อสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: สัญญาณตลาดบนสดใส “แสนสิริ” ผู้นำจำนวนยูนิต “เอพี” ครองมูลค่าสูงสุด
ข้อมูลเชิงลึกจาก AREA ชี้แนวโน้มการลงทุนและภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในครึ่งปีแรก 2568 เผยกลยุทธ์ผู้ประกอบกา
รรายใหญ่ และทิศทางตลาดระดับบนที่น่าจับตา
ในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่เต็มไปด้วยการแข่งขัน ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างสร้างเอกลักษณ์และความโดดเด่นให้กับแบรนด์ของตนเอง ไม่ว่าจะเป็นการเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูในเซ็กเมนต์ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, การมุ่งเน้นความยั่งยืนในการพัฒนาโครงการ, การขยายตลาดสู่ต่างจังหวัด, หรือการเป็นเบอร์หนึ่งในตลาดคอนโดมิเนียมริมหาด (Beachfront Condominiums) อย่างไรก็ตาม หากมองลึกลงไปในมิติของการลงทุน เปิดตัวโครงการใหม่ การแข่งขันจะมีความชัดเจนมากยิ่งขึ้น ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้รวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูล Big Data การเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์) และคอนโดมิเนียม ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) เพื่อนำเสนอภาพความเป็นผู้นำใน 2 มิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัว”
ภาพรวมตลาดครึ่งปีแรก 2568: 10 บริษัทใหญ่ ครองส่วนแบ่งเกือบ 3 ใน 4 ของตลาด
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA เผยผลการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและคอนโดมิเนียมที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย พบว่าในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสนใจคือ สถานการณ์ตลาดในยุคที่เศรษฐกิจเผชิญความท้าทาย และกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง พบว่าตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท กำลังประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารที่สูงขึ้น ในขณะที่ตลาดบน (Upper Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีความสามารถในการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง
เมื่อพิจารณาถึงการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่าตลาดมีการกระจุกตัวอย่างมีนัยสำคัญในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ แม้จะมีเพียง 10 บริษัท แต่กลับสามารถครองส่วนแบ่งการตลาด (Market Share) ได้มากถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งแบ่งออกเป็น 2 ตัวชี้วัดหลัก คือ
ข้อมูลจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือ 15,452 ยูนิต จาก 10 บริษัทชั้นนำ ได้แก่ บมจ.แสนสิริ, บมจ.เอพี (ไทยแลนด์), บมจ.แอสเซทไวส์, บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้, บมจ.พรอสเชอร์ ดีเวลลอปเม้นท์, บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ และ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ โดยจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่รวมกันทั้งสิ้น 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: ในส่วนของมูลค่าการลงทุนรวมของตลาด ในครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท และจาก 10 บริษัทชั้นนำ มูลค่ารวมอยู่ที่ 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม สะท้อนให้เห็นถึงอำนาจการขับเคลื่อนตลาดของกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่เหล่านี้
“แสนสิริ” ผงาดผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่
สำหรับการวัดผลในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่” ในครึ่งปีแรก 2568 บมจ.แสนสิริ เป็นผู้นำอันดับหนึ่ง ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต) โดยโครงการเหล่านี้มีมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ ซึ่งมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาทต่อหน่วย
ตามมาด้วยอันดับ 2 ถึง 5 ได้แก่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ครองแชมป์มูลค่าการลงทุนเปิดขายสูงสุด
ในขณะที่ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้นำอย่างแท้จริง ด้วยมูลค่าการพัฒนาโครงการรวมกันถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท) แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต แต่ด้วยกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่เน้นในทำเลศักยภาพและขนาดของโครงการ ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างเห็นได้ชัด
ในอันดับถัดมา ได้แก่ บมจ.แสนสิริ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น เปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
ตลาด Ultra-Luxury สะเทือน! “เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” โชว์ตัวเลขเฉลี่ยหน่วยละ 101.3 ล้านบาท
สีสันของการเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งปีแรก 2568 ที่ไม่พูดถึงไม่ได้ คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งยิ่งนานวันยิ่งแสดงให้เห็นถึงราคาที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดย บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ได้สร้างปรากฏการณ์ด้วยการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท
ในขณะที่ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ติดอันดับผู้พัฒนาที่มีราคาเฉลี่ยสูงสุดใน 10 อันดับแรก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาทต่อหน่วย
นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการอย่าง บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรี ที่ยังคงรักษามาตรฐานราคาสูงไว้ได้ โดยในช่วงครึ่งปีแรก มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
อย่างไรก็ตาม ปรากฏการณ์ที่น่าจับตาที่สุดในตลาดบ้านหรูระดับ Ultra-Luxury คือการเปิดตัวแบรนด์ “SONLE Residences” ของ SC Asset ที่มีเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายสูงถึงหลังละ 260-400 ล้านบาท ซึ่งการเปิดตัวดังกล่าวถูกยกยอดไปเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้ คาดว่าจะส่งผลให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักชัวรีมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้
ทิศทางตลาดและการลงทุน: โอกาสที่นักลงทุนต้องไม่พลาด
ข้อมูลจาก AREA ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นถึงความแตกต่างที่ชัดเจนระหว่างตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ตลาดบนยังคงมีความแข็งแกร่งและมีกำลังซื้อที่สม่ำเสมอ ในขณะที่ตลาดแมสกำลังเผชิญความท้าทาย การที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่าสูง แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของตลาดในกลุ่มกำลังซื้อสูง
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเหล่านี้ถือเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจ ควรพิจารณาถึงประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ทำเลที่ตั้ง ระดับราคา และกลุ่มเป้าหมายของโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดบนที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง
มองไปข้างหน้า: การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเข้มข้น โดยเฉพาะในเซ็กเมนต์ลักชัวรีและอัลตราลักชัวรี ผู้ประกอบการจะยังคงสร้างสรรค์โครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง ทั้งในด้านทำเลที่ตั้ง การออกแบบ นวัตกรรม และการบริการพิเศษต่างๆ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสทองในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่อยู่อาศัยในระดับพรีเมียม อย่ารอช้า! ศึกษาข้อมูลตลาดอย่างรอบด้าน และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำที่สุด
