ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: การกระจุกตัวของผู้นำ และการพุ่งทะยานของตลาดบน
กรุงเทพฯ, 2568 – ในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงขับเคลื่อนด้วยพลวัตที่ซับซ้อน การทำความเข้าใจภาพรวมการลงทุนเป
ิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน) ถือเป็นกุญแจสำคัญสำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้บริโภคที่กำลังมองหาโอกาสและความมั่นคง การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA นำเสนอภาพที่น่าสนใจของการกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ และการเติบโตอย่างโดดเด่นของตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน
การผูกขาดตลาดโดยผู้เล่นรายใหญ่: Top 10 กวาดส่วนแบ่งเกือบ 3 ใน 4
ข้อมูลล่าสุดจากการสำรวจของ AREA ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่า ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่น่าจับตามองคือ การกระจุกตัวของตลาดที่เกิดขึ้น ผู้ประกอบการเพียง 10 รายใหญ่ สามารถครองส่วนแบ่งตลาดได้อย่างมหาศาล โดยในด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ 10 บริษัทชั้นนำนี้ มีสัดส่วนถึง 67% หรือคิดเป็น 10,324 ยูนิต จากจำนวนทั้งหมด 15,452 ยูนิต ยิ่งไปกว่านั้น ในแง่ของมูลค่าการลงทุน บริษัทเหล่านี้ยังคงมีอิทธิพลเหนือกว่า โดยคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 71% หรือ 72,219 ล้านบาท จากมูลค่าตลาดรวม 110,820 ล้านบาท
ปรากฏการณ์นี้ชี้ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและทรัพยากรที่เหนือกว่าของผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุน การตลาด และการพัฒนาโครงการที่มีขนาดใหญ่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ขณะเดียวกันก็สร้างแรงกดดันและความท้าทายให้กับผู้ประกอบการรายย่อย หรือบริษัทที่อยู่นอกกลุ่ม Top 10 ในการแข่งขันเพื่อชิงส่วนแบ่งตลาด
วิเคราะห์แนวโน้มตลาด: เมื่อกำลังซื้อระดับบนยังคงแข็งแกร่ง
สถานการณ์เศรษฐกิจโลกและในประเทศที่ยังมีความผันผวน ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท ซึ่งเผชิญกับปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินในอัตราที่สูงขึ้น ทำให้การซื้อขายที่อยู่อาศัยในระดับนี้เป็นไปอย่างยากลำบาก
ในทางตรงกันข้าม ตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน (High-End Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับแสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่นและความสามารถในการซื้อที่ยังคงแข็งแกร่ง ผู้บริโภคในกลุ่มนี้มักมีฐานะทางการเงินที่มั่นคง และมีตัวเลือกทางการเงินที่หลากหลาย ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์และการซื้อขายเป็นไปอย่างต่อเนื่อง การที่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยปรับตัวสูงขึ้น จึงไม่ได้เป็นอุปสรรคต่อกำลังซื้อในกลุ่มนี้มากนัก
แสนสิริ ขึ้นแท่นผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่
เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท “แสนสิริ” (Siri) ประกาศศักดาด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากที่สุดในช่วงครึ่งปีแรก 2568 โดยมีถึง 1,847 หน่วย คิดเป็น 12% ของภาพรวมตลาด ถือเป็นการตอกย้ำความเป็นผู้นำในด้านปริมาณการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โครงการเหล่านี้ครอบคลุม 7 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท ด้วยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 5,695 ล้านบาท
ตามมาด้วย บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่เปิดตัว 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ (ASW) จำนวน 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท (PSH) จำนวน 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) จำนวน 875 หน่วย ซึ่งทั้งหมดล้วนเป็นผู้เล่นรายใหญ่ที่มีบทบาทสำคัญในตลาด
เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่
ในขณะที่แสนสิริครองความเป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วย “เอพี (ไทยแลนด์)” ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งในด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ด้วยมูลค่าโครงการรวมกว่า 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 19% ของมูลค่าตลาดทั้งหมด
การเปิดตัวโครงการของเอพี (ไทยแลนด์) ที่มีจำนวน 1,661 หน่วย แต่กลับมีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่เน้นไปที่ทำเลศักยภาพและการออกแบบที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าระดับบน
อันดับรองลงมาในด้านมูลค่าการลงทุน ได้แก่ บมจ.แสนสิริ (10,519 ล้านบาท), บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (10,362 ล้านบาท), บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) (8,230 ล้านบาท) และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) (8,230 ล้านบาท) ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการแข่งขันที่ดุเดือดในตลาดมูลค่าสูง
ตลาดอัลตราลักชัวรี: เมื่อราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งทะลุ 100 ล้านบาท
อีกหนึ่งปรากฏการณ์ที่น่าสนใจและบ่งชี้ถึงทิศทางของตลาดระดับบนคือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MAJOR) ได้สร้างสถิติใหม่ด้วยการเปิดตัวโครงการที่มีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 101.3 ล้านบาท จากการพัฒนาโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย มูลค่ารวม 4,559 ล้านบาท
นอกจากนี้ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในราคาเฉลี่ยสูงสุดในกลุ่ม Top 10 ด้วยตัวเลข 20.627 ล้านบาทต่อหน่วย ขณะที่ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น แม้จะมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมเข้ามาทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท แต่ก็ยังคงโดดเด่นในตลาดระดับบน
สำหรับภาพครึ่งปีหลัง 2568 มีการจับตาปรากฏการณ์ “SONLE Residences” แบรนด์อัลตราลักชัวรีของ SC Asset ซึ่งประกอบด้วยบ้านเดี่ยวเพียง 5 หลัง ราคาตั้งแต่ 260-400 ล้านบาท คาดว่าจะถูกยกยอดไปเป็นการเปิดตัวอย่างเป็นทางการในครึ่งปีหลัง ซึ่งจะยิ่งเป็นการเพิ่มสีสันและยกระดับการแข่งขันในตลาดบ้านซูเปอร์ลักชัวรีให้ร้อนแรงยิ่งขึ้น
บทสรุปและอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลจาก AREA ในครึ่งปีแรก 2568 ชี้ให้เห็นถึงการกระจุกตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ ควบคู่ไปกับการเติบโตอย่างแข็งแกร่งของตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน โดยเฉพาะกลุ่มอัลตราลักชัวรี การเปลี่ยนแปลงนี้ส่งสัญญาณถึงการปรับตัวของผู้บริโภคที่ให้ความสำคัญกับคุณภาพ ทำเล และศักยภาพในการลงทุนระยะยาว
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่สะท้อนถึงความสำเร็จและคุณภาพชีวิตระดับสูง การศึกษาข้อมูลแนวโน้มตลาดอย่างรอบด้าน โดยเฉพาะการวิเคราะห์ศักยภาพของผู้ประกอบการรายใหญ่ และการจับตาดูการพัฒนาโครงการในกลุ่มตลาดบน ถือเป็นสิ่งสำคัญที่จะนำไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องและคุ้มค่า
หากคุณกำลังวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือมองหาบ้านในฝันที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและศึกษาข้อมูลเชิงลึกจากแหล่งที่น่าเชื่อถือ จะเป็นก้าวสำคัญสู่ความสำเร็จของคุณ
