วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ครึ่งปีแรก 2568: การแข่งขันของผู้เล่นรายใหญ่และแนวโน้มราคา
ในภูมิทัศน์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 การเปิดตัวโครงการใหม่ทั้ง
บ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมยังคงเป็นตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนถึงทิศทางและความแข็งแกร่งของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ข้อมูลเชิงลึกจาก ดร. โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ชี้ให้เห็นถึงการกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดในมือของผู้เล่นหลัก และแนวโน้มราคาที่ปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับบน
ภาพรวมตลาด: มูลค่าการลงทุนสูง ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งทะยาน
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 พบว่า มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการสูงถึง 110,820 ล้านบาท หรือมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้บ่งชี้ถึงการปรับตัวสูงขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย เมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงมีการเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในยุคที่เศรษฐกิจเผชิญกับความท้าทาย และกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ตลาดแมส (Mass Market) ในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท กำลังประสบปัญหาอย่างหนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน (High-end Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อและความต้องการที่ยังคงมีอยู่ของผู้บริโภคกลุ่มนี้
10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ครองส่วนแบ่งตลาดเกือบ 3 ใน 4
การวิเคราะห์ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ 10 อันดับแรก เผยให้เห็นถึงการกระจุกตัวของอำนาจทางการตลาดอย่างชัดเจน ผู้เล่นรายใหญ่ หรือบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เกือบทั้งหมด สามารถครองส่วนแบ่งตลาดได้ในสัดส่วนที่สูงถึง 71% ของมูลค่าการลงทุนรวม และ 67% ของจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่
ข้อมูลเชิงลึก 2 ตัวชี้วัดหลัก:
จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ตลาดโดยรวมในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมีจำนวนรวม 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรกเปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต หรือคิดเป็นสัดส่วน 67% ของตลาดรวม
มูลค่าการลงทุนใหม่: มูลค่าการลงทุนรวมในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรกมีมูลค่าการลงทุนรวม 72,219 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 71% ของมูลค่าตลาดรวม
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวสูงสุด
เมื่อพิจารณาในแง่ของ จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ก้าวขึ้นเป็นผู้นำอันดับหนึ่ง โดยได้เปิดตัวโครงการใหม่ถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด (15,452 ยูนิต) การพัฒนาโครงการเหล่านี้มีมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท
ตามมาด้วยอันดับ 2-5 ได้แก่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย, บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย, บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) จำนวน 929 หน่วย และบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ยึดผู้นำมูลค่าเปิดขายใหม่
ในส่วนของ มูลค่าเปิดขายใหม่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ก้าวขึ้นเป็นผู้นำ โดยมีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท) แม้เอพีจะพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิตเท่ากับจำนวนที่เปิดเผยไปก่อนหน้า แต่ด้วยมูลค่าโครงการที่สูง ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดโดยรวม
ส่วนอันดับ 2-5 ในด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท, บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) เปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท, บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) เปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท และบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” ทะยานสู่ท็อป ด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
ไฮไลท์ที่น่าสนใจอย่างยิ่งในการเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดย บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้แตะระดับ 101.3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น่าประทับใจอย่างยิ่ง
ขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ติดอันดับ 1 ใน 10 บริษัทแรก ที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด โดยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ยังคงรักษาตำแหน่ง “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาแพงได้อย่างสม่ำเสมอ โดยในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากอิทธิพลของการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
แนวโน้มตลาดอัลตร้าลักเซอรี่และเซ็กเมนต์ซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่
ปรากฏการณ์ที่น่าจับตาคือการเปิดตัวโครงการบ้านเซ็กเมนต์อัลตร้าลักเซอรี่ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่ละหลังมีราคาขายตั้งแต่ 260-400 ล้านบาท การเปิดตัวโครงการนี้ซึ่งคาดว่าจะเกิดขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้ จะเป็นการผลักดันให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่เกิดการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงสุดอย่างแน่นอน
ความท้าทายและโอกาสสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 นี้ สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งในแง่ของกำลังซื้อ ความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ และความต้องการที่อยู่อาศัยในแต่ละเซ็กเมนต์ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาด โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง และการบริหารจัดการต้นทุนและราคาขายได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงทิศทางตลาด ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยม รวมถึงความสามารถในการทำกำไรของแต่ละเซ็กเมนต์ ถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างถูกต้องและมีประสิทธิภาพสูงสุด
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่า หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
