ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2568: การแข่งขันสุดเดือดของยักษ์ใหญ่ แข่งมูลค่า หรือแข่งจำนวน?
ในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน และผู้บริโภคมีทางเลือกมากขึ้น การเปิดตัวโครงการใหม
่กลายเป็นสมรภูมิสำคัญที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างต้องงัดกลยุทธ์มาสู้กันอย่างดุเดือด โดยเฉพาะในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 นี้ ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้เผยภาพรวมการแข่งขันอันน่าสนใจของบรรดา “บิ๊กแบรนด์” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งสะท้อนถึงการปรับตัวและทิศทางของตลาดที่กำลังจะก้าวไป
แม้ว่าในความเป็นจริง บรรดาผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ทุกค่าย ต่างก็มีจุดแข็งและกลยุทธ์การตลาดที่สร้างจุดยืนให้กับตนเอง ไม่ว่าจะเป็นการเป็นผู้นำตลาดบ้านหรู (ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป) ผู้นำด้านความยั่งยืนในการพัฒนาโครงการ ผู้นำตลาดต่างจังหวัด หรือแม้กระทั่งผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมริมชายหาด แต่ในรายงานของ AREA ครั้งนี้ ได้เจาะลึกไปถึงความเป็นผู้นำในสองมิติที่สำคัญ คือ “มูลค่าการลงทุน” และ “จำนวนหน่วยลงทุน” ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน) เพื่อให้เห็นภาพการแข่งขันที่แท้จริง
ท็อป 10 ผู้ครองตลาด: ส่วนแบ่งมหาศาล 71%
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและคอนโดมิเนียมที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 พบว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย มูลค่าโครงการรวมสูงถึง 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมยังคงมีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงเวลาที่เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้ดี
สิ่งที่น่าจับตามองคือ การที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับช่วงเวลาที่เศรษฐกิจมีความผันผวน และกำลังซื้อของผู้บริโภคบางส่วนลดลง ในขณะที่โครงการบ้านและคอนโดมิเนียมในตลาดแมส (ราคา 3-5 ล้านบาท) กำลังประสบปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่สูงขึ้น แต่โครงการในตลาดบน (ราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป) กลับยังคงสามารถดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงกลุ่มเป้าหมายที่ยังคงมีกำลังซื้อและมีความมั่นคงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
เมื่อพิจารณาถึงการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่ามีการกระจุกตัวของตลาดค่อนข้างสูง โดยบริษัทเหล่านี้ล้วนเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และแม้จะมีเพียง 10 บริษัท แต่ก็สามารถครองส่วนแบ่งตลาด (Market Share) ได้มากถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งแสดงให้เห็นถึงอำนาจทางการตลาดที่แข็งแกร่ง
การวิเคราะห์เชิงลึก: หน่วยเปิดตัวใหม่ vs. มูลค่าการลงทุน
ข้อมูลสำคัญที่ AREA นำเสนอ แบ่งออกเป็น 2 ตัวชี้วัดหลัก:
ข้อมูลหน่วยเปิดตัวใหม่: โดยภาพรวมในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เหลืออยู่ที่ 15,452 ยูนิต จาก 10 บริษัทแรกที่กล่าวถึง มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมกันถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือเกินกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม นี่คือข้อพิสูจน์ว่าบริษัทใหญ่ยังคงเป็นผู้ขับเคลื่อนหลักของตลาด
ข้อมูลมูลค่าลงทุนใหม่: ในส่วนของมูลค่าการลงทุนเปิดขายโครงการใหม่ ในช่วงครึ่งปีแรก ตลาดรวมมีมูลค่าอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท โดย 10 บริษัทแรก มีมูลค่าการลงทุนรวมกันถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ยิ่งตอกย้ำถึงอิทธิพลของกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ในการกำหนดทิศทางและมูลค่าของตลาดอสังหาริมทรัพย์
“แสนสิริ” ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่
เมื่อพิจารณาในแง่ของ “จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่” บมจ.แสนสิริ ขึ้นแท่นเป็นอันดับ 1 ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 โดยได้เปิดตัวโครงการใหม่ถึง 1,847 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด (จากตลาดรวม 15,452 หน่วย) การพัฒนาโครงการจำนวนมากนี้ ส่งผลให้แสนสิริกลายเป็นผู้นำในด้านนี้ ด้วยมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.695 ล้านบาท
อันดับถัดมาในด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่ ประกอบด้วย บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ที่ 1,661 หน่วย, บมจ.แอสเซทไวส์ ที่ 1,355 หน่วย, บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ที่ 929 หน่วย และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่ 875 หน่วย การแข่งขันที่ดุเดือดนี้แสดงให้เห็นว่า แม้ตลาดจะเผชิญกับความท้าทาย แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ก็ยังคงมุ่งมั่นที่จะตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของผู้บริโภค
“เอพี (ไทยแลนด์)” แชมป์มูลค่าเปิดขายสูงสุด
ในขณะที่ “แสนสิริ” เป็นผู้นำด้านจำนวนหน่วย แต่ในมิติของ “มูลค่าการลงทุนเปิดขายใหม่” บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กลับเป็นบริษัทที่ครองอันดับ 1 ด้วยมูลค่ารวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมด (จากมูลค่าตลาดรวม 110,820 ล้านบาท) การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจำนวน 1,661 หน่วย ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการเอพี (ไทยแลนด์) อยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวม
อันดับรองลงมาในด้านมูลค่าเปิดขายใหม่ ได้แก่ บมจ.แสนสิริ ที่ 10,519 ล้านบาท, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่ 10,362 ล้านบาท, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่ 8,230 ล้านบาท และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ 8,230 ล้านบาท การที่เอพี (ไทยแลนด์) สามารถสร้างมูลค่าการเปิดขายได้สูงกว่า แสดงให้เห็นถึงการโฟกัสในกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง หรือการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าต่อหน่วยสูงกว่า
“เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” โชว์ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด 101.3 ล้านบาท
สีสันที่น่าสนใจที่สุดของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างไม่น่าเชื่อ ซึ่งยิ่งนานวันก็ยิ่งดูเหมือนจะ “เว่อร์วังอลังการ” ยิ่งขึ้นไปอีก
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่ด้วยมูลค่าโครงการรวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของโครงการนี้สูงถึง 101.3 ล้านบาท นี่คือตัวเลขที่สร้างความฮือฮาและบ่งบอกถึงการเจาะตลาดกลุ่ม Ultra-Luxury อย่างแท้จริง
ในขณะที่ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ได้พัฒนาโครงการในราคาเฉลี่ยสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่ 20.627 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีปรากฏการณ์ที่คุ้นเคยของ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่มักจะครองตำแหน่ง “แชมป์” ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงมาอย่างสม่ำเสมอ ในช่วงครึ่งปีแรกนี้ บริษัทมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท โดยส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม
ยิ่งไปกว่านั้น การเปิดตัวโครงการบ้านเซ็กเมนต์ Ultra-Luxury แบรนด์ “SONLE Residences” ที่มีจำนวนเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายต่อหลังตั้งแต่ 260-400 ล้านบาทนั้น คาดว่าจะถูกยกยอดมาเป็นสถิติของการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 นี้ ซึ่งจะยิ่งผลักดันให้ตลาดบ้านซูเปอร์หรู มีการแข่งขันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด และสร้างสีสันให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีหลังได้อย่างแน่นอน
มองไปข้างหน้า: โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568
รายงานจาก AREA ชี้ให้เห็นถึงการกระจุกตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและอิทธิพลของบริษัทเหล่านี้ อย่างไรก็ตาม การแข่งขันที่ดุเดือดทั้งในด้านจำนวนหน่วยและมูลค่าการลงทุน สะท้อนให้เห็นถึงความพยายามในการช่วงชิงส่วนแบ่งตลาดและตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่หลากหลาย
สำหรับผู้บริโภค การมีข้อมูลที่ถูกต้องและทันสมัยเช่นนี้ ย่อมเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการประกอบการตัดสินใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญในแต่ละกลุ่มตลาด
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทำความเข้าใจภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น อย่าพลาดที่จะติดตามข้อมูลเชิงลึกและแนวโน้มที่สำคัญ เพื่อให้การตัดสินใจของคุณเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและคุ้มค่าที่สุด
คุณพร้อมที่จะก้าวสู่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ชาญฉลาดแล้วหรือยัง? ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกที่จะช่วยให้คุณคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 นี้!
