ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ครึ่งปีแรก 2568: การกระจุกตัวของผู้นำและเทรนด์ราคาที่พุ่งสูง
ในภูมิทัศน์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทางและการเติบโตขอ
งอุตสาหกรรมถือเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ที่ผ่านมา สถาบันชั้นนำอย่างศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA นำโดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้เปิดเผยข้อมูล Big Data การเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจของการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
แม้ว่าผู้เล่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีหลากหลายแบรนด์และทุกรายต่างมีจุดยืนของตนเอง ไม่ว่าจะเป็นผู้นำตลาดบ้านหรู เซ็กเมนต์ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป ผู้นำด้านความยั่งยืน ผู้นำตลาดต่างจังหวัด หรือผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมหาด ทว่าในเชิงมูลค่าการลงทุนและจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่ กลับพบว่าตลาดมีการกระจุกตัวอย่างมีนัยสำคัญในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือที่เรียกว่า “บิ๊กแบรนด์” การวิเคราะห์ของ AREA ได้จัดระเบียบข้อมูลเพื่อนำเสนอความเป็นผู้นำใน 2 มิติหลัก คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 (มกราคม-มิถุนายน 2568)
10 บริษัทชั้นนำครองส่วนแบ่งตลาดเกือบ 3 ใน 4: ภาพสะท้อนการกระจุกตัวของอำนาจการลงทุน
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย พบว่าในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมกันทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งเป็นการสะท้อนถึงการปรับตัวขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยเมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่ผู้บริโภคบางกลุ่มมีกำลังซื้อลดลง โครงการในตลาดแมส (Mass Market) ราคา 3-5 ล้านบาท ประสบปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินสูง ในขณะที่ตลาดระดับบน (Upper Market) ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนถึงความแตกต่างของกำลังซื้อและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มเป้าหมาย
การวิเคราะห์ข้อมูลการเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่ามีการกระจุกตัวอย่างมาก โดย 10 บริษัทนี้สามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาด (Market Share) คิดเป็นเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม สะท้อนถึงความแข็งแกร่งและอำนาจการลงทุนของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
แยกตามตัวชี้วัดหลัก:
ข้อมูลจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ในภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีจำนวนลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียง 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรกเปิดตัวรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
ข้อมูลมูลค่าการลงทุนใหม่: มูลค่าการลงทุนรวมในตลาดอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรกมีมูลค่าการลงทุนใหม่รวม 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
“แสนสิริ” นำทัพด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: การขยายฐานลูกค้าและการเข้าถึงตลาดอย่างมีกลยุทธ์
เมื่อพิจารณาในมิติของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บริษัท บมจ.แสนสิริ ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยได้เปิดตัวโครงการใหม่จำนวน 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด (15,452 ยูนิต) ซึ่งแสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การขยายฐานลูกค้าและการเข้าถึงตลาดในหลากหลายระดับราคา
แสนสิริ ได้พัฒนาโครงการรวม 7 โครงการใหม่ ด้วยมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าสนใจ แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างสมดุลระหว่างราคาขายและจำนวนยูนิตที่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคในตลาดระดับกลางถึงบนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับอันดับ 2-5 ในด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ ประกอบด้วย:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) จำนวน 1,661 หน่วย
บมจ.แอสเซทไวส์ จำนวน 1,355 หน่วย
บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท จำนวน 929 หน่วย
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำนวน 875 หน่วย
“เอพี (ไทยแลนด์)” ผงาดผู้นำด้านมูลค่าเปิดขายใหม่: การเจาะตลาดระดับบนและการสร้างมูลค่าเพิ่ม
ในมิติของ “มูลค่าเปิดขายใหม่” บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวม (110,820 ล้านบาท) การที่เอพี (ไทยแลนด์) พัฒนาโครงการจำนวน 1,661 ยูนิต แต่มีมูลค่าเฉลี่ยต่อยูนิตสูงถึง 12.694 ล้านบาท บ่งชี้ถึงกลยุทธ์การเจาะตลาดระดับบน (High-End) และการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการอย่างต่อเนื่อง
นอกจากนี้ การมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม (7.172 ล้านบาท) สะท้อนถึงความสามารถของบริษัทในการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพสูง ทำเลที่ตั้งที่โดดเด่น และการออกแบบที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง
อันดับ 2-5 ในด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่:
บมจ.แสนสิริ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” สร้างสีสันด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด: ยุคทองของอสังหาริมทรัพย์หรู
สีสันที่น่าจับตาที่สุดในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าอัศจรรย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มโครงการระดับอัลตราลักชัวรี (Ultra-Luxury)
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ได้สร้างปรากฏการณ์ด้วยการเปิดตัวโครงการเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงศักยภาพและความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ที่แท้จริง
ในขณะที่ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ติดอันดับต้นๆ ในกลุ่ม 10 อันดับแรก โดยมีราคาเฉลี่ยในการพัฒนาโครงการสูงสุดถึง 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังคงเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาแพงอย่างต่อเนื่อง โดยในช่วงครึ่งปีแรก มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ การเปิดตัวโครงการบ้านเซ็กเมนต์อัลตราลักชัวรีแบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่ราคาขายต่อหลังอยู่ในช่วง 260-400 ล้านบาท ซึ่งได้ถูกยกยอดไปเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 คาดการณ์ว่าปรากฏการณ์นี้จะยิ่งส่งเสริมให้ตลาดบ้านซูเปอร์หรูมีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงสุดอย่างมีนัยสำคัญ
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 และโอกาสสำหรับนักลงทุน
จากข้อมูลข้างต้น สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มที่ชัดเจนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 คือ:
การกระจุกตัวของตลาด: ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด โดยเฉพาะในด้านมูลค่าการลงทุนและจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่
ราคาที่ปรับตัวสูงขึ้น: ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดระดับบนและอัลตราลักชัวรี
การแบ่งขั้วกำลังซื้อ: กำลังซื้อในตลาดมีการแบ่งขั้วอย่างชัดเจน โครงการในระดับราคาที่เข้าถึงได้ (Affordable) อาจเผชิญความท้าทายด้านสินเชื่อ ในขณะที่ตลาดบนยังคงแข็งแกร่ง
ความต้องการที่อยู่อาศัยหรู: ตลาดอสังหาริมทรัพย์หรูและอัลตราลักชัวรี ยังคงมีศักยภาพในการเติบโตสูง และมีแนวโน้มที่จะดึงดูดนักลงทุนที่มองหาการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง
สำหรับนักลงทุนที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 การทำความเข้าใจในพลวัตของตลาด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก และการเลือกประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่สอดคล้องกับสภาวะตลาดและเป้าหมายการลงทุน ถือเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์สภาวะตลาดปัจจุบัน หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเพื่อประกอบการตัดสินใจ อย่ารอช้าที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อรับคำปรึกษาและโอกาสในการลงทุนที่ดีที่สุดสำหรับท่าน
