เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: ใครคือผู้นำตัวจริงด้านการลงทุนและจำนวนหน่วย?
ในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการแข่งขันสูง การทำความเข้าใจถึงทิศทางและผู้เล่นหลัก ถือเป็นกุญแจสำคัญสำหรับนักลงทุนและผู้ที
่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ปี 2568 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ยังคงน่าจับตา AREA (Agency for Real Estate Affairs) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA ได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกจากการสำรวจ “บิ๊กดาต้า” การเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ซึ่งสะท้อนภาพรวมการลงทุนและจำนวนหน่วยที่เปิดขายได้อย่างน่าสนใจ
แม้ว่าผู้เล่นรายใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ต่างก็มีจุดแข็งและจุดยืนที่แตกต่างกันไป ไม่ว่าจะเป็นการเป็นผู้นำในตลาดบ้านหรูราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการที่ยั่งยืน, ผู้นำตลาดต่างจังหวัด, หรือผู้นำด้านคอนโดมิเนียมริมทะเล อย่างไรก็ตาม ข้อมูลจาก AREA ได้จัดระเบียบความเป็นผู้นำในมิติที่สำคัญสองด้าน คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนยิ่งขึ้น
10 บริษัทชั้นนำครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 71%
จากการสำรวจของ AREA พบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของธุรกิจพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมกันทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่กำลังซื้อของผู้บริโภคอาจลดลง โครงการในตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท อาจประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่สูงขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบน (Upper Market) ที่มีราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง
การกระจุกตัวของตลาดนี้เห็นได้ชัดเจนเมื่อพิจารณาจากการเปิดขายโครงการใหม่ของผู้ประกอบการ 10 อันดับแรก พบว่า มีเพียง 10 บริษัทนี้เท่านั้น แต่สามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาด (Market Share) ได้มากถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งสะท้อนถึงความแข็งแกร่งและอิทธิพลของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
วิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก: หน่วยเปิดตัวใหม่ vs. มูลค่าการลงทุนใหม่
AREA ได้นำเสนอข้อมูลด้วย 2 ตัวชี้วัดหลัก คือ:
ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่ (New Units Launched): ภาพรวมในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยอยู่ที่ 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก มีการเปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าลงทุนใหม่ (New Investment Value): มูลค่าการลงทุนใหม่ของตลาดรวมในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก มีมูลค่าการลงทุนใหม่รวมกันสูงถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
ข้อมูลทั้งสองส่วนนี้ ยืนยันให้เห็นถึงการครอบงำตลาดโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่ไม่เพียงแต่มีจำนวนโครงการที่เปิดขายจำนวนมาก แต่ยังมีมูลค่าการลงทุนที่สูงอย่างมีนัยสำคัญ
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดใหม่” บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ขึ้นเป็นอันดับหนึ่งในช่วงครึ่งปีแรก 2568 โดยเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น 1,847 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด (จากตลาดรวม 15,452 ยูนิต)
แสนสิริ ได้พัฒนาโครงการทั้งหมด 7 โครงการใหม่ ด้วยมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ครอบคลุมกลุ่มลูกค้าที่หลากหลาย
สำหรับอันดับ 2 ถึง 5 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่ ประกอบด้วย:
บมจ. เอพี (ไทยแลนด์): 1,661 หน่วย
บมจ. แอสเซทไวส์: 1,355 หน่วย
บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท: 929 หน่วย
บมจ. เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่
ในขณะที่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กลับเป็นผู้นำในมิติของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” โดยพัฒนามูลค่าโครงการรวมกันสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม (จากมูลค่าตลาดรวม 110,820 ล้านบาท)
แม้ว่าเอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต (ซึ่งเป็นอันดับ 2 ด้านจำนวนหน่วย) แต่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท สูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างเห็นได้ชัด สะท้อนถึงการมุ่งเน้นโครงการที่มีมูลค่าสูงขึ้น
สำหรับอันดับ 2 ถึง 5 ในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ได้แก่:
บมจ. แสนสิริ: 10,519 ล้านบาท
บมจ. เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 10,362 ล้านบาท
บมจ. แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 8,230 ล้านบาท
บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” กับราคาสูงสุดเฉลี่ย 101.3 ล้านบาท
สีสันที่น่าสนใจของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ที่ขาดไม่ได้คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่สะท้อนถึงเทรนด์ราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการระดับบน
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท
ในขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มีราคาขายเฉลี่ยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
ส่วน บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีการเปิดตัวโครงการบ้านระดับอัลตราลักเซอรี่ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีเพียง 5 หลัง โดยมีราคาขายระหว่าง 260-400 ล้านบาทต่อหลัง ซึ่งคาดว่าจะเป็นสถิติที่ยังคงถูกยกยอดไปถึงช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้ และจะทำให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักเซอรี่มีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงที่สุดอย่างแน่นอน
บทสรุปสำหรับนักลงทุนและผู้บริโภค
ข้อมูลจาก AREA ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บ่งชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ชัดเจนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด ทั้งในด้านปริมาณการพัฒนาและการลงทุน มูลค่าการลงทุนเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงขึ้น สะท้อนถึงการมุ่งเน้นไปที่ตลาดระดับกลางถึงบนมากขึ้น ซึ่งอาจเป็นผลมาจากความท้าทายทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อในตลาดระดับล่าง
สำหรับนักลงทุน การวิเคราะห์ข้อมูลเหล่านี้จะช่วยให้เห็นภาพรวมของผู้เล่นหลัก ศักยภาพในการลงทุน รวมถึงประเภทของโครงการที่กำลังได้รับความนิยมและมีแนวโน้มเติบโตในอนาคต ในขณะที่ผู้บริโภคที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การเข้าใจถึงแนวโน้มราคาและประเภทของโครงการ จะช่วยให้ตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและสอดคล้องกับความต้องการและกำลังซื้อของตนเอง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ การติดตามข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์อย่างต่อเนื่องจึงเป็นสิ่งจำเป็น หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการค้นหาที่อยู่อาศัยที่ใช่ภายใต้สถานการณ์ตลาดปัจจุบัน เราขอเชิญชวนทุกท่านศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อร่วมคว้าโอกาสที่ดีที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568 นี้
