ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ครึ่งปีแรก 2568: ผู้นำตลาดสู่การลงทุนมูลค่าสูง
บทนำ
ในปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีการแข่งขันที่ดุเดือด ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างงัดกลย
ุทธ์การตลาดและการพัฒนาโครงการที่หลากหลายเพื่อช่วงชิงส่วนแบ่งทางการตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับบน ซึ่งมีกำลังซื้อและความต้องการที่ยังคงมีอยู่สูง บทความนี้จะนำเสนอภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 โดยเน้นวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจาก ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ในประเด็นสำคัญที่แสดงถึงความเป็นผู้นำในด้านมูลค่าการลงทุนและจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ รวมถึงการวิเคราะห์แนวโน้มราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของตลาด
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ครึ่งปีแรก 2568
จากการสำรวจของ AREA ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 พบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางการพัฒนาโครงการที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมกันทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงการปรับตัวสูงขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์เมื่อเทียบกับช่วงที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในภาวะที่เศรษฐกิจกำลังเผชิญกับความท้าทายและกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ปรากฏการณ์ที่เห็นได้ชัดคือ โครงการที่อยู่อาศัยในระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดหลัก (Mass Market) กลับประสบปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินในอัตราที่สูง ในขณะที่โครงการในระดับราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกำลังซื้อในตลาดบน
สัดส่วนการลงทุนของผู้ประกอบการรายใหญ่: Top 10 ครองส่วนแบ่งกว่า 70%
การวิเคราะห์ข้อมูลการเปิดขายโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บ่งชี้ให้เห็นถึงการกระจุกตัวของส่วนแบ่งทางการตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยมีเพียง 10 บริษัทชั้นนำเท่านั้น ที่สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
ข้อมูลสำคัญที่ AREA รวบรวมมาแสดงให้เห็นถึงความเป็นผู้นำของกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ได้จาก 2 ตัวชี้วัดหลัก คือ:
จำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่: ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ภาพรวมการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียง 15,452 ยูนิต ในจำนวนนี้ 10 บริษัทชั้นนำ เปิดขายรวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
มูลค่าการลงทุนใหม่: ภาพรวมมูลค่าการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทชั้นนำ มีมูลค่าการลงทุนรวมกันถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม
ข้อมูลนี้ตอกย้ำบทบาทสำคัญของผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่มีอิทธิพลต่อทิศทางและขนาดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของการลงทุนและการพัฒนาโครงการใหม่
ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่: “แสนสิริ” ครองอันดับ 1
เมื่อพิจารณาในแง่ของ จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) สามารถขึ้นมาเป็นผู้นำอันดับ 1 ได้สำเร็จ ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด
โครงการใหม่ของแสนสิริทั้ง 7 โครงการที่เปิดตัวในช่วงดังกล่าว มีมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับราคาที่น่าสนใจสำหรับผู้บริโภคที่มองหาที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพ
สำหรับบริษัทที่ติดอันดับรองลงมาในแง่ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,661 หน่วย
อันดับ 3: บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,355 หน่วย
อันดับ 4: บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) จำนวน 929 หน่วย
อันดับ 5: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 875 หน่วย
ผู้นำด้านมูลค่าการลงทุนใหม่: “เอพี (ไทยแลนด์)” ก้าวขึ้นสู่เบอร์หนึ่ง
ในขณะที่แสนสิริเป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ แต่เมื่อพิจารณาในมิติของ มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ได้ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำอันดับ 1 ด้วยมูลค่าโครงการรวมถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด
แม้เอพี (ไทยแลนด์) จะพัฒนาโครงการรวม 1,661 ยูนิต (ซึ่งน้อยกว่าแสนสิริ) แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการที่เอพีเปิดตัวนั้นสูงถึง 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม แสดงให้เห็นถึงการพัฒนาโครงการในเซ็กเมนต์ราคาที่สูงขึ้น
บริษัทที่ติดอันดับรองลงมาในแง่มูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่:
อันดับ 2: บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,519 ล้านบาท
อันดับ 3: บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 10,362 ล้านบาท
อันดับ 4: บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
อันดับ 5: บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มูลค่าเปิดตัวใหม่ 8,230 ล้านบาท
ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย: การทะยานขึ้นของตลาด Ultra-Luxury
อีกหนึ่งสีสันที่น่าสนใจของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงทิศทางของตลาดที่ขยับไปสู่กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงขึ้นอย่างชัดเจน
บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กลายเป็นผู้ที่สร้างความฮือฮามากที่สุด ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท
ในขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) สามารถพัฒนาโครงการในราคาเฉลี่ยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ในการพัฒนาสินค้าราคาแพงอย่างสม่ำเสมอ ก็ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้ โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากปัจจัยที่มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม
สิ่งที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ คือ การเปิดตัวโครงการบ้านในเซ็กเมนต์ Ultra-Luxury ภายใต้แบรนด์ “SONLE Residences” ซึ่งมีเพียง 5 หลัง และมีราคาขายต่อหลังอยู่ในช่วง 260-400 ล้านบาท โครงการนี้ได้รับการคาดหมายว่าจะถูกนับรวมในสถิติการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 และจะส่งผลให้ตลาดบ้านระดับ Super Luxury มีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงที่สุดอย่างแน่นอน
สรุปและมุมมองอนาคต
ข้อมูลจาก AREA ชี้ให้เห็นแนวโน้มที่ชัดเจนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีแรก 2568 ว่ายังคงถูกขับเคลื่อนด้วยผู้ประกอบการรายใหญ่ โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับบน ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของกำลังซื้อและความต้องการของผู้บริโภคที่หันมาให้ความสำคัญกับคุณภาพ การออกแบบ และทำเลที่ตั้งของโครงการที่พักอาศัยระดับลักซ์ชัวรี
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจในโครงสร้างตลาด การกระจายตัวของส่วนแบ่งทางการตลาด และแนวโน้มราคาเฉลี่ยต่อหน่วย จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนให้ประสบความสำเร็จ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาดในปัจจุบัน พร้อมรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาการลงทุนของท่านไปสู่ความสำเร็จ ติดต่อเราเพื่อรับข้อมูลและบริการที่ท่านต้องการได้ทันที
