ผู้นำตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: เจาะลึก Big Data การเปิดตัวโครงการใหม่
วิเคราะห์เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA เผย Big Data การเปิดตัวโครงการใหม
่ทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม ชี้ 10 บิ๊กแบรนด์ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 70% และวิเคราะห์แนวโน้มราคาและกำลังซื้อในยุคเศรษฐกิจผันผวน
ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ล้วนมีกลยุทธ์การวางตำแหน่งทางการตลาดที่ชัดเจน เพื่อสร้างจุดเด่นและครอบครองส่วนแบ่งตลาดในเซ็กเมนต์ที่ตนเองเชี่ยวชาญ ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรูราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป, ผู้นำด้านความยั่งยืน, ผู้นำตลาดต่างจังหวัด, ผู้นำคอนโดมิเนียมริมหาด หรือคอนโดมิเนียมบีชฟรอนต์ ล้วนเป็นคำอธิบายที่สะท้อนถึงความสำเร็จในการสร้างแบรนด์และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก (Big Data) เพื่อนำเสนอภาพรวมความเป็น “ผู้นำ” ใน 2 มิติสำคัญ คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยที่เปิดตัว” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568) ซึ่งจะช่วยให้เห็นภาพรวมการเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างชัดเจนยิ่งขึ้น
10 บิ๊กแบรนด์ ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 70%
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 พบว่า ตลาดรวมของการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการทั้งหมด 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในสภาวะที่เศรษฐกิจเผชิญกับความท้าทายและกำลังซื้อของผู้บริโภคมีแนวโน้มลดลง ตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาบ้านและคอนโดมิเนียมอยู่ในช่วง 3-5 ล้านบาท เริ่มประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่เข้มงวดมากขึ้น ในขณะที่ตลาดระดับบน (High-End Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงกำลังซื้อที่ยังคงแข็งแกร่งในกลุ่มผู้มีรายได้สูง
การกระจุกตัวของตลาดเป็นสิ่งที่พบเห็นได้ชัดเจน เมื่อพิจารณาถึงการเปิดตัวโครงการใหม่ของ 10 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ซึ่งแม้จะมีจำนวนเพียง 10 บริษัท แต่กลับสามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาด (Market Share) ไปได้ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม บ่งบอกถึงความแข็งแกร่งและอิทธิพลของกลุ่มบริษัทเหล่านี้
AREA ได้จำแนกข้อมูลการลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่เป็น 2 ตัวชี้วัดหลัก ได้แก่:
ข้อมูลจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่: ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยมียอดรวมอยู่ที่ 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำมีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: มูลค่าการลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่ในตลาดรวมช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำมีมูลค่าการลงทุนรวมกันถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
ตัวเลขเหล่านี้ตอกย้ำให้เห็นถึงอำนาจทางการตลาดของกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ที่มีบทบาทสำคัญในการกำหนดทิศทางและขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่
จากการสำรวจในช่วงครึ่งปีแรก 2568 พบว่า บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เป็นผู้พัฒนาโครงการที่เปิดตัวจำนวนหน่วยมากที่สุด โดยมีจำนวนถึง 1,847 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาดรวม (15,452 ยูนิต) ทำให้ “แสนสิริ” ก้าวขึ้นเป็นผู้นำในมิติของจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่
“แสนสิริ” ได้พัฒนาโครงการรวมทั้งสิ้น 7 โครงการใหม่ ด้วยมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นราคาที่สามารถเข้าถึงได้สำหรับผู้บริโภคในวงกว้าง
สำหรับบริษัทที่ติดอันดับ 2-5 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน): 1,661 หน่วย
บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน): 1,355 หน่วย
บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน): 929 หน่วย
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): 875 หน่วย
ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงการมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่มีจำนวนยูนิตมาก เพื่อตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของตลาด
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าการลงทุน
ในขณะที่ “แสนสิริ” เป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วย บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กลับขึ้นแท่นเป็นบริษัทอันดับหนึ่งในมิติของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” โดยมีมูลค่าการลงทุนรวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (110,820 ล้านบาท)
“เอพี (ไทยแลนด์)” ได้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 ยูนิต แต่ด้วยกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่เน้นคุณภาพและทำเล ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ติดอันดับ 2-5 ในด้านมูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน): 10,519 ล้านบาท
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): 10,362 ล้านบาท
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): 8,230 ล้านบาท
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน): 8,230 ล้านบาท
การที่ “เอพี (ไทยแลนด์)” สามารถสร้างมูลค่าการลงทุนได้สูงถึงนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการพัฒนาโครงการที่มีศักยภาพทางการตลาด และสามารถดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่พร้อมจ่ายเพื่อคุณภาพและทำเลที่ตั้ง
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” ทะยานสูงสุดด้วยราคาเฉลี่ย 101.3 ล้านบาทต่อหน่วย
ความน่าสนใจของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ที่ขาดไม่ได้คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน (Luxury Segment) อย่างชัดเจน
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) สร้างความฮือฮาด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท นับเป็นสถิติสูงสุดในกลุ่มผู้พัฒนาโครงการในช่วงเวลาดังกล่าว
ในขณะเดียวกัน บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ก็โดดเด่นด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดเป็นอันดับต้นๆ ใน 10 อันดับแรก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ยังคงรักษามาตรฐานการเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงอย่างต่อเนื่อง แม้ในช่วงครึ่งปีแรกจะมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม
ยิ่งไปกว่านั้น “SONLE Residences” แบรนด์บ้านจัดสรรระดับอัลตราลักเซอรี่ (Ultra-Luxury) จาก “เอสซี แอสเสท” ที่มีเพียง 5 หลัง แต่ละหลังมีราคาขายตั้งแต่ 260-400 ล้านบาท จะถูกยกยอดไปเป็นสถิติการเปิดตัวโครงการที่มีราคาสูงที่สุดในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้
ปรากฏการณ์เหล่านี้ชี้ให้เห็นถึงการแข่งขันที่ทวีความเข้มข้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน ซึ่งคาดว่าจะส่งผลให้ตลาดบ้านซูเปอร์ลักเซอรี่มีการประชันขันแข่งด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอย่างน่าจับตาในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้
ปัจจัยขับเคลื่อนตลาดและโอกาสสำหรับผู้บริโภค
จากข้อมูลข้างต้น ชี้ให้เห็นถึงทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ว่ามีทั้งความท้าทายและโอกาสสำหรับผู้บริโภคที่แตกต่างกันไป
ปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนตลาด:
กำลังซื้อในตลาดบน: ผู้ที่มีกำลังซื้อสูงยังคงเป็นกลุ่มหลักที่ขับเคลื่อนตลาด โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ถึงอัลตราลักเซอรี่
การปรับตัวของผู้พัฒนาโครงการ: ผู้พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการกำหนดทิศทางตลาด โดยเน้นการสร้างจุดเด่นและความแตกต่างในผลิตภัณฑ์
แนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้น: ต้นทุนการก่อสร้างและปัจจัยทางเศรษฐกิจอื่นๆ ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
การให้ความสำคัญกับคุณภาพและทำเล: ผู้บริโภคให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิต การออกแบบที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ และทำเลที่ตั้งที่สะดวกสบาย
โอกาสสำหรับผู้บริโภค:
ตลาดแมส (Mass Market) ที่มีแนวโน้มราคาเหมาะสม: แม้จะเผชิญกับความท้าทายในการขอสินเชื่อ แต่หากผู้บริโภคมีแผนการเงินที่รัดกุม และเลือกโครงการที่ตรงกับกำลังซื้อของตนเอง ยังคงมีโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านหรือคอนโดมิเนียม
ศักยภาพในการลงทุน: อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่น่าสนใจในการลงทุน โดยเฉพาะโครงการที่มีศักยภาพในการเติบโตของมูลค่าในระยะยาว
ความหลากหลายของโครงการ: ผู้พัฒนาโครงการยังคงนำเสนอโครงการที่หลากหลาย เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคในทุกระดับ
คำแนะนำสำหรับผู้สนใจลงทุนหรือซื้อเพื่ออยู่อาศัย:
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในช่วงเวลานี้ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การวิเคราะห์กำลังซื้อของตนเองอย่างถ่องแท้ และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง การทำความเข้าใจถึงศักยภาพของทำเล การออกแบบโครงการ และแนวโน้มของตลาด จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพ และได้ทรัพย์สินที่ตรงกับความต้องการ พร้อมทั้งสร้างผลตอบแทนที่ดีในอนาคต
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่ หรือต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์ อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้การตัดสินใจครั้งสำคัญของท่าน เกิดผลลัพธ์ที่ดีที่สุด
