การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: ผู้นำการลงทุนและความสำเร็จของแบรนด์ใหญ่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาตลอดทศวรรษ การได้เห็นภาพรวมและแนวโน้มของตลาดเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่
างยิ่งในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจมีความผันผวนและพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ปี 2568 นี้ เป็นอีกปีที่น่าจับตาสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ซึ่งสะท้อนถึงกลยุทธ์และการปรับตัวของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่
รายงานฉบับนี้ โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA ได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ Big Data การเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) โดยมุ่งเน้นไปที่การแบ่งส่วนตลาดตาม “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ซึ่งเป็นสองตัวชี้วัดสำคัญที่บ่งบอกถึงทิศทางและความแข็งแกร่งของผู้เล่นในตลาด
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ครึ่งปีแรก 2568
จากการสำรวจของ AREA ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่าในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เมื่อเทียบกับช่วงเวลาที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในช่วงที่เศรษฐกิจกำลังเผชิญกับความท้าทาย และกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในระดับแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท กลับประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารในอัตราที่สูงขึ้น ในขณะเดียวกัน ตลาดระดับบน (High-End Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งบ่งชี้ถึงความแตกต่างของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของแต่ละกลุ่ม
การกระจุกตัวของตลาด: 10 ผู้เล่นใหญ่ครองส่วนแบ่งมหาศาล
ผลการสำรวจยังเผยให้เห็นถึงการกระจุกตัวของอำนาจตลาดอย่างชัดเจน โดย 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้ในสัดส่วนที่สูงอย่างน่าทึ่ง
เมื่อพิจารณาในแง่ของ “จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่” ภาพรวมตลาดในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เมื่อเทียบกับปีก่อนๆ โดยอยู่ที่ 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก ได้เปิดตัวโครงการรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
สำหรับ “มูลค่าการลงทุนใหม่” ตลาดรวมมีมูลค่าการลงทุนสูงถึง 110,820 ล้านบาท และ 10 บริษัทแรก สามารถสร้างมูลค่าการลงทุนรวมกันได้ถึง 72,219 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 71% ของมูลค่าตลาดรวม ซึ่งแสดงให้เห็นว่ากลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ไม่ได้เพียงแค่เปิดโครงการจำนวนมาก แต่ยังสามารถสร้างมูลค่าการลงทุนที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดได้อีกด้วย
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดรายบริษัท บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ขึ้นแท่นเป็นอันดับ 1 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ โดยได้เปิดตัวโครงการไปทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต)
แสนสิริ ได้พัฒนาโครงการใหม่ 7 โครงการ ด้วยมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท ทำให้มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้สำหรับกลุ่มลูกค้าในตลาดวงกว้าง
ในกลุ่ม 5 อันดับแรกของผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ยังประกอบด้วย:
บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย
บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย
บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) จำนวน 929 หน่วย
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่
ในขณะที่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ โดยสามารถพัฒนาโครงการรวมมูลค่าสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
แม้ว่า เอพี (ไทยแลนด์) จะเปิดตัวโครงการจำนวน 1,661 ยูนิต แต่มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างเห็นได้ชัด สะท้อนให้เห็นถึงการพัฒนาโครงการในระดับราคาที่สูงขึ้น หรือการเน้นโครงการที่มีมูลค่าต่อยูนิตสูง
สำหรับ 5 อันดับแรกในด้านมูลค่าการลงทุนใหม่ ประกอบด้วย:
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” กับสถิติราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด
สีสันที่น่าสนใจอีกประการหนึ่งของการเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งยิ่งนานวัน ราคาต่อยูนิตก็ยิ่งปรับตัวสูงขึ้นอย่างน่าทึ่ง
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้สูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าประทับใจและบ่งบอกถึงการพัฒนาโครงการระดับ Ultra-Luxury
นอกจากนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็ทำราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
สำหรับ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาสูงอย่างสม่ำเสมอ ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม
อย่างไรก็ตาม จุดเด่นที่สำคัญที่สุดของ SC Asset ที่จะปรากฏในครึ่งปีหลัง คือโครงการบ้านระดับ Ultra-Luxury แบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีจำนวนจำกัดเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายตั้งแต่ 260-400 ล้านบาทต่อหลัง ซึ่งคาดว่าจะเป็นสถิติใหม่ของราคาเปิดตัวเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 นี้ และจะยิ่งส่งเสริมการแข่งขันในตลาดบ้านซูเปอร์ลักชัวรีให้คึกคักยิ่งขึ้น
แนวโน้มและกลยุทธ์ที่น่าจับตาในปี 2568
จากข้อมูลข้างต้น สามารถสรุปแนวโน้มและกลยุทธ์ที่น่าจับตาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 ได้ดังนี้:
การรวมศูนย์ของผู้เล่นรายใหญ่: บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด โดยสามารถครองส่วนแบ่งตลาดทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่าการลงทุนได้อย่างต่อเนื่อง กลยุทธ์การควบรวมกิจการ หรือการเข้าซื้อกิจการรายย่อย อาจยังคงเป็นแนวทางที่ผู้เล่นรายใหญ่ใช้เพื่อขยายฐานธุรกิจ
การปรับตัวสู่ตลาดระดับบน (Premiumization): แม้กำลังซื้อโดยรวมอาจลดลง แต่ตลาดระดับบนยังคงมีความต้องการสูง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงหันมาเน้นการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าต่อยูนิตสูงขึ้น การออกแบบที่หรูหรา วัสดุคุณภาพเยี่ยม และบริการระดับพรีเมียม จะเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดลูกค้ากลุ่มนี้
ความสำคัญของ “Big Data” ในการตัดสินใจ: การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก (Big Data) กลายเป็นเครื่องมือสำคัญในการทำความเข้าใจตลาด กำหนดกลยุทธ์การพัฒนาโครงการ และการตลาด การมีข้อมูลที่แม่นยำและทันสมัยจะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
การแข่งขันในตลาด Luxury และ Ultra-Luxury: จากปรากฏการณ์ของ SONLE Residences และโครงการราคาสูงอื่นๆ บ่งชี้ว่าตลาด Luxury และ Ultra-Luxury กำลังได้รับการพัฒนาอย่างเข้มข้น ผู้ประกอบการจะเน้นการสร้างความแตกต่างและมอบประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เป็นเอกลักษณ์ให้กับกลุ่มลูกค้ามหาเศรษฐี
ความท้าทายของตลาดแมส: ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมราคา 3-5 ล้านบาท ยังคงเผชิญกับความท้าทายด้านสินเชื่อและการอนุมัติ ผู้พัฒนาที่เน้นตลาดนี้จำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่รอบคอบในการบริหารความเสี่ยง และอาจต้องพิจารณาการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะของกลุ่มเป้าหมายที่ยังคงมีกำลังซื้อ
บทสรุปและคำเชิญชวน
ปี 2568 เป็นปีแห่งการปรับตัวและการแข่งขันที่เข้มข้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่สามารถครองส่วนแบ่งตลาดได้มากถึง 70% สะท้อนถึงความแข็งแกร่งและบทบาทสำคัญของพวกเขา ในขณะเดียวกัน การมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาโครงการระดับบนและการสร้างมูลค่าเพิ่มต่อยูนิต ก็เป็นกลยุทธ์ที่เห็นผลอย่างชัดเจน
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการตัดสินใจ การเลือกผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียง มีประวัติการดำเนินงานที่ดี และโครงการที่สอดคล้องกับเป้าหมายการลงทุน หรือความต้องการในการอยู่อาศัยของคุณ จะเป็นกุญแจสู่ความสำเร็จ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการเลือกซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่ารอช้า! ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่ถูกต้องและแม่นยำที่สุด เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความมั่นคงทางการเงินและชีวิตที่ดีให้แก่ท่าน.
