ส่องตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: บิ๊กแบรนด์ครองเมือง สะท้อนกำลังซื้อตลาดบน
ในโลกของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ปฏิเสธไม่ได้ว่า แบรนด์ใหญ่ย่อมมีอิทธิพลในการกำหนดทิศทางตลาด และสามารถสร้างจุดยืนที่แข็งแกร่งในเซ็กเมนต์ต่างๆ ได้เสมอ ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูมูลค่า 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืน, ผู้นำตลาดในภูมิภาค หรือแม้แต่ผู้นำในตลาดคอนโดมิเนียมริมหาดทรายอันสวยงาม
แต่เมื่อมองลึกเข้าไปในเบื้องหลังการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ข้อมูลเชิงลึกที่รวบรวมโดยผู้เชี่ยวชาญจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA (Agency for Real Estate Affairs) สะท้อนภาพรวมที่น่าสนใจยิ่งขึ้นในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ที่ผ่านมา การวิเคราะห์เจาะลึก “บิ๊กดาต้า” การเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านแนวราบ และคอนโดมิเนียม ชี้ให้เห็นถึงการกระจุกตัวของอำนาจในตลาด และการปรับตัวของผู้บริโภคในยุคที่เศรษฐกิจมีความผันผวน
10 ยักษ์ใหญ่ กุมตลาดเกือบ 3 ใน 4: ความจริงจากตัวเลข
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 พบว่า ภาพรวมของการเปิดตัวโครงการใหม่มีจำนวนทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท หรือมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงการปรับตัวสูงขึ้นของราคาเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังเติบโตได้ดี
น่าสนใจว่า ในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่กำลังซื้อของผู้บริโภคมีแนวโน้มลดลง โดยเฉพาะในตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท ซึ่งมักประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินสูง แต่ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน (High-End Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงมีความแข็งแกร่งและสามารถดำเนินการซื้อขายได้อย่างต่อเนื่อง
การวิเคราะห์การลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ แสดงให้เห็นถึงการกระจุกตัวที่ชัดเจนในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย แม้จะมีเพียง 10 บริษัท แต่กลับสามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาด (Market Share) ได้อย่างมหาศาล คิดเป็นเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
ข้อมูลสำคัญที่ AREA รวบรวมแบ่งออกเป็น 2 ตัวชี้วัดหลัก ได้แก่:
จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมีจำนวนทั้งสิ้น 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำ เปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
มูลค่าการลงทุนใหม่: มูลค่าการลงทุนรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำ ได้ลงทุนเปิดโครงการใหม่รวมมูลค่า 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
ตัวเลขเหล่านี้ตอกย้ำถึงความแข็งแกร่งและอิทธิพลของ “บิ๊กแบรนด์” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่สามารถระดมทุนและผลักดันโครงการใหม่ๆ ออกมาได้อย่างต่อเนื่อง แม้ในภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย
“แสนสิริ” ผู้นำด้านปริมาณ: การเปิดตัวที่ครอบคลุมทุกทำเล
เมื่อพิจารณาในแง่ของ “จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่” บมจ.แสนสิริ คือผู้นำอันดับหนึ่งในช่วงครึ่งปีแรก 2568 โดยสามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้ถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต)
การเปิดตัวโครงการจำนวนมากนี้ สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่หลากหลาย ครอบคลุมทั้งตลาดบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม ในหลากหลายทำเลและระดับราคา ทำให้สามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้กว้างขวาง
แสนสิริ ได้พัฒนาโครงการใหม่ทั้งสิ้น 7 โครงการ รวมมูลค่า 10,519 ล้านบาท ด้วยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นราคาที่เข้าถึงได้สำหรับกลุ่มเป้าหมายที่กว้างขวาง
บริษัทอื่นๆ ที่ติดอันดับ Top 5 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ประกอบด้วย:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์: 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท: 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 875 หน่วย
การแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบนยังคงเป็นสนามหลักของผู้เล่นรายใหญ่เหล่านี้ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความต้องการที่ยังมีอยู่ของกำลังซื้อในกลุ่มนี้
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผู้นำด้านมูลค่า: การลงทุนที่เน้นโครงการระดับบน
ในขณะที่แสนสิริ โดดเด่นในด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กลับเป็นบริษัทที่ขึ้นแท่นผู้นำในด้าน “มูลค่าเปิดขายใหม่” ด้วยการลงทุนพัฒนาโครงการรวมมูลค่า 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 19% ของมูลค่าตลาดรวม (110,820 ล้านบาท)
แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาโครงการจำนวน 1,661 ยูนิต ซึ่งเป็นอันดับสองรองจากแสนสิริ แต่ด้วยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงถึง 12.694 ล้านบาท ทำให้มูลค่าการลงทุนรวมสูงกว่าตลาดเฉลี่ยอย่างมีนัยสำคัญ
ตัวเลขนี้บ่งชี้ถึงกลยุทธ์การลงทุนของเอพี (ไทยแลนด์) ที่อาจเน้นการพัฒนาโครงการในทำเลศักยภาพสูง หรือเจาะกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง ที่พร้อมจ่ายเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น การพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าสูงต่อหน่วยนี้ อาจรวมถึงคอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรี หรือบ้านเดี่ยวบนทำเลทอง
บริษัทอื่นๆ ที่ติดอันดับ Top 5 ในด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บมจ.แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท
การที่บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างมูลค่าการลงทุนได้อย่างมหาศาล สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการโครงการ การตลาด และการเข้าถึงแหล่งเงินทุน รวมถึงการสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภคในกลุ่มกำลังซื้อสูง
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์ ราคาเฉลี่ยสูงสุด 101.3 ล้านบาท
สีสันของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ที่ไม่อาจมองข้าม คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าทึ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่กลับมีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งไปถึง 101.3 ล้านบาท
โครงการดังกล่าว อาจเป็นโครงการคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี หรือเพนต์เฮาส์ ที่มีขนาดใหญ่พิเศษ และตั้งอยู่ในทำเลระดับพรีเมียม ซึ่งตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้ามหาเศรษฐี ที่มองหาที่อยู่อาศัยที่เป็นมากกว่าแค่ที่พักอาศัย แต่เป็นสัญลักษณ์ของความสำเร็จและสถานะทางสังคม
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่พัฒนาโครงการในราคาเฉลี่ยสูงสุดติดอันดับ Top 10 โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
ส่วน บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งมักเป็น “แชมป์” ด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ ก็ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้ โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งได้รับอิทธิพลจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
ยิ่งไปกว่านั้น การเปิดตัวบ้านเซ็กเมนต์อัลตราลักเซอรี่แบรนด์ “SONLE Residences” ของ SC Asset ซึ่งมีเพียง 5 หลัง ราคาขายตั้งแต่ 260-400 ล้านบาทต่อหลัง ถูกยกยอดสถิติการเปิดตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 ซึ่งคาดว่าจะยิ่งเพิ่มความร้อนแรงในการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในตลาดบ้านซูเปอร์ลักซ์ชัวรี
แนวโน้มตลาดครึ่งปีหลัง 2568: ทิศทางของกำลังซื้อระดับบน
จากข้อมูลเชิงลึกในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่ชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังแบ่งขั้วอย่างชัดเจน ตลาดแมสเผชิญความท้าทายจากการเข้าถึงสินเชื่อที่ยากขึ้น ขณะที่ตลาดระดับบนและอัลตราลักซ์ชัวรี ยังคงแข็งแกร่งและมีกำลังซื้อสูง
สำหรับช่วงครึ่งปีหลัง 2568 คาดการณ์ว่า การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนจะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์อัลตราลักซ์ชัวรี ที่มีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงลิ่ว ผู้ประกอบการรายใหญ่จะยังคงเป็นผู้เล่นหลักในการกำหนดทิศทางตลาด ด้วยความสามารถในการลงทุน การพัฒนาโครงการที่เป็นนวัตกรรม และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือบ้านในฝัน การทำความเข้าใจในบริบทของตลาดปัจจุบัน การศึกษาข้อมูลเชิงลึก และการเลือกผู้พัฒนาโครงการที่มีประสบการณ์และความน่าเชื่อถือ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ท่านมีความสนใจที่จะสำรวจโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับบน หรือมองหาบ้านในฝันที่ตรงกับความต้องการและไลฟ์สไตล์ของท่านหรือไม่? ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ และค้นหาศักยภาพที่ไร้ขีดจำกัดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.
