ตัวเลขยิ่งน่าสนใจยิ่งขึ้น โดยมูลค่ารวมของโครงการที่เปิดตัวใหม่ในช่วงเวลาเดียวกันอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท และ 10 บริษัทแรกนี้มีมูลค่าการลงทุนรวมถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
ข้อมูลเหล่านี้ตอกย้ำให้เห็นว่า ในภูมิทัศน์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปัจจุบัน อำนาจต่อรองและการขับเคลื่อนตลาดส่วนใหญ่อยู่ในมือของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีฐานทุนแข็งแกร่งและเครือข่ายที่กว้างขวาง
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่: ความแข็งแกร่งในการเข้าถึงตลาดแมส
เมื่อเจาะลึกไปถึงความเป็นผู้นำในแต่ละมิติ “บมจ.แสนสิริ” ขึ้นแท่นเป็นอันดับ 1 ในด้าน “จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่” ด้วยการเปิดตัวโครงการรวมทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของตลาดรวมทั้งหมด
แสนสิริได้พัฒนาโครงการคุณภาพรวมมูลค่า 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความพยายามในการเข้าถึงและตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคในวงกว้าง โดยเฉพาะกลุ่มที่มองหาที่อยู่อาศัยในราคาที่เข้าถึงได้
ตามมาติดๆ ในอันดับ 2-5 ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ได้แก่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” แชมป์มูลค่าเปิดขายใหม่: กลยุทธ์การลงทุนที่เหนือกว่า
ในอีกด้านหนึ่ง “บมจ.เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดขึ้นเป็นผู้นำในมิติ “มูลค่าเปิดขายใหม่” ด้วยการพัฒนาโครงการรวมมูลค่ามหาศาลถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม
แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาโครงการไปทั้งสิ้น 1,661 หน่วย แต่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่เปิดตัวโดยเอพี (ไทยแลนด์) อยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงการวางกลยุทธ์ในการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูง หรือการเน้นโครงการในทำเลที่มีราคาสูง
ในอันดับ 2-5 ของมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่ บมจ.แสนสิริ มูลค่า 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่า 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่า 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่า 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สะท้านวงการ: โครงการเดียว ราคาสูงสุด 101.3 ล้านบาท!
สีสันที่น่าตื่นเต้นที่สุดในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือการปรากฏตัวของ “บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” ที่สามารถสร้างสถิติ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่สูงที่สุดในตลาด ด้วยการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่ทำมูลค่ารวมได้ถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท
ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงความสำเร็จในการเจาะตลาดกลุ่มอัลตราลักเซอรี่ (Ultra-Luxury) ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมอย่างแท้จริง
ในส่วนของโครงการที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดใน 10 อันดับแรก ได้แก่ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่มีราคาเฉลี่ย 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ “บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น” ยังคงรักษาตำแหน่ง “แชมป์” ในการพัฒนาโครงการราคาสูงได้อย่างสม่ำเสมอ โดยในช่วงครึ่งปีแรกมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งอาจเป็นผลมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมผสมผสานกับการเปิดตัวบ้านหรู
ยิ่งไปกว่านั้น SC Asset ยังมีบ้านเซ็กเมนต์อัลตราลักเซอรี่ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” จำนวนเพียง 5 หลัง ที่มีราคาขายต่อหลังตั้งแต่ 260-400 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะถูกยกยอดไปบันทึกสถิติการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้
แนวโน้มครึ่งปีหลัง: การแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในตลาดซูเปอร์ลักเซอรี่จะร้อนแรงขึ้น
จากปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นในช่วงครึ่งปีแรก คาดการณ์ได้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 จะยังคงเต็มไปด้วยการแข่งขันที่เข้มข้น โดยเฉพาะในตลาดบ้านซูเปอร์ลักเซอรี่ (Super Luxury) ที่ผู้พัฒนาจะงัดกลยุทธ์ด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดออกมาประชันกัน เพื่อดึงดูดกลุ่มนักลงทุนและผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูง
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังพิจารณาซื้อบ้านเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจทิศทางตลาดและกลยุทธ์ของผู้พัฒนาชั้นนำเหล่านี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจอย่างชาญฉลาด ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 นี้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้มค่า หรือต้องการคำแนะนำในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยให้ตรงกับไลฟ์สไตล์และงบประมาณของคุณ อย่ารอช้า! ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อร่วมค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดสำหรับคุณ
