เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: ใครคือผู้นำตัวจริงด้านมูลค่าและการเปิดตัว?
ในโลกของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีการแข่งขันสูงทุกวันนี้ การประกาศตัวเป็น “ผู้นำ” ของแต่ละแบรนด์ไม่ใช่เรื่องแปลกใหม่ เราม
ักได้ยินการอ้างสิทธิ์ในตำแหน่งผู้นำตลาดในหลากหลายมิติ ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการที่ยั่งยืน, ผู้นำตลาดในต่างจังหวัด, หรือแม้กระทั่งผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมหาด แต่เมื่อเจาะลึกถึงข้อมูลเชิงปริมาณที่แท้จริงในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม – มิถุนายน 2568) ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้เผยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นถึงผู้นำที่แท้จริงในสองมิติสำคัญ คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่”
ท็อป 10 กุมตลาดเกือบ 3 ใน 4: ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางตลาดการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทย พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการรวมกันสูงถึง 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
น่าสังเกตว่า ในสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย กำลังซื้อของผู้บริโภคมีแนวโน้มลดลง ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินสำหรับตลาดแมส (ราคา 3-5 ล้านบาท) ก็มีสัดส่วนสูงขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบน (ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป) ยังคงสามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกำลังซื้อในกลุ่มนี้
เมื่อพิจารณาถึงการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่จากผู้ประกอบการ 10 อันดับแรก พบว่า มีการกระจุกตัวของตลาดอย่างมีนัยสำคัญ โดย 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำนี้ สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดไปได้ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวมทั้งหมด นี่จึงเป็นข้อบ่งชี้ที่ชัดเจนถึงอำนาจและอิทธิพลของกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ
ข้อมูลสำคัญที่ AREA ได้วิเคราะห์ ประกอบด้วย 2 ตัวชี้วัดหลัก:
จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีจำนวนลดลงกว่าครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า โดยอยู่ที่ 15,452 ยูนิต อย่างไรก็ตาม ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก สามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้รวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม นี่แสดงให้เห็นว่า แม้ตลาดโดยรวมจะหดตัว แต่ผู้เล่นรายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด
มูลค่าการลงทุนใหม่: ในส่วนของมูลค่าการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ ภาพรวมตลาดอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท และ 10 บริษัทแรก สามารถระดมทุนจากการเปิดตัวโครงการใหม่ได้ถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม การที่กลุ่มบริษัทชั้นนำสามารถกวาดส่วนแบ่งตลาดในแง่มูลค่าได้สูงกว่าจำนวนหน่วย สะท้อนให้เห็นถึงการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูง หรือการเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงบน
“แสนสิริ” ก้าวขึ้นผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่
สำหรับมิติของ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บมจ.แสนสิริ คือผู้ที่ก้าวขึ้นเป็นอันดับหนึ่ง โดยสามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้ถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต)
แสนสิริได้พัฒนาโครงการรวม 7 โครงการใหม่ ด้วยมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท การที่แสนสิริสามารถเปิดตัวโครงการได้จำนวนมาก สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนการพัฒนา การตลาด และการขาย รวมถึงการเข้าใจความต้องการของตลาดในระดับกลางถึงบนได้อย่างดี
ตามมาด้วยผู้ประกอบการรายใหญ่อื่นๆ ใน 5 อันดับแรกด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงกลยุทธ์ที่แตกต่างกันของผู้ประกอบการบางรายที่ยังคงมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการจำนวนมาก เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคในวงกว้าง ขณะที่บางรายอาจปรับกลยุทธ์ไปเน้นโครงการที่มีมูลค่าสูงขึ้น
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน
ในขณะที่ “แสนสิริ” เป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ แต่สำหรับมิติของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” นั้น บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ที่ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้อย่างน่าประทับใจ โดยสามารถพัฒนามูลค่าโครงการรวมได้สูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
แม้ เอพี (ไทยแลนด์) จะเปิดตัวโครงการไป 1,661 ยูนิต (อยู่ในอันดับ 2 ด้านจำนวนหน่วย) แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างชัดเจน สะท้อนให้เห็นถึงการพัฒนาโครงการที่เน้นกลุ่มลูกค้าระดับบน หรือการพัฒนาโครงการที่มีสัดส่วนของคอนโดมิเนียมหรู หรือบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียมมากขึ้น
สำหรับ 5 อันดับแรกด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ได้แก่:
อันดับ 1: บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) มูลค่า 21,085 ล้านบาท
อันดับ 2: บมจ.แสนสิริ มูลค่า 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่า 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่า 8,230 ล้านบาท (ร่วมกับ)
อันดับ 5: บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่า 8,230 ล้านบาท
ความแตกต่างของอันดับระหว่างจำนวนหน่วยและมูลค่าการลงทุน สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่หลากหลายของผู้ประกอบการรายใหญ่ บางรายเลือกเน้นการสร้างยอดขายจำนวนมาก ในขณะที่บางรายเลือกเน้นการสร้างมูลค่าจากโครงการระดับบน ซึ่งทั้งสองกลยุทธ์ล้วนมีที่ยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” ทะยานสู่ระดับ Ultra-Luxury
หนึ่งในสีสันที่น่าจับตาของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการของ บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าทึ่งและบ่งชี้ถึงความต้องการอสังหาริมทรัพย์ระดับ Ultra-Luxury ที่ยังคงมีอยู่
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษามาตรฐานการพัฒนาโครงการที่มีราคาสูง โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดใน 10 อันดับแรก อยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
ขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงอย่างสม่ำเสมอ ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม
ทั้งนี้ ยังมีปรากฏการณ์ที่น่าสนใจคือ การเปิดตัวโครงการบ้านระดับ Super Luxury แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังตั้งแต่ 260 – 400 ล้านบาท โครงการนี้จะถูกนับรวมเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 และคาดว่าจะยิ่งผลักดันให้ตลาดบ้านซูเปอร์หรูมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงขึ้นไปอีก
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568-2569:
จากข้อมูลข้างต้น สามารถคาดการณ์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 และต่อเนื่องไปยังปี 2569 ได้ดังนี้:
ความแตกต่างของตลาด (Market Segmentation) จะชัดเจนยิ่งขึ้น: ตลาดบ้านราคา 3-5 ล้านบาท จะยังคงเผชิญความท้าทายด้านสินเชื่อและกำลังซื้อ ในขณะที่ตลาดระดับกลางบน (7-10 ล้านบาท) และตลาดบน (15 ล้านบาทขึ้นไป) จะยังคงเติบโตได้ดี โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงิน
กลยุทธ์ของผู้ประกอบการจะมีความหลากหลาย: ผู้ประกอบการจะยังคงมีทั้งกลยุทธ์ที่เน้นปริมาณการขาย (Volume) เพื่อรักษาส่วนแบ่งตลาด และกลยุทธ์ที่เน้นมูลค่า (Value) จากการพัฒนาโครงการระดับพรีเมียมและ Super Luxury
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property) จะได้รับความสนใจ: โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดมิเนียมในทำเลศักยภาพ หรือโครงการที่ตอบโจทย์การเช่าระยะสั้น (Short-term Rental) จะยังคงเป็นที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน
เทคโนโลยีและนวัตกรรมจะเป็นปัจจัยสำคัญ: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการพัฒนาโครงการ การขาย และการบริการหลังการขาย จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการสร้างความแตกต่างและเพิ่มประสิทธิภาพ
การให้ความสำคัญกับความยั่งยืน (Sustainability) จะเพิ่มขึ้น: ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และการพัฒนาที่คำนึงถึงสังคม การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ ESG (Environmental, Social, Governance) จะได้รับความนิยมมากขึ้น
มองหาโอกาสทองในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568-2569?
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจภาพรวมตลาดและการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเลือกโครงการที่ตรงกับความต้องการและศักยภาพของตนเองได้ หากคุณกำลังมองหาโอกาสการลงทุนที่ใช่ หรือต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ชีวิตในยุคปัจจุบัน อย่าพลาดที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน เพื่อคว้าโอกาสทองในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังขับเคลื่อนด้วยนวัตกรรมและมูลค่านี้!
