ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568: ยักษ์ใหญ่ครองตลาด ครึ่งปีแรกแสนสิริ-เอพี นำทัพ เปิดตัวโครงการใหม่ ท่ามกลางราคาสูง
การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจาก ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA)
โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA เผยภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน) ซึ่งชี้ให้เห็นถึงการกระจุกตัวของส่วนแบ่งทางการตลาดในมือของผู้ประกอบการรายใหญ่เพียงไม่กี่ราย ควบคู่ไปกับการปรับตัวของราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตของตลาดที่กำลังเผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจ แต่ยังคงมีกลุ่มกำลังซื้อระดับบนที่ยังคงขับเคลื่อนตลาดได้อย่างต่อเนื่อง
ในโลกของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การสร้างแบรนด์และการวางตำแหน่งทางการตลาดให้มีความโดดเด่นเป็นสิ่งสำคัญ ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างมุ่งเน้นการสร้างจุดยืนที่แข็งแกร่งในเซ็กเมนต์ต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูมูลค่า 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการที่ยั่งยืน, ผู้นำตลาดในต่างจังหวัด, หรือแม้แต่ผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมชายหาด สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นกลยุทธ์ที่สะท้อนถึงความเข้าใจในความต้องการของผู้บริโภคที่หลากหลาย
AREA ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 โดยเน้นการวัดผลในสองมิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดขาย” เพื่อแสดงให้เห็นถึงผู้เล่นที่ทรงอิทธิพลที่สุดในตลาด
ท็อป 10 ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 70%
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางของตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการโดยรวมสูงถึง 110,820 ล้านบาท ทำให้มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นระดับราคาที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
ปรากฏการณ์ที่น่าสนใจคือ ในช่วงภาวะเศรษฐกิจที่กำลังเผชิญกับความผันผวนและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง พบว่าตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดหลัก (Mass Market) กำลังเผชิญกับความท้าทาย โดยมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินสูงขึ้นอย่างชัดเจน ในทางกลับกัน ตลาดระดับบน (Premium Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งบ่งชี้ถึงความแตกต่างของกำลังซื้อและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มผู้บริโภคในแต่ละระดับราคา
เมื่อพิจารณาถึงการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่ามีการกระจุกตัวอย่างมากในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยเพียง 10 บริษัทนี้ สามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาด (Market Share) ได้ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งสามารถวิเคราะห์ได้จาก 2 ตัวชี้วัดหลักดังนี้:
จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ภาพรวมในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า เหลือเพียง 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำได้เปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดทั้งหมด
มูลค่าการลงทุนใหม่: ภาพรวมมูลค่าการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำมีมูลค่าการลงทุนรวมถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เป็นผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุดถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด (ซึ่งตลาดรวมเปิดตัวใหม่ 15,452 ยูนิต) ด้วยเหตุนี้ แสนสิริจึงขึ้นแท่นเป็นอันดับ 1 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่ โดยมีการพัฒนาโครงการรวม 7 โครงการ มูลค่ากว่า 10,519 ล้านบาท ด้วยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท
ตามมาด้วยอันดับ 2 ถึง 5 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่ ได้แก่:
บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย
บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย
บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด จำนวน 929 หน่วย
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน
ในทางกลับกัน เมื่อพิจารณาในมิติของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ขึ้นเป็นอันดับ 1 โดยมีมูลค่าโครงการที่พัฒนาขึ้นรวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท) แม้เอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 หน่วย แต่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ
อันดับ 2 ถึง 5 ในด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างปรากฏการณ์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด 101.3 ล้านบาท
สีสันที่น่าจับตาที่สุดในการเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงครึ่งปีแรก คือ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งแสดงให้เห็นถึงเทรนด์ราคาที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับบน
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท
สำหรับบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ติดอันดับผู้พัฒนาโครงการที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดใน 10 อันดับแรก โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ยังคงรักษาตำแหน่ง “แชมป์” ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงได้อย่างต่อเนื่อง โดยในช่วงครึ่งปีแรก มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือ การเปิดตัวโครงการบ้านระดับอัลตราลักเซอรี่แบรนด์ “SONLE Residences” ของ SC Asset ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังสูงถึง 260-400 ล้านบาท โดยโครงการดังกล่าวถูกยกยอดไปนับสถิติในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568
ปรากฏการณ์เหล่านี้ บ่งชี้ว่าตลาดบ้านหรูระดับ Super Luxury กำลังจะมีการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 โดยเฉพาะในแง่ของการตั้งราคาเฉลี่ยต่อหน่วย ซึ่งจะสร้างสีสันและเป็นตัวชี้วัดสำคัญของการเติบโตในเซ็กเมนต์นี้
แนวโน้มตลาดและโอกาสการลงทุนในปี 2568
จากข้อมูลที่นำเสนอ สะท้อนให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ที่แม้จะเผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจ แต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด โดยเฉพาะการเปิดตัวโครงการใหม่ที่มีมูลค่าสูง
สำหรับนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ สิ่งสำคัญคือการวิเคราะห์แนวโน้มราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในแต่ละเซ็กเมนต์ รวมถึงกำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมาย ตลาดระดับบนที่ยังคงแข็งแกร่ง อาจเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มีความพร้อม
หากคุณกำลังมองหาคำแนะนำเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยในแต่ละทำเล ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ ที่จะช่วยนำพาท่านไปสู่การตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาดและสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าที่สุด
