วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: ยักษ์ใหญ่ผงาด ผนึกกำลังชิงส่วนแบ่งตลาด เผยเทรนด์ลงทุน “มูลค่า” และ “ปริมาณ”
กรุงเทพฯ, ประเทศไทย – ในยุคที่ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจกลายเป็นปัจจัยที่ทุกภาคส่วนต้องเผชิญ วงการ
อสังหาริมทรัพย์ไทยเองก็เช่นกัน การแข่งขันที่เข้มข้นขึ้นเรื่อยๆ ส่งผลให้ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน) สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่ชัดเจนของผู้ประกอบการรายใหญ่ การครองส่วนแบ่งตลาดที่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่ม “บิ๊กแบรนด์” เป็นสิ่งที่เด่นชัด บ่งชี้ถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้เล่นหลักในตลาด
ข้อมูลเชิงลึกจากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) นำเสนอภาพรวมที่น่าสนใจ โดยเน้นการวิเคราะห์จากสองมิติสำคัญ คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ของโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่
ภาพรวมตลาด: มูลค่าสูงขึ้น แต่กำลังซื้อยังต้องพิจารณา
สถานการณ์ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล อยู่ที่ประมาณ 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 110,820 ล้านบาท หรือมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนถึงราคาเฉลี่ยที่ปรับสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าจับตาคือ ปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นในช่วงภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทายนี้ ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในระดับแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท กำลังประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด ในขณะที่ตลาดระดับบน (Upper Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีกำลังซื้อและสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง นี่เป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงในพฤติกรรมของผู้บริโภคและแนวโน้มกำลังซื้อในแต่ละกลุ่มราคา
10 ยักษ์ใหญ่ครองตลาด: ความเข้มข้นของส่วนแบ่ง
หนึ่งในประเด็นที่โดดเด่นที่สุด คือ การกระจุกตัวของส่วนแบ่งการตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ โดยพบว่า 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ สามารถครองส่วนแบ่งตลาดไปได้มากถึง 67% ในแง่ของจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ และมากถึง 71% ในแง่ของมูลค่าการลงทุนใหม่
ข้อมูลนี้ตอกย้ำถึงความแข็งแกร่งและอิทธิพลของผู้เล่นรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย พวกเขามีความได้เปรียบในหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นความสามารถในการระดมทุน การบริหารจัดการโครงการขนาดใหญ่ การเข้าถึงเทคโนโลยีและนวัตกรรม รวมถึงเครือข่ายการตลาดที่แข็งแกร่ง ทำให้สามารถตอบสนองต่อความต้องการของตลาดและรักษาฐานลูกค้าได้อย่างมีประสิทธิภาพ
“แสนสิริ” ผู้นำด้านปริมาณ: ยืนหนึ่งเรื่องการเปิดตัวหน่วยที่อยู่อาศัย
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 พบว่า บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เป็นผู้นำอย่างชัดเจน โดยได้เปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
แสนสิริได้พัฒนาโครงการใหม่ 7 โครงการ ซึ่งแม้จะมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งยังคงอยู่ในระดับราคาที่น่าสนใจสำหรับตลาด แต่การเปิดตัวจำนวนหน่วยที่มากขนาดนี้ แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการโครงการให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดในวงกว้าง
อันดับรองลงมาในมิตินี้ ได้แก่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย, บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย, บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) จำนวน 929 หน่วย และบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย การเรียงลำดับนี้สะท้อนถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่เน้นตอบสนองความต้องการของตลาดในปริมาณมากของผู้ประกอบการเหล่านี้
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผู้นำด้านมูลค่า: กวาดรายได้สูงสุดจากการเปิดตัวโครงการ
ในขณะที่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กลับเป็นผู้นำในมิติของ “มูลค่าการลงทุนใหม่” โดยสามารถพัฒนาโครงการรวมมูลค่าสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 19% ของมูลค่าตลาดรวม
แม้เอพีจะพัฒนาโครงการรวม 1,661 หน่วย ซึ่งใกล้เคียงกับแสนสิริ แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของเอพีอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างชัดเจน นี่เป็นข้อบ่งชี้ว่าเอพีมีกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่เน้นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง หรือโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพสูง ซึ่งส่งผลให้มูลค่าการลงทุนโดยรวมสูงตามไปด้วย
สำหรับอันดับรองลงมาในมิติมูลค่า ได้แก่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท, บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่า 10,362 ล้านบาท, บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 8,230 ล้านบาท และบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่า 8,230 ล้านบาท การจัดอันดับนี้แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการสร้างมูลค่าเพิ่มและการบริหารจัดการโปรเจ็กต์ที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์” โชว์ราคาเฉลี่ยสุดอลังการ: สู่ยุคทองของอสังหาริมทรัพย์ลักซ์ชัวรี
สีสันที่น่าจับตาอย่างยิ่งในการเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งมีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สะท้อนถึงความเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน (Luxury and Ultra-Luxury Segment)
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการ 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าทึ่งและบ่งชี้ถึงศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับอัลตร้าลักซ์ชัวรี
นอกจากนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็ติดอันดับในกลุ่มนี้ด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดใน 10 อันดับแรก ที่ 20.627 ล้านบาท
ขณะที่ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้พัฒนาโครงการราคาสูงอย่างสม่ำเสมอ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากปัจจัยการเปิดตัวคอนโดมิเนียมในกลุ่มราคาดังกล่าว
ยิ่งไปกว่านั้น ข้อมูลที่น่าตื่นเต้นยิ่งขึ้น คือการเปิดตัวบ้านในเซ็กเมนต์อัลตร้าลักซ์ชัวรีภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังระหว่าง 260-400 ล้านบาท โครงการนี้จะถูกยกยอดไปบันทึกสถิติการเปิดตัวในครึ่งปีหลัง 2568
ปรากฏการณ์เหล่านี้ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่ตลาดบ้านซูเปอร์ลักซ์ชัวรีจะมีการแข่งขันด้านราคาสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 ผู้ประกอบการต่างมุ่งมั่นที่จะนำเสนอบิ๊กโปรเจ็กต์ที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าระดับ Ultra-High-Net-Worth Individuals (UHNWIs) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและมองหาเอกสิทธิ์ในการอยู่อาศัยที่ไม่เหมือนใคร
แนวโน้มตลาดและโอกาสการลงทุนในปี 2568
การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกนี้ ไม่เพียงแต่สะท้อนภาพรวมการแข่งขันของผู้ประกอบการรายใหญ่ แต่ยังเป็นการส่งสัญญาณถึงแนวโน้มที่น่าจับตาสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568
ความแข็งแกร่งของกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่: การที่ 10 บริษัทชั้นนำสามารถครองส่วนแบ่งตลาดได้มากถึง 70% บ่งชี้ถึงความต้องการของตลาดที่มีต่อแบรนด์ที่น่าเชื่อถือและความสามารถในการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพ การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียง ยังคงเป็นกลยุทธ์ที่ปลอดภัยสำหรับผู้บริโภคในยุคที่ความมั่นคงมีความสำคัญ
การแบ่งกลุ่มตลาดที่ชัดเจน: การที่ตลาดแมสมีปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ ในขณะที่ตลาดบนยังคงเติบโต สะท้อนให้เห็นถึงความจำเป็นในการพิจารณากลุ่มเป้าหมายอย่างรอบคอบสำหรับผู้ประกอบการ และสำหรับผู้บริโภค การประเมินความพร้อมด้านการเงินและการวางแผนการซื้อที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของตนเองเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง
การเติบโตของตลาดลักซ์ชัวรีและอัลตร้าลักซ์ชัวรี: ตัวเลขราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในเซ็กเมนต์บนสุด แสดงให้เห็นถึงโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมและอัลตร้าลักซ์ชัวรี กลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูงยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีเอกลักษณ์ ดีไซน์พิเศษ และทำเลที่ตั้งที่โดดเด่น
ความสำคัญของ “มูลค่า” และ “ทำเล”: แม้จำนวนหน่วยจะมีความสำคัญในการครองตลาดในวงกว้าง แต่ “มูลค่า” ของโครงการ และ “ทำเล” ที่ตั้ง ได้กลายเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดราคาขายและศักยภาพในการเติบโตของราคาอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่มีการแข่งขันสูงเช่นปัจจุบัน
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 การทำความเข้าใจในพลวัตของตลาด การจับตาดูการเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการรายใหญ่ และการพิจารณาถึงศักยภาพของแต่ละเซ็กเมนต์ตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาดและสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ
หากท่านกำลังวางแผนการลงทุนหรือมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการและศักยภาพของท่าน อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้านและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อหาโอกาสที่ดีที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังขับเคลื่อนไปข้างหน้าอย่างน่าสนใจนี้
