ยุทธจักรอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568: การแข่งขันของยักษ์ใหญ่ที่กำหนดทิศทางการลงทุน
ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 ซึ่งเต็มไปด้วยพลวัตแห่งการเปลี่ยนแปลงและนวัตกรรมใหม่ๆ การเปิดตัวโครงการใหม่ของเหล่าผู้พัฒ
นาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ยังคงเป็นตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนถึงทิศทางตลาดและศักยภาพการลงทุน วันนี้ เราจะเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกจากรายงานของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ที่นำเสนอภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งในส่วนของบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 โดยเน้นไปที่กลยุทธ์การครองส่วนแบ่งตลาดทั้งในเชิงปริมาณหน่วยและมูลค่าการลงทุน
ในโลกแห่งความเป็นจริง ผู้เล่นหลักในวงการอสังหาริมทรัพย์ต่างมีจุดยืนและความแข็งแกร่งที่แตกต่างกัน บ้างก็เป็นผู้นำตลาดบ้านหรู เจาะกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงระดับ 15 ล้านบาทขึ้นไป บ้างก็โดดเด่นในด้านการพัฒนาโครงการที่ยั่งยืน หรือเป็นที่ยอมรับในตลาดภูมิภาค หรือแม้แต่เป็นผู้นำในตลาดคอนโดมิเนียมริมชายหาด การวิเคราะห์ข้อมูลล่าสุดนี้จึงมุ่งเน้นไปที่การจัดอันดับความเป็น “ผู้นำ” ในสองมิติที่สำคัญ คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” เพื่อให้เห็นภาพรวมของกลยุทธ์การแข่งขันที่แท้จริง
ท็อป 10 ผู้เล่นหลัก: คว้าส่วนแบ่งตลาดเกือบ 3 ใน 4
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทย ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 พบว่า ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่มีจำนวนทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
ที่น่าสังเกตคือ ในยุคที่กำลังซื้อของผู้บริโภคเผชิญกับความท้าทายจากภาวะเศรษฐกิจถดถอย พบว่า โครงการในตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท กลับประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินสูงขึ้น ในขณะที่โครงการในตลาดบน (Upper Market) ที่มีราคาสูงตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนถึงความแตกต่างของกำลังซื้อและความยืดหยุ่นของตลาดในแต่ละระดับราคา
การวิเคราะห์เจาะลึกไปยังการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า ตลาดส่วนใหญ่ยังคงถูกครอบงำโดยกลุ่มบริษัทขนาดใหญ่ หรือที่เรียกกันว่า “บิ๊กแบรนด์” ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ แม้จะมีเพียง 10 บริษัท แต่ทั้ง 10 บริษัทนี้ กลับสามารถกุมส่วนแบ่งการตลาด (Market Share) ไปได้ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งแบ่งออกเป็นสองตัวชี้วัดหลัก ได้แก่:
ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่: ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ตลาดภาพรวมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียง 15,452 ยูนิต แต่ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก สามารถเปิดตัวโครงการได้รวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนถึง 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าลงทุนใหม่: สำหรับมูลค่าการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก ตลาดรวมมีมูลค่าอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรก มีมูลค่าการลงทุนรวมสูงถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
“แสนสิริ”: ผู้นำด้านจำนวนหน่วย เปิดใหม่สูงสุด 1,847 ยูนิต
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บมจ.แสนสิริ ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำอันดับ 1 ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด (ซึ่งตลาดรวมเปิดตัวใหม่ 15,452 ยูนิต) บริษัทฯ ได้พัฒนาโครงการรวมมูลค่า 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท
สำหรับอันดับรองลงมาในด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่ ได้แก่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)”: แชมป์มูลค่าลงทุน เปิดใหม่สูงถึง 21,085 ล้านบาท
ในอีกมุมมองหนึ่ง คือ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำ ด้วยมูลค่าการพัฒนาโครงการรวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท) การเปิดตัวโครงการของเอพี (ไทยแลนด์) ในช่วงดังกล่าวมีจำนวน 1,661 ยูนิต ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม
อันดับถัดมาในด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ประกอบด้วย บมจ.แสนสิริ ด้วยมูลค่า 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ด้วยมูลค่า 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่มีมูลค่าเปิดตัวใหม่เท่ากันที่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์”: สถิติราคาสูงสุดเฉลี่ย 101.3 ล้านบาทต่อหน่วย
สีสันที่น่าสนใจของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งบ่งชี้ถึงการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน ที่ราคามีแนวโน้มพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษามาตรฐานด้วยการพัฒนาโครงการที่มีราคาเฉลี่ยสูงสุดเป็นอันดับต้นๆ ใน 10 อันดับแรก โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาทต่อหน่วย
ขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาผลิตภัณฑ์ระดับหรู ก็ยังคงโดดเด่น โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม
การแข่งขันที่ทวีความเข้มข้นในตลาด Super Luxury
สำหรับไฮไลท์ที่คาดว่าจะสร้างสีสันและยกระดับการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับ Super Luxury ในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 คือ การเปิดตัวโครงการบ้านระดับ Ultra Luxury แบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีจำนวนจำกัดเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายตั้งแต่ 260-400 ล้านบาทต่อหลัง ปรากฏการณ์นี้ไม่เพียงแต่จะผลักดันราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในตลาดบ้านหรูให้สูงขึ้นเท่านั้น แต่ยังสะท้อนถึงความต้องการของกลุ่มลูกค้ามหาเศรษฐีที่มองหาที่อยู่อาศัยที่เป็นเอกลักษณ์ พิเศษ และมีมูลค่าเหนือกาลเวลา
การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 นี้ แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของผู้เล่นรายใหญ่ และการปรับตัวตามสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การให้ความสำคัญกับกลยุทธ์ที่หลากหลาย ทั้งการขยายฐานลูกค้าในตลาดที่หลากหลาย การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เฉพาะเจาะจง หรือการสร้างแบรนด์ในระดับ Ultra Luxury ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคต
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทย อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อหาแนวทางการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ
