เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568: ใครคือตัวจริง?
กรุงเทพฯ – ท่ามกลางสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ที่แข่งขันกันอย่างดุเดือดตลอดปี 2568 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ได้ทำการสำรวจและวิเคราะห์ข้อมูลบิ๊กดาต้าการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นหัวใจหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 (มกราคม – มิถุนายน 2568) การวิเคราะห์ครั้งนี้ไม่ได้มองเพียงภาพรวม แต่เจาะลึกถึง “ความเป็นผู้นำ” ทั้งในแง่ของ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย” เพื่อสะท้อนภาพความเป็นจริงของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
ในโลกแห่งความเป็นจริง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ต่างมีกลยุทธ์และจุดแข็งของตนเอง บริษัทยักษ์ใหญ่หลายแห่งต่างประกาศตัวเป็นผู้นำในเซ็กเมนต์เฉพาะ ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืน, ผู้นำในตลาดต่างจังหวัด, หรือผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมหาด (Beachfront Condominium) แต่สำหรับข้อมูลเชิงลึกที่ AREA นำเสนอในครั้งนี้ เป็นการจัดระเบียบข้อมูลที่ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยเน้นชี้วัดความเป็นผู้นำที่จับต้องได้ ผ่านตัวเลขที่น่าสนใจ
10 บริษัทอสังหาฯ คว้าส่วนแบ่งตลาดกว่า 70% สะท้อนการกระจุกตัวของอำนาจตลาด
จากการสำรวจของ AREA พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
ที่น่าสนใจคือ แม้ภาพรวมเศรษฐกิจจะเผชิญกับความท้าทาย ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง โดยเฉพาะในตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท ซึ่งพบปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารสูง แต่ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน (High-end Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของกำลังซื้อในกลุ่มนี้
การวิเคราะห์เจาะลึกไปยังกลุ่มผู้พัฒนาโครงการ 10 อันดับแรก พบปรากฏการณ์ที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง นั่นคือ การกระจุกตัวของตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) เพียง 10 บริษัทนี้ สามารถครองส่วนแบ่งการตลาด (Market Share) ได้สูงถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
วิเคราะห์จาก 2 มิติหลัก: จำนวนหน่วยและความคุ้มค่าการลงทุน
AREA ได้แบ่งการวิเคราะห์ออกเป็น 2 ตัวชี้วัดหลัก เพื่อให้เห็นภาพที่สมบูรณ์ยิ่งขึ้น:
ข้อมูลจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ในภาพรวม ช่วงครึ่งปีแรก 2568 การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า โดยมีจำนวนอยู่ที่ 15,452 ยูนิต
เมื่อพิจารณาเฉพาะ 10 บริษัทชั้นนำ พบว่ามีการเปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม การกระจุกตัวนี้แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการแข่งขันและความแข็งแกร่งของแบรนด์ใหญ่ในการช่วงชิงส่วนแบ่งตลาด
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: ในส่วนของมูลค่าการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ ช่วงครึ่งปีแรก 2568 ตลาดรวมมีมูลค่าอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท
เมื่อมองไปยัง 10 บริษัทแรก มูลค่าการลงทุนรวมอยู่ที่ 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม ปรากฏการณ์นี้ตอกย้ำว่า นอกจากจะครองส่วนแบ่งด้านจำนวนหน่วยแล้ว ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ยังเป็นผู้กำหนดทิศทางมูลค่าการลงทุนในตลาดอีกด้วย
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่: ตอกย้ำกลยุทธ์ Mass Affordability
เมื่อเจาะลึกรายบริษัท “แสนสิริ” (Siri) สามารถครองตำแหน่งผู้นำในด้านจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ได้อย่างโดดเด่น ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด
การพัฒนาโครงการทั้งหมด 1,847 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ ทำให้แสนสิริมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาที่เข้าถึงได้ง่ายในตลาด ส่งผลให้บริษัทยังคงสามารถรักษาฐานลูกค้ากลุ่มใหญ่ไว้ได้
ตามมาด้วยบริษัทชั้นนำอื่นๆ ใน 5 อันดับแรก ได้แก่:
อันดับ 2: บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บมจ.แอสเซทไวส์ (ASW) จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท (PRUKSA) จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” คว้าแชมป์มูลค่าเปิดขายใหม่: กลยุทธ์เจาะตลาดบนที่ประสบความสำเร็จ
ในทางกลับกัน “เอพี (ไทยแลนด์)” (AP) สามารถขึ้นแท่นเป็นผู้นำในด้านมูลค่าการเปิดขายโครงการใหม่ ด้วยมูลค่าการพัฒนาโครงการรวมกันถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด
แม้เอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาโครงการในจำนวน 1,661 ยูนิตเท่ากับที่กล่าวไปข้างต้น แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงกลยุทธ์การเจาะตลาดกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงที่ประสบความสำเร็จ
สำหรับ 5 อันดับแรกในด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ประกอบด้วย:
อันดับ 1: บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 21,085 ล้านบาท
อันดับ 2: บมจ.แสนสิริ (SIRI) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5: บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” โชว์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด 101.3 ล้านบาท: ตลาด Ultra Luxury สุดหรู
หนึ่งในสีสันที่น่าจับตามองของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งสะท้อนถึงความหรูหราและราคาสูงของอสังหาริมทรัพย์ในตลาดระดับบนสุด
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MAJOR) สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้สูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นการตอกย้ำถึงความต้องการอสังหาริมทรัพย์ระดับ Ultra Luxury ที่ยังมีอยู่
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ยังคงรักษามาตรฐานการพัฒนาโครงการคุณภาพสูง โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่ 20.627 ล้านบาท
ขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงอย่างสม่ำเสมอ ในช่วงครึ่งปีแรกนี้มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งได้รับอิทธิพลจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมในตลาด
อย่างไรก็ตาม คาดการณ์ว่าสีสันในตลาดบ้านซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่จะเข้มข้นยิ่งขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อพิจารณาจากการเปิดตัวโครงการ “SONLE Residences” ซึ่งเป็นบ้านระดับ Ultra Luxury ที่มีจำนวนจำกัดเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังสูงถึง 260-400 ล้านบาท ปรากฏการณ์นี้ไม่เพียงแต่จะสร้างสถิติใหม่ด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วย แต่ยังสะท้อนถึงการแข่งขันที่สูงขึ้นในกลุ่มตลาดบนสุด ที่ผู้พัฒนาจะมุ่งเน้นการสร้างสรรค์ประสบการณ์ที่เหนือระดับเพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้ามหาเศรษฐี
บทสรุปและแนวโน้มตลาด
ข้อมูลจากการสำรวจของ AREA ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นถึงพลวัตที่ซับซ้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ตลาดแมสยังคงเผชิญความท้าทายจากปัจจัยทางเศรษฐกิจและสินเชื่อ ในขณะที่ตลาดระดับบนยังคงเติบโตได้ดี โดยเฉพาะเซ็กเมนต์ Ultra Luxury ที่มีกำลังซื้อสูง
การกระจุกตัวของตลาดในกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และความสามารถในการเข้าถึงแหล่งทุน รวมถึงการบริหารจัดการต้นทุนและยอดขายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจข้อมูลเหล่านี้จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจเลือกลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัยให้ตรงกับความต้องการและงบประมาณของตนเอง
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการคำแนะนำเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในยุคปัจจุบัน ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที!
