การประเมินภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: การกระจุกตัวของผู้นำและแนวโน้มราคา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การเฝ้าสังเกตการณ์การเปลี่ยนแปลงของตลาด ถือเป็นหัวใจสำคัญของ
การดำเนินธุรกิจ และข้อมูลที่สะท้อนภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 จากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) นำเสนอโดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้ให้ภาพที่น่าสนใจอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการกระจุกตัวของส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ และแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ภาพรวมตลาด: การฟื้นตัวที่แตกต่างของกำลังซื้อ
จากการสำรวจของ AREA ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย พบว่าในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกว่า 110,820 ล้านบาท โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนถึงการปรับตัวของราคาที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาที่เศรษฐกิจเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในสภาวะเศรษฐกิจที่เต็มไปด้วยความท้าทายและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจลดลง ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นตลาดแมส (Mass Market) กลับประสบปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินในอัตราที่สูง ในขณะเดียวกัน ตลาดระดับบน (Upper-End Market) ที่มีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านบาทขึ้นไป กลับยังคงสามารถดำเนินไปได้อย่างราบรื่น โดยผู้บริโภคยังคงสามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง นี่เป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความแข็งแกร่งของกลุ่มทุนและผู้ที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งส่งผลต่อทิศทางการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการ
การกระจุกตัวของผู้นำตลาด: 10 บริษัทครองส่วนแบ่งมหาศาล
ข้อมูลที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง คือการกระจุกตัวของกิจกรรมการเปิดตัวโครงการใหม่ในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยพบว่าเพียง 10 บริษัทแรก สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดได้ถึงเกือบ 3 ใน 4 ของตลาดรวม ซึ่งสามารถวัดได้จากสองตัวชี้วัดหลัก:
จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: ในภาพรวมช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียง 15,452 ยูนิต แต่ 10 บริษัทแรก กลับมียอดรวมการเปิดตัวสูงถึง 10,324 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 67% หรือกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม
มูลค่าการลงทุนใหม่: มูลค่าการลงทุนรวมในตลาดเปิดตัวใหม่ช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 110,820 ล้านบาท ในจำนวนนี้ 10 บริษัทแรก มีส่วนร่วมในการลงทุนรวมถึง 72,219 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% หรือเกือบ 3 ใน 4 ของมูลค่าตลาดรวม
การกระจุกตัวนี้แสดงให้เห็นถึงอำนาจทางการตลาดและศักยภาพในการดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุน มีแบรนด์ที่แข็งแกร่ง และมีความเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการโครงการขนาดใหญ่ ส่งผลให้พวกเขาสามารถคว้าส่วนแบ่งตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ
ผู้นำในแต่ละมิติ: “แสนสิริ” ด้านจำนวนหน่วย และ “เอพี (ไทยแลนด์)” ด้านมูลค่า
เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความน่าสนใจในผู้นำของแต่ละมิติ:
ผู้นำด้านจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่: บมจ.แสนสิริ ก้าวขึ้นเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่สูงสุดถึง 1,847 หน่วย คิดเป็น 12% ของตลาดรวม โดยโครงการเหล่านี้มีมูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท จากการเปิดตัว 7 โครงการใหม่ ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 5.695 ล้านบาท
ตามมาด้วยผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ใน 5 อันดับแรก ได้แก่ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (1,661 หน่วย), บมจ.แอสเซทไวส์ (1,355 หน่วย), บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท (929 หน่วย) และ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (875 หน่วย)
ผู้นำด้านมูลค่าเปิดขายใหม่: บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) เป็นผู้นำในมิตินี้ ด้วยมูลค่าการเปิดขายโครงการใหม่รวมสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็น 19% ของมูลค่าตลาดรวม โดยการพัฒนา 1,661 ยูนิต ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 12.694 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอย่างชัดเจน
ใน 5 อันดับแรกของผู้นำด้านมูลค่า ได้แก่ บมจ.แสนสิริ (10,519 ล้านบาท), บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (10,362 ล้านบาท), บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (8,230 ล้านบาท) และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (8,230 ล้านบาท)
เทรนด์ราคา “แพงสุด” และ “อัลตราลักเซอรี่”
สิ่งที่สร้างสีสันและน่าจับตามองเป็นพิเศษในช่วงครึ่งปีแรก 2568 คือ “มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วย” ที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด:
บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ โดดเด่นด้วยการเปิดตัว 1 โครงการใหม่ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่ารวมสูงถึง 4,559 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการนี้พุ่งสูงถึง 101.3 ล้านบาท
บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ติดอันดับต้น ๆ ด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดใน 10 อันดับแรก ที่ 20.627 ล้านบาท
บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งมักจะเป็น “แชมป์” ด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาสูง ในช่วงครึ่งปีแรกมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท โดยส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม
และที่สำคัญคือ การเปิดตัวแบรนด์บ้านระดับอัลตราลักเซอรี่ “SONLE Residences” ที่มีเพียง 5 หลัง แต่มีราคาขายตั้งแต่ 260-400 ล้านบาทต่อหลัง ซึ่งถูกยกยอดไปเป็นสถิติสูงสุดสำหรับการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้
ปรากฏการณ์นี้ส่งสัญญาณถึงการแข่งขันที่เข้มข้นในตลาดบ้านซูเปอร์ลักเซอรี่ ซึ่งคาดว่าจะขับเคลื่อนตลาดให้เกิดสีสันด้านราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในช่วงครึ่งปีหลังนี้อย่างแน่นอน
แนวโน้มและโอกาสสำหรับนักลงทุนและผู้บริโภค
จากข้อมูลข้างต้น นักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยควรพิจารณาปัจจัยเหล่านี้:
ตลาดบนยังคงแข็งแกร่ง: ผู้ที่มีกำลังซื้อสูงยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของผู้ประกอบการรายใหญ่ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับ 7 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีแนวโน้มที่ดี
ความสำคัญของทำเลและแบรนด์: แบรนด์ที่แข็งแกร่งและทำเลที่ตั้งที่โดดเด่น ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดมูลค่าและความต้องการของตลาด
โอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม: การเกิดขึ้นของโครงการระดับอัลตราลักเซอรี่ บ่งชี้ถึงโอกาสในการลงทุนในตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ที่มีศักยภาพสูง
การบริหารความเสี่ยง: สำหรับตลาดแมส ควรศึกษาเงื่อนไขการขอสินเชื่ออย่างละเอียด และพิจารณาโครงการที่มีความยืดหยุ่นในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีความเคลื่อนไหวและน่าสนใจอย่างต่อเนื่อง การทำความเข้าใจแนวโน้มและข้อมูลเชิงลึก จะเป็นกุญแจสำคัญสู่การตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาดและประสบความสำเร็จ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจ อย่าพลาดที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้การลงทุนของท่านเติบโตอย่างมั่นคงและคุ้มค่าที่สุด
