เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ครึ่งปีแรก 2568: ใครคือผู้นำตัวจริง?
ปี 2568 วิกฤตเศรษฐกิจส่งสัญญาณแรง กระทบกำลังซื้อผู้บริโภคโดยตรง แต่เมื่อมองภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่ว
งครึ่งปีแรก (มกราคม-มิถุนายน 2568) กลับพบว่ายังคงมีผู้เล่นรายใหญ่ที่ยังคงครองส่วนแบ่งตลาดได้อย่างแข็งแกร่ง บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกจาก AREA (Agency for Real Estate Affairs) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA เพื่อเปิดเผยภาพรวมความเป็นผู้นำที่แท้จริง ทั้งในมิติของ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย” โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นสมรภูมิหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในโลกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างมีกลยุทธ์และการวางตำแหน่งทางการตลาดที่ชัดเจน บางรายอาจเป็นที่รู้จักในฐานะผู้นำตลาดบ้านหรูราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป บางรายเน้นความยั่งยืนในการพัฒนาโครงการ หรือบางรายอาจมุ่งเจาะตลาดต่างจังหวัด หรือคอนโดมิเนียมริมชายหาด อย่างไรก็ตาม AREA ได้ทำการจัดระเบียบข้อมูลเชิงลึกเพื่อบ่งชี้ความเป็นผู้นำที่แท้จริงในอีกสองมิติที่สำคัญ นั่นคือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: การปรับตัวสู่ตลาดบนและผลกระทบของกำลังซื้อ
จากการสำรวจของ AREA ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้บ่งชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
ที่น่าสนใจคือ ในภาวะที่เศรษฐกิจเผชิญกับความท้าทายและกำลังซื้อของผู้บริโภคลดน้อยลง ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดแมส (Mass Market) กำลังประสบปัญหาอย่างหนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่มีสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน (Upper Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงกลุ่มผู้บริโภคที่มีความพร้อมด้านการเงินและยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้อยู่
10 ผู้เล่นหลัก ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 70%
การวิเคราะห์การลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศไทย เผยให้เห็นถึงการกระจุกตัวของตลาดที่ชัดเจน โดยกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สามารถครองส่วนแบ่งตลาดได้เป็นจำนวนมาก แม้จะมีเพียง 10 บริษัท แต่พวกเขากลับสามารถกวาดส่วนแบ่งตลาดไปได้เกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าจับตามองเป็นอย่างยิ่ง
มิติที่ 1: จำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ – “แสนสิริ” นำทัพ
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับปีก่อนๆ โดยมีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 ยูนิต
ในจำนวนดังกล่าว บริษัท บมจ.แสนสิริ ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง โดยสามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้ถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด การเปิดตัวครั้งนี้ของแสนสิริ มีมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท จากการพัฒนา 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการวางกลยุทธ์ที่ครอบคลุมตลาดในหลายระดับราคา
ตามมาด้วยบริษัทอื่นๆ ใน 5 อันดับแรก ได้แก่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย บริษัทเหล่านี้ล้วนเป็นผู้เล่นรายใหญ่ที่มีประสบการณ์และความแข็งแกร่งในตลาด
มิติที่ 2: มูลค่าการลงทุนใหม่ – “เอพี (ไทยแลนด์)” ผู้นำด้านมูลค่า
ในขณะที่แสนสิริครองความเป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วยที่เปิดขาย แต่ในมิติของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” บริษัทที่ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งคือ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ด้วยมูลค่าการเปิดขายโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
แม้เอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาโครงการไป 1,661 ยูนิต ซึ่งเป็นจำนวนรองจากแสนสิริ แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของเอพี (ไทยแลนด์) อยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ การเปิดตัวโครงการของเอพี (ไทยแลนด์) จึงเน้นไปที่โครงการที่มีมูลค่าสูงและมีศักยภาพในการทำกำไร
สำหรับอันดับ 2-5 ในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ประกอบด้วย บมจ.แสนสิริ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท บริษัทเหล่านี้ล้วนมีศักยภาพในการลงทุนและพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูง
สีสันแห่งตลาด: “เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 101.3 ล้านบาท
สิ่งที่สร้างความน่าสนใจและสีสันให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 อย่างแท้จริง คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างไม่น่าเชื่อ โดยเฉพาะโครงการที่เจาะกลุ่มตลาดซูเปอร์ลักซ์ชัวรี (Super Luxury)
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ถือเป็นผู้ที่สร้างปรากฏการณ์ครั้งใหญ่ ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าทึ่งและสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่อยู่อาศัยระดับอัลตร้าลักซ์ชัวรีที่ยังคงมีอยู่
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็เป็นอีกบริษัทที่พัฒนาโครงการด้วยราคาเฉลี่ยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
ขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาแพง ก็ยังคงรักษาตำแหน่งไว้ได้ โดยในช่วงครึ่งปีแรกมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
และสิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ การเปิดตัวบ้านเซ็กเมนต์อัลตราลักเซอรี่แบรนด์ “SONLE Residences” ของ SC Asset ที่มีเพียง 5 หลัง แต่ราคาขายต่อหลังสูงถึง 260-400 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะเป็นสถิติใหม่ที่จะถูกยกยอดไปสร้างสีสันของการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้
บทสรุปและมุมมองอนาคต: การปรับตัวและการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากข้อมูลข้างต้น จะเห็นได้ว่า แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจ แต่กลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงแข็งแกร่งและสามารถครองส่วนแบ่งตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ การปรับตัวเข้าสู่ตลาดบน และการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูง กลายเป็นกลยุทธ์หลักที่หลายบริษัทเลือกใช้เพื่อรักษาความสามารถในการทำกำไร
สำหรับนักลงทุนและผู้บริโภค การทำความเข้าใจภาพรวมของตลาด การศึกษาข้อมูลเชิงลึก และการพิจารณาปัจจัยต่างๆ เช่น ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย ตำแหน่งที่ตั้ง และศักยภาพของโครงการ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น เพื่อให้การตัดสินใจของคุณเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ อย่าพลาดที่จะติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกและการอัปเดตตลาดอย่างต่อเนื่อง หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อร่วมค้นหาโอกาสที่ดีที่สุดสำหรับคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 นี้
