แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: การกระจุกตัวของตลาดและกลยุทธ์ผู้เล่นรายใหญ่
ในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีการแข่งขันสูงและผู้บริโภคมีกำลังซื้อที่หลากหลาย การทำความเข้าใจภาพรวมการเปิดตัวโ
ครงการใหม่จึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวดสำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ลงทุน หรือเป็นผู้ประกอบการในวงการนี้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกผ่าน Big Data การเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ซึ่งเผยให้เห็นถึงทิศทางที่น่าสนใจ ตอกย้ำบทบาทของผู้เล่นรายใหญ่และกลยุทธ์ที่แตกต่างกันในการสร้างความแข็งแกร่งของแบรนด์
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ครึ่งปีแรก 2568
การสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจและการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 พบว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้บ่งชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สะท้อนถึงภาวะเศรษฐกิจและความสามารถในการแข่งขันของตลาด
สิ่งที่น่าสังเกตคือ การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการซื้อของผู้บริโภคภายใต้ภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ในขณะที่กลุ่มตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท อาจเผชิญกับความท้าทายในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน อันเนื่องมาจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้น แต่ในทางกลับกัน ตลาดบน (High-End Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงกำลังซื้อที่แข็งแกร่งและเสถียรภาพของกลุ่มผู้บริโภคในตลาดระดับบน
10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ครองส่วนแบ่งตลาดเกือบ 3 ใน 4
ผลการสำรวจยังเผยให้เห็นถึงการกระจุกตัวของตลาดอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อพิจารณาถึงการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่ากลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่เหล่านี้ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้อย่างมหาศาล
ข้อมูลสำคัญที่ AREA ได้นำเสนอมี 2 มิติหลัก ได้แก่
จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: โดยรวมแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งจากปีก่อน เหลืออยู่ที่ 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนถึง 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการขับเคลื่อนตลาดและกำลังในการพัฒนาโครงการของกลุ่มผู้เล่นรายใหญ่
มูลค่าการลงทุนใหม่: สำหรับด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ในช่วงเวลาเดียวกัน มูลค่าตลาดรวมอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรก ได้มีการลงทุนใหม่รวมมูลค่าสูงถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม นี่คือภาพที่ชัดเจนว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่ใช่แค่มีจำนวนหน่วยโครงการที่มาก แต่ยังมีความสามารถในการพัฒนาโครงการมูลค่าสูงที่ส่งผลต่อมูลค่าตลาดโดยรวมอย่างมีนัยสำคัญ
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
เมื่อเจาะลึกรายบริษัท “แสนสิริ” (Siri) ผงาดขึ้นเป็นอันดับหนึ่งในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 โดยเปิดตัวโครงการใหม่มากถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต) การพัฒนาโครงการทั้งสิ้น 7 โครงการใหม่นี้มีมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท
สำหรับบริษัทอื่นๆ ที่ติดอันดับ Top 5 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บมจ.แอสเซทไวส์ (ASW) จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท (PRUKSA) จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) จำนวน 875 หน่วย
ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การเข้าถึงตลาดที่หลากหลายของแต่ละบริษัท บางบริษัทเน้นการพัฒนาโครงการจำนวนมากเพื่อครอบคลุมกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในวงกว้าง ขณะที่บางบริษัทอาจมีกลยุทธ์ที่แตกต่างออกไป
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผู้นำด้านมูลค่าการเปิดขายโครงการใหม่
ในอีกมุมหนึ่ง “เอพี (ไทยแลนด์)” (AP) คือผู้นำในด้านมูลค่าการเปิดขายโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ด้วยมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท) แม้ว่าจำนวนหน่วยที่พัฒนาจะอยู่ที่ 1,661 หน่วย แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่เอพีพัฒนาขึ้นมานั้นอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม
กลยุทธ์ของเอพี (ไทยแลนด์) จึงเป็นการเน้นการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูงและตอบโจทย์กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง ทำให้สามารถสร้างมูลค่าตลาดได้อย่างโดดเด่น
บริษัทอื่นๆ ที่ติดอันดับ Top 5 ในด้านมูลค่าการเปิดขายโครงการใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บมจ.แสนสิริ (SIRI) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5: บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
การที่ผู้เล่นรายใหญ่มีกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน ทั้งการเน้นจำนวนหน่วย หรือการเน้นมูลค่าต่อหน่วย แสดงให้เห็นถึงความเข้าใจในกลุ่มลูกค้าเป้าหมายและศักยภาพในการบริหารจัดการทรัพยากรของแต่ละบริษัท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” ทะยานสู่แชมป์มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
สิ่งที่สร้างสีสันและน่าจับตาอย่างยิ่งในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ของโครงการใหม่ที่เปิดตัว ซึ่งบ่งชี้ถึงการขยายตัวของตลาดระดับบนและอัลตร้าลักซ์ชัวรี่ (Ultra-Luxury)
“บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” (MAJOR) เป็นผู้ที่สร้างปรากฏการณ์นี้ ด้วยการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท นี่คือตัวเลขที่น่าทึ่งและสะท้อนถึงการเจาะตลาดลูกค้าระดับบนสุดได้อย่างชัดเจน
นอกจากนี้ “บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” (LH) ก็เป็นอีกบริษัทที่พัฒนาโครงการด้วยราคาเฉลี่ยสูงสุดในกลุ่ม Top 10 โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
“บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น” (SC) ยังคงรักษาตำแหน่ง “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาแพงได้อย่างต่อเนื่อง โดยในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งได้รับอิทธิพลจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม
ที่น่าตื่นเต้นยิ่งกว่าคือ การเปิดตัวบ้านเซ็กเมนต์อัลตร้าลักซ์ชัวรี่ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ของ SC Asset ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังในช่วง 260-400 ล้านบาท การเปิดตัวนี้ถูกยกยอดไปเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 ซึ่งคาดว่าจะส่งผลให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่มีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงยิ่งขึ้นไปอีก
การปรับตัวสู่ตลาดปี 2568 และกลยุทธ์เพื่อความสำเร็จ
จากข้อมูลของ AREA ทำให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนของการเปลี่ยนแปลงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การกระจุกตัวของผู้เล่นรายใหญ่ การแบ่งกลุ่มตลาดที่ชัดเจน และการเติบโตของตลาดระดับบน ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนต้องให้ความสนใจ
สำหรับผู้ประกอบการ การทำความเข้าใจ “Big Data อสังหาริมทรัพย์” ไม่ใช่แค่การเก็บข้อมูล แต่คือการนำข้อมูลมาวิเคราะห์เพื่อกำหนดทิศทางธุรกิจอย่างแม่นยำ การสร้างแบรนด์ให้แข็งแกร่งในเซ็กเมนต์ที่ตนเองถนัด การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อและเทรนด์ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป คือหัวใจสำคัญ
ในบริบทของ “ตลาดบ้านหรู” หรือ “คอนโดมิเนียมราคาแพง” นั้น ความโดดเด่นของแบรนด์ คุณภาพการก่อสร้าง การออกแบบที่เหนือกาลเวลา และทำเลศักยภาพ คือปัจจัยที่ลูกค้าให้ความสำคัญ การสื่อสารคุณค่าเหล่านี้ผ่านช่องทางต่างๆ อย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยสร้างความน่าเชื่อถือและดึงดูดกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้
นอกจากนี้ การบริหารจัดการ “สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์” ที่มีประสิทธิภาพ การสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับสถาบันการเงิน และการนำเสนอทางเลือกทางการเงินที่หลากหลายให้กับลูกค้า จะช่วยลดอุปสรรคในการตัดสินใจซื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่ราคาต่อหน่วยค่อนข้างสูง
สำหรับนักลงทุน “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ในปี 2568 ยังคงมีโอกาสเสมอ แต่ต้องอาศัยการวิเคราะห์ที่ลึกซึ้ง การพิจารณาจากปัจจัยพื้นฐานของทำเลศักยภาพ แนวโน้มการเติบโตของราคา “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” และการเลือกประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่สอดคล้องกับเป้าหมายการลงทุนของตนเอง
การให้ความสำคัญกับ “ตลาดบ้านเดี่ยว” “บ้านแฝด” หรือ “ทาวน์เฮาส์” ในทำเลที่มีการขยายตัวของเมือง มีระบบสาธารณูปโภคครบครัน และมีแนวโน้มการเติบโตของมูลค่าในอนาคต ถือเป็นกลยุทธ์การลงทุนที่น่าสนใจ
ในขณะเดียวกัน “คอนโดมิเนียมริมหาด” หรือ “คอนโดมิเนียมติดทะเล” ก็ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่ดึงดูดนักลงทุนทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากอยู่ในทำเลที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียงและมีศักยภาพในการปล่อยเช่า
การมองหา “โครงการใหม่” ที่มาพร้อมกับโปรโมชั่นที่น่าสนใจ หรือการลงทุนใน “อสังหาริมทรัพย์มือสอง” ในทำเลที่มีศักยภาพและสามารถปรับปรุงมูลค่าได้ ก็เป็นอีกแนวทางหนึ่งที่นักลงทุนไม่ควรมองข้าม
“การประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์” ที่แม่นยำ โดยอาศัยผู้เชี่ยวชาญ จะช่วยให้นักลงทุนตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการประเมินมูลค่าที่คลาดเคลื่อน
“แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ 2025” บ่งชี้ว่า ตลาดจะยังคงมีการแข่งขันสูง แต่ผู้ที่มีข้อมูลเชิงลึก มีกลยุทธ์ที่ชัดเจน และสามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้ จะเป็นผู้ที่ประสบความสำเร็จ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนการซื้อขายอย่างมืออาชีพ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อร่วมค้นหาศักยภาพที่ซ่อนอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน
