ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: การขับเคี่ยวของยักษ์ใหญ่และทิศทางมูลค่าการลงทุน
ในยุคที่การแข่งขันทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทวีความรุนแรงขึ้น ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างตอกย้ำความเป็นผู้นำของตนในหลากหลายมิติ ไ
ม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูในเซ็กเมนต์ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการที่ยั่งยืน, ผู้นำตลาดในต่างจังหวัด, หรือผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมหาด แต่ท่ามกลางการอ้างอิงตนเองในฐานะ “ผู้นำ” เหล่านี้ ข้อมูลเชิงลึกที่มาจาก Big Data ย่อมเป็นเครื่องมือสำคัญในการประเมินความเป็นจริง และชี้วัดทิศทางการลงทุนที่แท้จริง
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้นำเสนอภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์) และคอนโดมิเนียม ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) เพื่อให้เห็นภาพความแข็งแกร่งและส่วนแบ่งทางการตลาดของเหล่าบิ๊กแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเด็น “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ซึ่งเป็นสองดัชนีชี้วัดสำคัญที่สะท้อนถึงทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน
สิบอันดับแรกครองส่วนแบ่งตลาดเกือบ 3 ใน 4: มหกรรมแห่งการกระจุกตัวของอำนาจตลาด
การสำรวจของ AREA ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย เผยให้เห็นภาพที่น่าสนใจยิ่ง โดยในครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงภาวะราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้ในยามที่เศรษฐกิจเผชิญกับความท้าทาย
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในช่วงภาวะวิกฤตเศรษฐกิจที่กำลังซื้อของผู้บริโภคโดยรวมมีแนวโน้มลดลง ตลาดแมส (Mass Market) ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท กลับประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่เข้มงวดขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบน (Premium Segment) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีความสามารถในการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่นของกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง
ยิ่งไปกว่านั้น การวิเคราะห์การลงทุนเปิดขายโครงการใหม่โดย 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เผยให้เห็นถึงการกระจุกตัวของอำนาจตลาดที่ชัดเจน โดย 10 บริษัทนี้ สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดรวมกันได้ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดทั้งหมด ซึ่งชี้ให้เห็นถึงบทบาทสำคัญของกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
สองมุมมองแห่งความเป็นผู้นำ: มูลค่าการลงทุน vs. จำนวนหน่วยเปิดใหม่
AREA ได้แบ่งการวิเคราะห์ความเป็นผู้นำออกเป็นสองมิติหลัก ดังนี้
ข้อมูลจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ภาพรวมในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เหลือเพียง 15,452 ยูนิต อย่างไรก็ตาม ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำได้เปิดตัวโครงการรวมกันทั้งสิ้น 10,324 ยูนิต หรือคิดเป็นสัดส่วน 67% ของตลาดรวม ซึ่งเกินกว่า 2 ใน 3 ของหน่วยเปิดขายทั้งหมด
เมื่อพิจารณาในรายละเอียด บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) โดดเด่นขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ด้วยการเปิดตัวถึง 1,847 หน่วย คิดเป็น 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด (จากตลาดรวม 15,452 หน่วย) บริษัทแสนสิริได้พัฒนาโครงการรวมมูลค่า 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท
รองลงมาใน 5 อันดับแรกของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ประกอบด้วย
บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย
บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย
บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด จำนวน 929 หน่วย
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: ในมิติของมูลค่าการลงทุนใหม่ ภาพรวมตลาดในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำได้เข้ามาลงทุนใหม่รวมมูลค่า 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
ในด้านนี้ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ขึ้นแท่นผู้นำด้วยมูลค่าการเปิดขายโครงการใหม่สูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็น 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด แม้บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต แต่ด้วยกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่หลากหลาย ทำให้มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม
5 อันดับแรกในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ประกอบด้วย:
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
ปรากฏการณ์ “ราคาแพงสุด” และการแข่งขันในตลาด Super Luxury
อีกหนึ่งสีสันที่น่าจับตาในการเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าทึ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มโครงการ Super Luxury
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการเดียวจำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท
ในขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มีการพัฒนาโครงการในราคาเฉลี่ยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่ 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ยังคงรักษามาตรฐานความเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาแพงได้อย่างสม่ำเสมอ แม้ว่าในช่วงครึ่งปีแรกราคาเฉลี่ยต่อหน่วยจะอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท เนื่องจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมเข้าไปผสมผสาน
อย่างไรก็ตาม สถิติสูงสุดของการเปิดตัวโครงการที่พักอาศัยระดับ Ultra Luxury นั้น มาจากแบรนด์ SONLE Residences ซึ่งเป็นบ้านหรูจำนวนเพียง 5 หลัง โดยมีราคาขายต่อหลังในช่วง 260-400 ล้านบาท การเปิดตัวโครงการนี้ ซึ่งคาดว่าจะถูกยกยอดไปในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้ จะยิ่งทำให้ตลาดบ้าน Super Luxury มีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงสุดอย่างแน่นอน
ทิศทางตลาดและโอกาสการลงทุนในปี 2568
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ชี้ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่สามารถครองส่วนแบ่งตลาดได้อย่างมหาศาล ทั้งในแง่ของจำนวนหน่วยและมูลค่าการลงทุน การกระจุกตัวนี้สะท้อนถึงความได้เปรียบของผู้ที่มีทุนหนา มีทีมงานที่แข็งแกร่ง และมีความสามารถในการบริหารจัดการโครงการขนาดใหญ่
ในขณะเดียวกัน การเติบโตของตลาดระดับบนและ Ultra Luxury บ่งบอกถึงกำลังซื้อที่ยังคงแข็งแกร่งในกลุ่มผู้บริโภคที่มีความมั่งคั่งสูง ซึ่งเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะของกลุ่มนี้ได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในตลาดปี 2568 นี้ การทำความเข้าใจภาพรวมตลาด การวิเคราะห์ศักยภาพของผู้ประกอบการแต่ละราย และการประเมินทิศทางราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการต่างๆ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาด
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า และต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อนำทางคุณสู่การตัดสินใจที่ดีที่สุด อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมสำรวจศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ไปด้วยกัน
